朱大鳴：房地產行業該對誰征收暴利稅

什么叫暴利？發改委正在研究商品住房領域實施反暴利規定。暴利不是看價格漲幅多少，而是看真實的利潤率。從利益鏈角度來看，土地壟斷造成土地壟斷利潤極高、信貸壟斷導致資金使用成本很高、60多種稅費導致開發、持有與轉讓成本過高。

    要說房地產市場的暴利，很多近兩年拿地的開發商其真實利潤不過10%左右，這種利潤與其他行業的利潤相比，簡直不值一提。當然早期拿地的開發商利潤較為豐厚，但這樣豐厚的項目現在少而又少。然而其它行業的利潤超過40%的多如牛毛，甚至連賣餅的阿姨們，都有50%的利潤。問題是，我們應當看到，在房地產價值鏈中，到底哪一塊是暴利的。

    在房價的成本中，大家都知道其中最大的成本是地價成本。眾所周知，這幾年土地成本漲幅是最高的，面粉比面包貴的怪事比比皆是。地方政府低價征地又高價賣地，簡直是一本萬利。地方政府大多依靠賣地生財和賣地發展，去年全國國有土地有償出讓收入是29397億，同比上年增長106.2%。各方利益在土地訴求上太多了，這些多耗費的成本，都最終要轉嫁到房價上去。去年，財經雜志就指出，“低價收儲，高價拍賣”的土地儲備制度被證明是一個神奇的杠桿：通過壟斷土地一級市場，并輔之以“招拍掛”的供地方式，政府成為土地出讓的最大受益者。

    土地價格偏離公允越來越高，這些偏離的利潤，就成為各地土地財政的來源。這樣的發展道路，是不能持續的，因為地價上漲終究會形成土地泡沫，最終殃及整個房地產市場和經濟。

    在地價上漲過程中，被動遷的農民沒有隨著利潤的增加獲得多少好處，因此，才會出現那么多的矛盾沖突，這些沖突在更多層面是利益沖突。壟斷利益與市場競爭的利益，被人為地阻隔，現在的地價反映的都是壟斷價格，而非市場價格。

在資金方面，資金密集型的房地產產業，常常被斷貸，時不時還提高資金借貸利率，緊縮銀根。這些措施，往往造成利差不斷擴大，貸款的指向性很強，導致大量的信貸變成炒作資金，甚至有的直接暗地變成高利貸牟利。這些才是真正的一本萬利，資金成本的上升，也最終要轉嫁到房價上。

    房地產市場兩大資源，一個是地根、一個是銀根，是整個房地產市場的命門。地方政府想多收益就制造土地緊張假象，抬高土地價格，央行想要制造麻煩，就阻塞正常的貸款，逼著你去貸高利貸或者抬高利率。還有多如牛毛的稅費要征收，這些都要轉嫁到房價上去，不僅如此，房屋轉讓一次又一次重復收稅，不動產還要征收房產稅�？偠�言之，我們應當從房地產利益鏈上看待房地產利潤的分配，看待中國房地產市場高房價是如何形成的。

     沒有人不痛恨暴利，因為它在扭曲了真實價格的同時，導致市場經濟體系配置資源功能的失靈，但是，僅僅搞暴利稅而不去改變房地產市場的外部基本環境，只能讓市場變得更壞而不是更好。

    商品房價格高的最重要原因是土地一級市場造成的，而中國土地一級市場是國家絕對壟斷的，所以要消除暴利，就要從土地招拍掛開始。希望地方政府不要一味追求政績，不顧區域經濟發展的實際，拼命把地價拍的離奇的高，扼殺了民生購房的利益。