老謝完全理解為什么任志強(qiáng)一說到樓市政策、房價時，總是憤怒+失望+譴責(zé)。2017年11月28日-30日，中國財經(jīng)年會2018“預(yù)測與戰(zhàn)略”在北京舉行，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司原董事長任志強(qiáng)作主題演講報告：十九會中兩個沒有改變，社會主義初級階段和發(fā)展中國家地位沒改變，預(yù)計城市化任務(wù)還未完成，社會主義初級階段建設(shè)時間還長，蓋房子住哪兒是個大的問題“。
任志強(qiáng)表示:”城市住房需求還是個巨大的需求，老齡化問題嚴(yán)重，年輕人的獨(dú)居問題也很嚴(yán)重，家庭人口比例數(shù)大幅下降，一人一個家庭占全世界的25%以上，未來獨(dú)居預(yù)計有一億五千萬戶，滿足獨(dú)居人的住房需求還需要蓋25年，平均房價超過2萬不到10個城市，房價高還早著呢“。
任志強(qiáng)認(rèn)為:”房價離合理水平還差很遠(yuǎn)，全國扣除地價后房價的收入比不到6%，扣除地價后，房價的收入比相對合理。調(diào)控政策最大的問題在于無法，沒有法律依據(jù)，其次是沒有契約，沒有契約精神，第三是沒有市場價格信號，所有的價格信號都是假的，導(dǎo)致市場判斷錯誤。所以說房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)來了是因?yàn)橛肋h(yuǎn)不知道接下來的價格信號是什么“。
老謝一直強(qiáng)調(diào)，過去二十年中國樓市政策都是錯的，最要命的是樓市政策一錯再錯，讓房價陷入重蹈覆轍的上漲途徑。因?yàn)榉績r上漲的根源，在于政策與供求關(guān)系及地價。一則樓市樓市沒有起到平衡供需關(guān)系的巨大作用，最大的問題是破壞供需關(guān)系平衡預(yù)期。二則是房價已經(jīng)不是供需關(guān)系、房地產(chǎn)市場變化的最大信號，是政策，因?yàn)閿?shù)據(jù)造假。政策成為最強(qiáng)的信號、拐點(diǎn)的信號。
三則是樓市政策不符合中國國情、不符合房地產(chǎn)市場、不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，最嚴(yán)重的問題是無法，沒有法律根據(jù)，違反立法法;沒有契約，沒有契約精神，違反合同法。其四是房價收入比其實(shí)不高、高地價絕對不會讓房價下降。因此，為什么樓市每輪調(diào)控，都會爆發(fā)一輪房價上漲高潮，房價一輪比一輪上漲更高，政策市決定供需，供需決定市場，政府決定地價。
任志強(qiáng)主要觀點(diǎn):1.未來滿足住房需求再干25年。如果想要完成小康目標(biāo)，那么城鎮(zhèn)化率至少要達(dá)到60%-70%，不蓋房子住哪兒。在城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過程中，老百姓對于住房還有巨大的需求。更嚴(yán)重的是年輕人的獨(dú)居問題。北歐很多國家年輕人獨(dú)居率達(dá)到40%，父母有房子也不住，自己要單獨(dú)住，中國現(xiàn)在大概最少有7700萬戶，獨(dú)居的增加和過去的傳統(tǒng)計算是完全兩個概念。
我國家庭人口已經(jīng)從1984年的3.9下降到現(xiàn)在的2.8，北京上海等城市已經(jīng)降到了2.3、2.4，甚至一個人的家庭已經(jīng)占到全世界總量的25%左右。如果要把獨(dú)居的加進(jìn)來，預(yù)計中國未來城市最少有1億5千萬戶，也就是說，僅僅滿足獨(dú)居人口的家庭需求大概要再干25年，還不算結(jié)婚的、生孩子”。從1990年算起到目前為止，包括租賃性住房、廉租房、保障性租房在內(nèi)，全國一共才建了1億5千萬套房子，僅夠滿足上述獨(dú)居需求。
2.房價離高還早。在談到商品房市場時，商品房只占住房總量的40%，現(xiàn)在房價超過2萬元的不到10個城市，超過1萬的不到20個城市，這里還含上了2萬的城市。根據(jù)去年年底的統(tǒng)計數(shù)字，全國所有地級市平均房價不到4千元，到今年為止10月份的統(tǒng)計數(shù)字，全國的平均房價也就7千多塊錢，我沒太搞懂為什么你們老說房價高，我覺得還早著呢。
3.房價收入比非常低。像北京這樣的個別城市房價比確實(shí)很高，因?yàn)槿珖钣绣X的人都會到北京買房，但根據(jù)全國來講，平均房價真正超過2萬塊的只有10個城市，但以全國平均房價來看，我們的房價離合理水平還差的很遠(yuǎn)。根據(jù)樂居所做的調(diào)查顯示，扣除地價以后的房價收入比非常低，全國只有五點(diǎn)幾，北京上海等一線城市扣除地價以后相差也達(dá)到了60%，換句話說中國從來沒有出臺過政策去限制地價，所有的不合理大概都在地價上。
4.房價上漲背后是高地價+土地政策。土地的“招拍掛”是推高地價的因素之一。從1993年文件出臺到2003年沒有實(shí)行土地招拍掛期間，房價平均年漲幅不到3%，而收入平均漲幅在9.5%，自從2004年“8·31”以后，土地價格急劇上漲，開始出現(xiàn)大量地王，面粉高過面包等等現(xiàn)象，于是才開始出臺了一系列的調(diào)控政策。
5.控政策于法無據(jù)、無契約精神。調(diào)控政策于法無據(jù)，你們可以查一查所有地區(qū)政府出臺的政策哪個依據(jù)上位法了嗎，你們給我舉個例子，不管你限了什么。調(diào)控政策完全沒有契約精神，土地合同中寫了我可以蓋這個房子、蓋那個房子，沒寫我必須限價，但是我蓋完房子你說這契約不算數(shù)，我重新做規(guī)定，你這個房子只能賣這些錢，我已經(jīng)蓋好了也不行，商住房也不能賣，如何如何，沒有契約精神。
6.數(shù)據(jù)造假無房價信號。房地產(chǎn)市場的價格信號無效，所有的價格信號都是假的，因?yàn)榈胤秸仨毜迷旒伲辉旒俟倜弊泳蜎]了，這個造假要么讓你限價或者不讓你賣。如果市場里頭沒有價格這只手，沒有價格信號了，任何人做出來的判斷就一定是錯誤的，不管你是中央政府還是地方政府、當(dāng)然也包括市場中所有的人。
你說未來漲還是跌?不知道，因?yàn)檫@個價格可以隨便做，想做多少做多少，這可能是我們認(rèn)為拐點(diǎn)來了的原因，因?yàn)槟阌肋h(yuǎn)不知道未來的價格信號是什么。
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