昆明銳理10月房地產市場研究報告

云南房網2019年11月11日 13:26

1.宏觀環境

全國經濟：前三季度經濟增長保持了總體平穩、穩中有進的發展態勢，主要宏觀經濟指標運行在合理區間，經濟結構持續優化調整。

全國政策：房貸利率整體平穩，各地調控以穩為主。全國層面的房地產市場亂象整治也在積極推進當中。堅持房住不炒，不將房地產作為短期刺激經濟的手段是四季度調控政策基調。在此基調下，未來政策總體目標仍將以“穩地價、穩房價、穩預期”為準。

昆明經濟：前三季度全市經濟運行繼續呈現穩中向好態勢，重點領域改革步伐加快，市場活力和要素支撐穩步增強。

昆明政策：昆明市房地產市場目前處于平穩健康發展的態勢，穩定預期政策持續發力，房地產市場整體熱度緩解。房貸利率新政執行后，首套房利率上調對于剛需買房而言，確實有不利影響，但對于已經貸款購房的人來說，市面上的房貸上浮并不會產生多少影響。本月發布《關于停止執行提取住房公積金支付物業管理費相關事宜的通告》，是對住房公積金資金定向使用制度的強化，對繳存職工基本沒有什么影響。

2.土地市場

2.1.1 土地供銷及樓面價月度走勢

本月土地供應805.23畝，環比下降48.29%，同比下降58.09%；成交1557.07畝，環比上漲445.54%，同比上漲 266.13%；樓面價為1230.64元/㎡，環比上漲5.20%，同比下降34.21%。

2.1.2 土地出讓金及單價走勢

本月土地成交單價222.73萬元/畝，環比下降42.36%，同比下降42.27%。本月土地出讓金34.68億元，環比上漲 214.47%，同比上漲111.35%。

2.2.1 各區域供銷對比

10月西市區、中市區、南市區和北市區有土地供應，共供應31宗，面積805.23畝。

西市區供應3宗，面積137.74畝，占比17.10%；

中市區供應17宗，面積22.83畝，占比2.84%；

南市區供應8宗，面積642.37畝，占比79.77%；

北市區供應3宗，面積2.3畝，占比0.29%。

10月西市區、南市區、呈貢區和東市區有土地成交，共成交24宗，面積1557.07畝。

西市區成交2宗，面積23.24畝，占比1%；

南市區成交1宗，面積57.08畝，占比4%；

呈貢區成交1宗，面積16.88畝，占比1%；

東市區成交20宗，面積1459.86畝，占比94%。

2.2.2 各板塊供銷價對比

本月中心、北市、東南、滇池和高新板塊有土地供應，供應量最多的是滇池板塊，為535.65畝；滇池、高新、呈貢、空港新區板塊有成交，成交量最多的是空港新區板塊，為1459.86畝，滇池板塊樓面地價最高，為4422.68元/㎡。

2.3.1 各土地性質供求占比

10月昆明純住宅用地供應7宗，面積325.63畝，占比40%；10月昆明商業用地供應21宗，面積297.87畝，占比37%；10月昆明商業兼容住宅用地無供應；10月昆明住宅兼容商業用地供應3宗，面積181.74畝，占比23%。

10月昆明純住宅用地成交11宗，面積841.62畝，占比54%；10月昆明商業用地成交5宗，面積203.41畝，占比13%；10月昆明商業兼容住宅用地無成交；10月昆明住宅兼容商業用地成交8宗，面積512.04畝，占比33%。

2.3.2 成交樓面價及溢價率月度走勢

土地市場住宅用地樓面地價1098.48元/㎡，環比上漲9.46%，同比下降32.13%；商業用地樓面地價821.73元/㎡，環比上漲40.32%，同比下降75.00%。本月住宅、商業均無溢價。

2.7 土地市場小結

土地供銷價：本月土地供應805.23畝，成交1557.07畝，樓面價為1230.64元/㎡，單價222.73萬元/畝，出讓金34.68億元。

土地溢價：本月住宅、商業用地均無溢價。

土地流拍：本月無土地流拍。

11月土地預成交：11月預計還有32宗土地成交，面積為850.99畝，其中純住宅用地8宗，面積為371.39畝，商業用地21宗，面積為297.87畝，住宅兼容商業用地3宗，面積為181.74畝。

總結：截止目前，昆明土地市場溢價地塊均為外來開發商競得，最高溢價為144.25%，2月的錦藝置業和德商兩家外來開發商實力搶地，成功入昆；3月為雅居樂首次在昆拿地；4月上海世貿一舉拿下巫家壩和小街5宗地塊，首次入昆同時兩項目落地；5月眾安集團拿地入昆；6月康美投資集團以59.32%的溢價拿下呈貢17宗商住用地；7月東原地產以144.25%的溢價拿下空港板塊3宗純住宅用地，俊發集團斥資92億元拿下東南板塊11宗商住用地，成為昆明的總價地王；8月復地首次入昆，拿下昆明市西山區前衛街道辦事處的3宗土地；9月上海鵬欣地產入昆，旗下上海虹欣置業聯合北京世博控股的昆明浦項地產摘得呈貢雨花片區7宗土地； 10月海誠地產首次在昆拿地，招商地產聯合中合聯宇霸州房地產開發有限公司、云南省滇中產業發展集團有限責任公司、深圳市盛夏企業管理有限公司競得空港新區板塊19宗商住用地。