【任志強】：“十二·五”規劃馬上就提交人大會通過了。“十二·五”規劃說得很清楚，保持城市化率每年有0.8個百分點，到實現4%的增長。其實每個五年計劃提出城市化率增長率基本都超標，即使0.8到1個百分點也有大量城市化需求。如果按照現有人均GDP情況，國家換成國家元的收入水平計算，我們比世界城市化率水平差了20個點以上。
中國未來發展過程中，要解決農村收入提高，減少城鄉差別的目標，一定要實現高城市化率的增長，否則的話沒有辦法進入現代化程度的發展水平。這個里面就和我們的房地產市場有著極大的關系。
政府工作報告里面提出：限制少數城市和一部分城市房價上漲過快，目前看很多地區已經把它變成一個近似于全國房價上漲過快的局面。沒有正確解讀政府工作報告和國家中央調控政策，所以認為房地產市場似乎已經進入了一個完全冬天，這個概念完全不對。
去年出臺很多政策，大家都認為去年政策是歷史上最嚴厲的政策，國務院出了三次，一月份出了一次，四月份出了一次，九月份又出了一次。實際上去年全國房地產銷售面積是增長的，我們銷售額也是增長的，超過了10個億的銷售面積，5.25萬億銷售。
這意味著城市發展中，城市剛性需求是巨大的，老百姓改善需求也是日益巨大的。早在黨的代表大會中已經明確提出了，而且提出了很多年了，社會矛盾是不能忽略的。居民日益增長的物質社會需求，恰恰是我們在發展過程中必須要解決的矛盾，什么是民生，滿足民眾的基本需求是民生。
滿足基本需求分為兩個部分，特別住房上。一個是按照市場化辦法去解決大部分改善性需求。比如子女大了需要自立門戶了，老人需要有一個更好的生活條件，所以他們有改善性需求。同時一個正常市場中一定會有一些投資的需求。黨的17大允許在住房上進行投資或者產品進行收入。
要滿足不同層次，不同消費需求的產品戶型和產品價位，除了市場化以外，很重要大家可以看到我們政府在這兩年，急于提出的建立住房保障體系。實際上住房保障體系應該在1998年進行房改提出過，經濟適用房有租有售。
當時因為亞洲金融危機，中國要承擔的大國義務，保證貨幣不貶職，提出經濟適用房只售不租，十年以后才開始看到沒有租賃市場，實際上對完善買賣市場是一個缺陷。到了2009年我們才提出建設廉租房，這個已經有點亡羊補牢。那個時候已經開始建立一個對過度性的人群需要進行幫助的固定資產。
在聯合國公約和很多公約中都有提出了，政府要承擔保證公民居住權利的義務，安全網兜住所有城市最低人群，用廉租房方式解決。98年23號文件已經明確提出用這種方式，但是各個政府對土地財政壓抑之下對廉租房保障問題解決得不好，23號文件到現在開始北京去年才解決了廉租房問題，目前很多城市沒有解決這樣的問題。
政府在市場發展過程中責任缺失，導致在最近兩年我們看到政府提出用大躍進的方式生產保障性住房。去年提出700多萬保障性住房，我們年商品房只有100萬套，保障性住房要大于商品房供應量，得需要財力、物力。
比如今年兩會中提出今年要建1000萬套保障性住房。如果“十二·五”期間3600套保障性住房，加上去年接近700萬套房。按照1000萬套投資1.4萬億計算，大概要有6萬多億投入，這里面還不算土地費用。折算出來的話，6萬多億將近一百年的農業需求，一定在城市和城鄉之間造成一個巨大的差別。這么大的城市投入，而農民無法收益，或者可能擠壓了農民的土地，擠占了農民的利益。
城市保障性住房建多少，如何進行保障，這是“十二·五”期間要重點解決的問題。我們98年提出一定要建立保障性住房的需求，為城市最低收入人群進行保障。但是沒有一個國家會一次性解決全國所有問題的保障性問題，因為是一個移動的問題。
一個家庭子女上了大學以后，本來在上大學期間是有保障性住房的，但是上大學之后可能獲得高工資職位，也許這個家庭不再需要保障的范圍。有的人可能今年不需要保障，但做生意可能賠了，重新回到了需要保障的范圍。這是一個可變的移動數量，機械的用城市需要多少，如何如何計算，這個數量是巨大的。
我們2004年對城市人口結構進行分析，真正城市里面需要用保障性住房大概不超過1.5%，北京大概只有七萬多戶，按照人口計算也是1%多一些。我們一共大概有六百萬多萬戶。全國普遍情況計算完了大概就這么個數，中間需要過度的階層大概也是1.5%，這些家庭居住條件也需要用這些條件來進行集合。綜合起來，大概加上一部分農民工長期工作需求，大概5.5%左右。
這需要時段的時間安排進行解決，而不是今天一天解決好。比如香港也有保障性住房體系，但是至少要供過七年以上，然后才能取得后續保障房住房的資格，然后才是搖號。要根據當年的財力和結構進行安排。任何一個國家都如此，是按照預算的一定比例，每年提供一定的保障需求，而不是說我今年恨不得全部都壓在這上頭，它對其他行業和農業也不公平。
我特別在微博上發了一條信息，為我們代表們和委員們曾經算過一筆帳，尤其替農民兄弟算了一筆帳，如果這種結果的話，會造成更大的城鄉之間的差別。與其這樣，不如讓農民轉為城市居民，讓他們獲得醫保老保，改善他們貧困狀況，這樣的話會讓中國現實生活中最需要幫助的人群得到更實惠的幫助。
我想中國房地產市場未來發展前景是巨大的，和世界相比我們人均居住條件是極差的。人均一張床再到戶均一套房，這個發展階段大概需要40年時間，這個過程中一定是高速發展的。
房地產協會提出“十二·五”規劃希望達到60%達到人均一間房，如果能解決這樣的目標大概兩個三個五年計劃才能做到。實際上在美國發達國家人均九間房都達到了。大概和美國相差60年，和日本韓國這些二戰之后同步起步的國家相比，我們差二十年到三十年時間。
也就是說中國未來房地產發展前景至少是非常廣大的，問題在于我們采取什么樣合理政策，才能讓我們市場化得到充分發展。同時政府承擔起責任，又讓保障性住房能夠解決我們市場解決不了的問題。這兩者之間如果不能把它做一個嚴格區分，試圖把所有解決住房問題都推給政府一定會有問題，但是試圖把它包給政府解決也是不可能的，這是不可能實現的目標。
【主持人】：再問任總一個問題，剛才您說我們國家人均戶的面積不夠，和歐美和日本還是有很大差距。我們國家是否存在“人多地少”的矛盾？
【任志強】：根本不存在這樣的矛盾，城鎮只有不到四萬平方公里占地，但是農村有八萬平方公里占地，農村也就七億人，但是用了四倍以上的土地。宅基地和城市住房問題調節起來完全夠了。
我們是土地比非常富有的國家，比如說加拿大，比如澳大利亞，比如比美國，比他們城市容積率要低，美國一平方公里芝加哥有七百萬平建筑，相當于一個望京。拿國土面積讓大家居住可以住16億人，即使現在容積不變也可以住16億人。
不要把土地作為一個帽子扣在頭上，關鍵是我們沒有好的土地規劃和制度，導致農民可以無限制的擴大宅基地，所以沒有辦法把城市化高度集中過程中把距離縮短，這是我們土地規劃的問題。
【主持人】：請幾位委員談談，對“十二·五”期間的城市化發展，以前房地產市場的發展您有什么看法？
| 全國政協委員 河南臺興房產有限公司董事長 王超斌 |
【王超斌】：今天圍繞著你提出的話題，我加一點補充。城市化進程“十二·五”規劃是0.8，說的0.8爭取把戶口遷移的政策，沒有顧及到像城市做生意的沒有拿到戶口的，辦了公司的。就像批發市場，到現在也不是城鎮化，仍然是溫州戶口，廣州的戶口，河南的戶口，仍然不算這里的人。這些人加進去就不是0.8，最少是1.82%。
如果把這些數字加起來，這五年（城市化率）應該有不低于10%，因為每年都有大學畢業生，每年都有發達地區也好，農村也好，出來的這些年輕人要做生意。他們這些人每年是相當大的量。來城市打工的會越來越少，打工的在這個城市里做生意了。這種需求到哪里去了？這些人到另外一個城市做事了。
有些人是剛性需求到城市做生意，我也是城市戶口，我要在那買房子，雖然現在不要買，但是以后買了房子就是高端的，不買90平米，還買144，還買別墅。剛性需求還是要奮力，要結婚，要買房子，現在老頭說不定比他還有錢。這個剛性需求是北京市需要的，而且北京市常駐戶口住五年有的是，房子的價錢不是說不可能跌下去，假如說真要跌下去，中央說要穩下來了，我在這幾年里會讓它降低20%，今年房子漲7%，物價指數超過了數字。假如說物價漲了10%，我們的工資7%，那么每年出了3%，但是房子還要漲10%。
有些媒體愿望確實很好，我也感謝他的這個說法，取消利息稅，這都是我建議的�？墒俏抑肋@些媒體想讓房子降下來，老百姓每到一個結點時間都是上當。十年前的房價北京市四千塊到六千塊都不買，到十年以后一萬以后都買不著，十年以后三萬之間都很多了�？墒鞘暌院蟮慕裉靸扇f不止了，兩三萬。
我不能欺騙社會，我也不能欺騙我的朋友，我也不能欺騙廣大的網友。任總說的千真萬確，經得起這些年時間檢驗，在房價問題上他比別人有發言權。他講這個道理我是贊成的，在政界會上聽了很多人發言，到最后只有一個，真理讓實踐來檢驗。利息升高了，稅收也增加了，到最后還是要老百姓掏錢，最后老百姓承擔的費用也增加了。
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| 全國政協委員 河南省政協副主席 九三學社中央常委 張亞忠 |
【張亞忠】：我們國家房地產整個發展的發展伴隨著三十年改革開放，是經濟社會發展一個重要的支撐，為我們城鎮化建設做出非常重要的貢獻。同時在城鎮化建設過程中，里面有很多發展的階段性的矛盾，包括我們體制、機制，還有房地產開發本身。
現在看來這次兩會期間更加關注民生，關注民生的一些基本需求，這些政策可能先行先試，有的政策出臺以后沒有具體的東西。我們現在有政府主導的我們最弱勢群體，整個十二五期間3600萬套，整個政府解決2.6億，這里面面對資金正確湊儲，除了政府宏觀主導，應該有社會政府，應該有民間指導，幾方面里面主導。
尤其是那些貧困的縣，如果在他的縣城里面解決這樣的保障房，它的配套資金是不可能的。一年財政收入可能分兩個億，那么多的公務人員，那么多開支，這個錢根本是不夠。當然還有轉移支付，這個錢用在保障性住房沒有這個力度。
所以保障性住房在具體實施的時候還有具體的困難需要克服。現在地方政府壓力很大，會層層分解，最困難的群體國家要通過保障房，這也不是我們一下能解決了。
在商品房里面，按照現在市場價，尤其是一線城市買不到房。我認為這些人要改變一些觀念，不一定要先買房。我現在通過一些租房，租賃市場可以健康發展。比如有一些房子建在那兒，國家資產階級投入的這個房子得讓它釋放出來，通過一些稅收行政，買了那些房子也不銷售，要鼓勵這些房子出租，這樣把我們調整的資源很好的利用起來，同時降低我們價錢成本這是對那些沒有房子的。我們的市場應該說是全方位的。
中央政府解決在部分城市上漲過快，如果部分城市不上漲過快，健康有序的發展以后，現在還有一種消費心理是買漲不買落，等真正錢這一次限購令，好像成交量在下降了，大家在等著下降，這是一個誤導。
所謂剛性需求不是等一下就真的降下來了，買漲不買落是一種心理，所以這個市場如果是比較穩定的，到了你該出手的時候就要出手。現在往往政府說要漲價了，趕緊去搶，要降價了大家都去等著，這是現在市場不太健康。人民消費心理還沒有走向正規。
| 全國政協委員 青州堯王集團公司總經理 宗立成 |
【宗立成】：談到市場房價的問題，每每我都很有感受。有一些領導和一些專家預測，多長時間房價有可能下滑，有可能降下來。但是我看不是這樣的，礦產資源，鋼材資源、水資源、勞力資源都在日益上漲，這是不可阻擋的，這是市場經濟的規律。要降下來，你看鋼材一年比一年貴，房價的產生是各種自然加起來的一個和。
物價上漲，社會發展并不是說人為的力量能把它找到平衡，不平衡是絕對的，平衡是不現實的。今年農民工的工錢，原來一個勞動工人60塊錢，現在有些地方到了200塊錢，這是一天的。在這種情況下我們全國各地還是出現了用工荒，用工荒的事情有些領導還是缺乏深入到基層去，已經形成了用工荒已經是十年積蓄的現象的出現。
在十年以前還有些領導說，你看下崗職工找不到工作，你看找不到工作那句話崩說，落物聽聲，下一句就說沒有飯吃。而事實上是怎么樣呢？十年以前很多城市已經存在著用工難，今天比較顯現了。而今天還有些領導在大大的叫囂，你看下崗職工找不上工作，還在這樣叫，恐怕要深入社會實際。
我們中國幅員遼闊，人口眾多，大西北，東北，大城市，中等城市發展不平衡，這是正常現象。他們的房地產在一線地方，工資漲的幅度超過了物價，一些個別的地方，用工荒，一年就漲了六倍。房地產我看它漲不了六倍。
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| 全國政協委員 鵬林集團董事局主席 陳春林 |
【陳春林】：現在國外有一種理論，中國的房地產市場是不是十年的牛市走到了盡頭，我剛才聽到我們專家發言，我覺得中國房地產走到今天，應該現在是平穩健康的發展。另外我覺得我們這3600套保障房的問題，可以說說起來容易，做起來還是有壓力的。需要政府拿出一定的財力以外，我有一個建議，希望我們建筑承建房的老板要適當少賺一點。另外還有兩個辦法可以把資金扭轉住，一個是能不能提前預售和收購一部分保障房資金進來。
買保障房的人雖然他收入不是很多，但是買這個房子是需要錢的，這一部分可以給政府減輕壓力。另外在限購令方面，能不能有一個方法改善一點，售房方面，我們把稅費的問題，把將來企業目前的高檔汽車一樣，適當的提高，讓他買房把多余的錢拿出來投入到保障房里面，是不是對兩邊都有好處。
而對于高檔房產可以區別對待。比如現在高檔汽車150萬，200萬，現在賣到300萬了，我們當時認為會大大的降價，實際上高檔汽車張了30%，50%，甚至更高，但是現在買得起車子的人還在買，低檔的，原來20萬，現在10多萬，房子能不能想辦法呢？保障房下降，保障房分很多種。
【主持人】：我想補充問任總一個問題，房產稅這個問題，會在我們房地產調控中能起到怎樣的作用？或者在未來一年中起到怎樣的作用？能做一個預測嗎？
【任志強】：可能很多人有很多誤解，以為房地產稅是為了調控房價才出臺，不是，其實不是這么回事。政府在早期提出，比如2003年政府工作報告里那時候房價并不高，當時提出要調整我們的稅收政策、稅收結構，增加地方的固定性收益。中國的房產稅和調整房價沒有關系，目前看來這兩個試點要試很長時間，也許不會出臺全國性的房產稅政策。至少在現有稅的體制沒有進行改革之前不會�，F有體制，比如說土地財政體制，等等稅收減免的問題，都解決完了以后最后才可能變成房產稅。
房產稅在中國現有稅制體制下是不合適的，必須改了這個稅的體制才可以，給人大做報告都是要進行整體稅的改革，實行或改革房產稅。
我們從98年開始實行生產化到2003年，五六年多平均每年住宅房價只漲2.5，全國房價只漲了3.5，但是去年收入水平增加9.1，所以03年準備提出要實行房產稅，發現跟這個沒有關系，2月份CPI是4.9，和上個月持平的，如果意味著不調整計算結構的話，可能都會超過5，而PPI實際上是上漲很多的。如果這兩者加起來，CPI加PPI上漲11點，12點多如果房價不動的話，等于下降了12%。
房產稅和這次調控有極大的關系，因為上海市實行房產稅是管后不管前，只管你新購買房子這些人的情況，以前的不算。所以按人均以后，只滿足后面的要征費，如果后面不滿足人均60的話都不征稅。12月份討論的時候，出現了一個搶購，當時就擔心以上海的這種稅務制為主，會造成在全國出現搶購現象。因為大家都去急于買房子，因為以前不夠以后的，所以才出臺限購令，先有限購令后出臺房產稅，中間差了一天，原因就這么造成的，否則的話就沒有限購令。
房產稅目前看是市場調控中的反作用力而不是好作用力�，F在35個城市只有上海沒有再出嚴格的限購政策，原因是因為它有房產稅，房產稅就可以管住后頭了，不用限住后面了。現在的政策還不如現在調整一下現有的措施。有很多種辦法可以解決，但是我們恰恰選擇最壞的辦法，不管是限購，還有戶口名義，產生歧視作用的民意。
現在的制度，也許還有很多值得商榷的地方，如果能夠更好的聽取社會的共同意見的話，也許我們不會出這么大的政策。這個才可能能解決好我們市場平穩發展的問題。
現在89%的家庭，這是兩會上建設部公布的，住房已經社會化率了。按照人口調查，現在80年、90年出生的孩子，結婚高峰期恰恰是十二五期間，可能要延續十二五到十三五。所以一定要重新考慮現有政策和城市化需求和人口結構兩者結合起來，反過來做土地供應政策和保障性住房政策。這樣可能才更有利于我們市場更加平穩的發展。
【主持人】：剛才提到限購令，我們在國家出了新國八條以后，各個城市相繼推出限購，北京提出京15條，我們原來預測北京政策可能相對溫和。
【任志強】：北京想利用最嚴格的限購政策達到限制人口的目標，胡主席視察的時候提出三個問題，第一個是北京市城市功能定位問題，所以北京市提出要創新。第二個北京市車堵得太厲害了，所以出臺了搖號。第三，我們北京市十二五時候沒有提人口規劃，但是有人均GDP增長，人均收入增長，為什么不敢回答十二五規劃中的人口，因為不知道怎么限制人口。恰恰有這么一個限購措施，讓北京市政府很高興，北京市人不能再增長了，為了滿足總書記視察時候三種意見其一。
北京市現在正在研究居住證的問題，沒有戶籍，但是我有一定的工作證件。核心區里面市區里頭，比如北京應該叫八城區。另外還有一些城市只限局部地區，比如說沈陽只限二環以內，有些城市八個城市只限了四個，還有一些城市比如長沙只限90平米以上，90平米以下隨便。
各個城市是不一樣的措施，可以明顯看出中央政策和地方政策之間的博弈，地方政府是按照各自經濟發展階段和城市需求和城市化要求來安排我的限購措施。有些城市是完全按照中央財政的目標，我在北京市有居住權，而北京市最特殊，因為我要限制人口，所以額外增加了。但是北京市正在考慮，因為反映很大，考慮是不是兩年納稅記錄就可以用公租房來解決，要不然人才就流失了。
剛才幾位委員都提出了說增加收入問題，和減免稅費問題，幾乎所有國家里面，用個人收入買住房都是降低個人所得稅，可是我們中國最講社會主義制度的國家，反而不講免稅。我們政策還有更值得提高和研究的部分，謝謝！
【王超斌】：最需要解決剛性需求，第一套房子的，甚至第二套房子家庭調整的，就是改善性的，我認為這個是真真正正需要政府關注和幫助的。我們談論房價問題，就應該回到主體上來來，當年初衷就是要幫助這些人解決住房問題，這些人是城市的棟梁，他們大學畢業，碩士畢業在城市要生孩子，他們要買這個房子，是不是幫助他們一下，利息上照顧他們一下，現在全部扭曲了，認為買房子都是為了提高房價的一種動力的原因了。但實際上現在對他們打壓，這個打壓不到五年不準買房子。
剛性需求的這種第一套房子的，是應該幫助他們，既然政府出臺這樣的標準，90平米以下就是保障性的房子，90平米以下應該是國家政府來把利息更降低，稅更減少，氣水電這一方面要多考慮，這個美好的愿望我們一直提出來。
【張亞忠】：我們房地產在中央政府關心下，和整個行業的自律努力下，應該說會向健康有序方向去發展。謝謝！
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