克而瑞昆明2019年房地產市場總結與預判

克而瑞2020年01月15日 10:20

辦公市場—近年辦公市場連續2年供大于求，去化高位運行，低價物業影響均價下降

辦公市場2015至2017年供應減少，自18年起處于供大于求的狀態，19年供求齊升，庫存上升，去存成為市場主要任務； p在成交方面，16年起成交量逐年增長，19年高位運行，從成交價格方面看，成交均價出現下降，從上榜物業來看，低價項目較多

辦公市場—辦公存量持續增長，去化周期超2年，去化壓力大

辦公存量較去年同期增加85萬方，受供應端影響，存量出現持續增加趨勢；

從去化周期來看，截止19年12月去化周期有所增長，存量增加，但去化周期較去年同期有所下降，去化周期27個月，超2年。

克而瑞2019年昆明房地產市場

商業市場—供大于求現象明顯，19年整體均價小幅上漲但仍低于近五年平均水平

供求方面，2015年開始，供應量放緩，市場主要以去庫存為主，至18年供應放量，19年商業市場受恒隆廣場、大悅城等項目的入市供應量創歷史新高，整體市供大于求現象明顯；從成交價格方面看，18年開始商業均價大幅下降，19年小幅上漲但仍因低價項目支撐成交量，整體均價低于近5年平均水平。

克而瑞2019年昆明房地產市場

商業市場—商業市場年末各項目集中放量，庫存持續攀升，去化周期高位運行

截止19年12月商業庫存396萬方，相比18年增長61萬方，庫存量保持高位，庫存壓力大；庫存依舊保持增長，去化周期達98個月，去化周期長。

克而瑞2019年昆明房地產市場

昆明房企排行榜—強者恒強，競爭激烈

2019年強者恒強，競爭激烈，行業寡頭化明顯，上榜房企均為昆明目前房地產行業主力軍，規模房企以多種方式擴充資源，拓寬企業貨儲，憑借著自身品牌，產品等優勢瓜分市場份額，由此不難看出未來房企集中將進一步提升，中小型房企將面臨淘汰壓力。

克而瑞2019年昆明房地產市場

投資端新進企業拿地積極，低價攀升，利潤空間壓縮整體市場量價齊升，但增速減緩，改善物業及大戶型產品逐漸成為市場主流，別墅物業市場份額增加明顯商辦物業存量高升，去化壓力加重

昆明房地產市場預判

政策走向：市場冷熱為風向，短期內預計主體政策趨勢不會改變

7.30會議強調不將房地產作為短期刺激經濟手段，整體調控節奏根據市場“冷熱”度出臺；

城市自主權進一步下放，各政府以市場為風向松緊有序的調控，各有所為，近期市場轉冷，調控小有放松之勢，整體以穩為主。

樓市走向：市場下行觸底階段，本周期或將持續到2020年2季度

2012年1月、2014年1月，商品住宅銷售面積同比增速轉負，分別持續長達12個月、16個月的負增長，2015年5月轉負為正；2016年起，銷售面積增速開始持續下降，至2018年1月增速跌至零點左右；2018年上半年量跌價穩，萬人搶房頻現，但好景不長，2018年4季度市場驟冷，政府出臺放松政策刺激，效果仍舊不明顯；2019年2月同比增速再次轉負，周期進入下行筑底區間，且已持續7個月；按照周期特征看，負增長將持12-16個月，或者更長。

房價走向：房價依舊正增長，增速縮減，逐步穩健在5%

2011年、2014年出現房價指數環比連續下跌的情況，持續時間分別達到8個月、12個月；房價在2016年本輪房地產周期內呈現波動上漲，2017 年9月到2018 年9月，高地價集中入市，在售價端釋放，使得價格依然環比快速大幅度增長

當前價格仍在保持環比增長，尚未轉負，中央將房地產作為促進經濟增長的“穩定器”，樓市調控以穩為主，地方政府自主權擴大，地方政策以本地市場行情為風向，維持穩健波動。而很多城市房價要求控制年增幅控制在5%，預計未來走勢將逐步靠近。

昆明走向：買賣雙方信息指數，下行趨勢明顯，市場降溫

購房者信息指數、賣房信心指數走低，市場下行趨勢明顯； n投資端，受供地結構及新進房企補貨不足影響，信心指數走高。

需求預判：未來三年新增需求將達到600.74萬方

昆明人口及城鎮化率保持穩定向上的增長趨勢，人口呈現凈流入狀態。按照目前人口增長的趨勢，預計主城區80%新增常住人口有購房需求，根據城市新增購房需求預測，未來三年新增需求每年將達600.74萬方；其中每年將會有約427.73萬方的改善需求，年均新增投資需求約為105.29萬方。

需求預判：住宅產品未來可供應總量為1734萬方

截至2019年底在售項目存量563萬方，按照過去12個月的平均去化速度，去化周期約為7個月；待開發土地存量—2019年1月-2019年12月，住宅產品未來可供應總量為（1550+230*0.8）1734萬方，按照過去12個月的平均去化速度，去化周期為23.4個月。