昆明市國有建設用地二級市場轉讓管理暫行規定

第一章總則

第一條為規范土地二級市場試點中國有建設用地使用權轉讓行為，根據《國土資源部關于云南省昆明市完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點實施方案的批復》（國土資函〔2017〕267號）、《昆明市人民政府關于進一步做好土地供應服務保障工作的實施意見》等有關文件，制定本規定。

第二條本規定適用于開展土地二級市場試點工作的昆明市主城區范圍，包括五華區、盤龍區、官渡區、西山區、呈貢區行政轄區，以及上述行政區域內的開發（度假）園區。

第三條國有建設用地使用權（以下簡稱土地使用權）轉讓是指土地使用權人將土地使用權再轉移的行為，包括土地使用權出售、贈予、交換、出資、司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立導致土地權屬變更，不包括股權轉讓。

第四條土地使用權轉讓應當滿足下列條件：

（一）權屬清晰無爭議，依法登記取得權屬證書；

（二）無法律及經濟糾紛；

（三）共有房地產，經其他共有人書面同意；

（四）農村集體經濟組織或股份制企業，經集體經濟組織或股份制企業三分之二以上成員（或股東）同意。

第五條土地使用權轉讓時，《國有土地使用權出讓合同》《劃撥決定書》和其他登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，由受讓方承接，原《國有土地使用權出讓合同》和《劃撥決定書》有限制性條件的從其規定。

第六條土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。土地使用權轉讓應遵循誠實信用、公平自愿、依法依規原則。

第七條土地使用權轉讓可以場外交易，也可以進場交易。場外交易的，只能按證載用途進行轉讓。轉讓結果由昆明市土地和礦業權交易辦公室進行審查并對交易結果進行公告，公告期7日，公告期無異議的由昆明市土地和礦業權交易辦公室進行備案并核發《土地轉讓鑒證書》。不動產登記機構依據《土地轉讓鑒證書》辦理登記手續。

第八條土地使用權轉讓涉及用途變更、補繳價款等行政審批事項的，經市人民政府審批同意補繳金額后，可進入土地二級市場交易平臺交易。

第九條申請進入土地二級市場交易平臺交易的，由昆明市土地和礦業權交易辦公室進行審查并發布交易公告，公告期20天，成交后由昆明市土地和礦業權交易辦公室核發《土地轉讓交易認定書》。不動產登記機構依據《土地轉讓交易認定書》辦理登記手續。

第十條國有建設用地使用權轉讓價格不得低于市場評估價的80%。低于市場評估價80%的，政府可行使優先購買權。土地市場評估由轉讓方委托有資質的評估機構進行評估。

第十一條國土資源主管部門依法對國有建設用地使用權轉讓進行審查和監督，規劃、住建、財政、國資、工商、稅務等相關部門各司其職，履行土地轉讓各項行政審批文件的核發，配合國土資源主管部門進行監管。

第十二條昆明市土地和礦業權交易辦公室負責國有建設用地使用權交易平臺建設、運營和監管，負責為國有建設用地使用權轉讓提供服務，負責信息歸集和發布、文書資料審核、交易資金監管、交易鑒證、監測分析等工作。

第二章出讓用地使用權轉讓

第十三條出讓土地使用權轉讓中涉及土地使用條件變更的，由土地使用權轉讓方向城鄉規劃主管部門申請規劃條件并按現行政策申報土地使用條件變更，經市政府批準后，持批準文件可以進入土地二級市場進行轉讓。轉讓成交后，同時簽訂《土地轉讓交易認定書》和《國有建設用地使用權出讓合同》，新規劃條件應納入出讓合同。轉讓價款由受讓方支付給轉讓方，補繳價款由受讓方支付給政府（或管委會）。繳清全部價款后，依法辦理不動產登記手續。

第十四條對已取得土地使用權未按《國有土地使用權出讓合同》約定開工建設但不屬于閑置土地的，或開發投資總額未達應開發投資總額百分之二十五的，也可進入土地二級市場進行轉讓但不得變更土地使用條件。

土地使用權受讓方持《土地轉讓交易認定書》在1個月內向規劃、住建等部門申報開工手續，規劃、住建等部門應憑《土地轉讓交易認定書》在3個月內辦理有關開工手續。土地使用權受讓方開工建設，且投資強度達百分之二十五的，持屬地政府（管委會）出具的開工證明材料，依法辦理不動產權證書。未按要求開工建設的，《土地轉讓交易認定書》自動作廢。

第三章劃撥用地使用權轉讓

第十五條劃撥土地使用權轉讓涉及國有資產的，應當取得國有資產主管部門的批準。

第十六條轉讓用途和證載用途一致，且轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，依法辦理不動產登記手續。

第十七條轉讓用途和證載用途不一致，且轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，依法辦理土地轉讓手續。轉讓成交后，簽訂《土地轉讓交易認定書》，核發《國有建設用地使用權劃撥決定書》，轉讓價款由受讓方支付給轉讓方。繳清轉讓價款后，依法辦理不動產登記手續。

第十八條轉讓用途和證載用途不一致，且轉讓后土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，參照本規定第十三條，由土地使用權轉讓方向城鄉規劃主管部門申請規劃條件。

第四章作價出資（入股）或授權經營用地使用權轉讓

第十九條以作價出資（入股）或授權經營方式取得土地使用權的，經原作價出資（入股）或授權經營批準機關同意后，方可進入土地二級市場交易。其轉讓管理方式參照以出讓方式取得的土地使用權。

第五章閑置土地轉讓

第二十條按照國土資源部《閑置土地處置辦法》認定為閑置土地的，由土地使用權轉讓方申請，經屬地政府（管委會）研究同意并報市政府批準后，以進場交易方式進入二級市場進行轉讓。但不得變更土地使用條件。

第二十一條經認定屬于有政府原因造成閑置的，轉讓時土地轉讓價款歸土地使用權轉讓方所有。

第二十二條經認定屬于政府以外其他原因造成閑置的，轉讓時土地的轉讓價格不得低于原土地取得成本，原土地取得成本按《國有建設用地使用權出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》約定金額歸土地使用權轉讓方所有。轉讓中產生的增值部分優先用于支付土地閑置費，扣除土地閑置費后的土地增值部分歸政府所有；增值部分不足以支付土地閑置費的，不足部分從歸土地使用權轉讓方所有的土地取得成本中予以扣除。

第六章政府債務保全用地使用權轉讓

第二十三條已取得土地使用權的“昆明市政府債務保全用地”，經市政府批準同意轉讓的，在取得新的規劃條件后，可進入土地二級市場進行轉讓。

第二十四條轉讓時，原土地取得成本與土地增值收益部分歸土地使用權轉讓方所有，規劃調整需補繳的土地價款全額繳入地方財政。

第七章土地使用權分割轉讓

第二十五條土地使用權可以分割轉讓。土地使用權分割后，土地連同地上建（構）筑物形成獨立宗地，且屬于同一產權主體，在權屬和產權關系清晰無糾紛的情況下，可以辦理土地使用權轉讓手續。

第二十六條對土地上建（構）筑物已建成并完成驗收的，經轉受雙方協商后，可以按協商結果形成獨立宗地分割轉讓，轉讓后由不動產登記機構直接辦理不動產登記；對土地上涉及在建工程的或未完全驗收的，由國土資源主管部門牽頭征求規劃、住建部門的分割意見，取得意見后國土資源主管部門按程序辦理分割轉讓手續。

第二十七條存有以下情況的，不得辦理土地使用權分割轉讓手續：

（一）已辦理房屋預售房許可證不允許分割的；

（二）涉及回遷安置房、保障性住房的地塊；

（三）土地轉讓后用途與控制性詳細規劃不一致的；

（四）宗地涉及違法建設未處理完成的；

（五）土地使用權人未繳清原項目的費用的；