昨日，風之鈴市場咨詢機構發布了今年地產行業最新《市場咨詢報告》�！秷蟾妗氛J為，今年1—4月份昆明市場樓盤供量萎縮，整體開發規模同比下降，但目前居民購房預期上升明顯，尤其外來人群婚房需求突出。開發商正謹慎備戰六七月。

樓盤供應量萎縮

主城寫字樓將現熱潮

今年1—4月份，市場整體供應量萎縮，開發速度整體放緩，新上市樓盤25個，除去年已經上市目前進入二期或者三期開發的樓盤以外，今年新入市樓盤甚少；整體開發量約116萬平米，建筑面積約357萬平米，供應單元約1.8萬套；和去年同期的開發水平相比，整體開發規模下降。

根據風之鈴的監測，今年新入市樓盤受2007年底政策調控壓力的影響，開盤較為謹慎，開盤房源控制較為小心。尤其一環路內物業供應較為缺乏，只有順城二期的公寓寫字樓和南屏時代兩個樓盤。風之鈴認為，從市場反應情況來看，一環路內物業價格上漲還有一定空間，受信貸緊縮和通脹壓力的雙重作用，一環路內的物業更能體現投資價值，投資性需求較為凸顯。

二環路內今年的住宅供應也較為匱乏，新開盤有糖果公寓、金地山水等樓盤，預計下半年進入市場的樓盤有都市春天和上海沙龍三期等，另外2007年入市的云安尚品所剩尾房數量較少。從整體開發的情況看，市中心及二環路以內在今年將進入寫字樓的新一輪開發熱潮，競爭關系較為突出的有順城和東方首座。

東南西北各有看點

走勢穩步上升

位于東市區的東驤神駿·萬泰小區、新亞洲體育城四期·星體花園、云大知城等，均價為5460元/平米。隨著昆洛路、東三環通車、新機場路的建設以及規劃中輕軌的修建，使交通環境大大改善，東市區的發展值得期待。

位于西市區的森林湖、中晟溪城等，均價為3900元/平米。西市區在售樓盤主要是普通住宅和以普通住宅為主的混合型物業樓盤。因其地段優勢，還是有一定發展潛力的。

位于南市區的樓盤銀海暢園、銀海領域等，均價達到7350元/平米，位于此區的樓盤物業類型以別墅、花園洋房、高端公寓為主。一季度以來，此區的樓盤價格呈小幅上漲的趨勢，以銀海暢園的小高層、洋房別墅為例，開盤時的高層均價為4300元/平米，現上漲到4500元/平米，洋房由6300元/平方米上漲到6500元/平方米，別墅由14000元/平米上漲到15000元/平米。此片區臨近滇池，環境優美，發展也相對成熟，故物美價高也是其必然。

位于北市區的樓盤像云嶺天驕、立欣洲住宅均價分別為5000元/平米和3400元/平米，云嶺天驕僅余20余套在售。北市區目前開發的樓盤基本上以小高層、高層普通住宅為主，世博板塊以別墅和花園洋房居多。

據不完全統計，目前北市區樓盤銷售價格均價在5380元/平米左右。隨著以北辰財富中心為核心的區域日漸成熟及商業、娛樂、生活等配套設施的逐漸完善，北市區的發展前景值得期待，因此北市區樓盤價格還將處于穩步上升階段。

現住物業戶型分布

戶型分布水平

主力戶型多樣90平米下住宅居多

大部分樓盤推出的主力戶型不止一種，如銀海領域推出了2—5房的高層住宅和別墅、金色交響Ⅲ以2—4居為主力戶型。但也有小部分樓盤的主力戶型比較單一，如嶺東紫郡和金色交響Ⅲ兩個項目推出的就是在200平米以上面積的純別墅和純花園洋房，即將上市的專為老年人設計的上井·雅苑公寓主推面積為20—90平米間的1居小戶型等。

戶型最多的是面積在20—88平米之間的1—2居的小戶型，共占42.56%，其中1居和2居的小戶型各占21.28%；其次是面積在80—180之間的3居戶型，共占23.4%；4居的戶型比例也占到了14.89%，為面積在131—184之間的中等戶型，包含部分連排別墅、花園洋房項目；5居以上的大戶型占到19.15%，一般是面積在200平米以上的連排、獨棟別墅等。

典型的小戶型樓盤有果殼中的宇宙、MOHO蜂巢、銀景天都，此外立欣洲、云嶺天驕、東驤神駿·萬泰小區、金色交響Ⅲ等也均推出了1—2居的小戶型。在3—4居的戶型中，以高層公寓為主花園洋房為輔，如世紀半島蘋果谷、云嶺天驕、都市春天、異龍灣二期、志源尚居等項目。5居以上的大戶型一般是別墅的主打戶型，如森林湖推出的面積在130平米—230平米間的5居聯排別墅和6居獨棟別墅、云大知城推出了面積278平米的別墅，以及嶺東紫郡推出了聯排別墅和獨棟別墅等。

營銷活動集中

開發商謹慎備戰六七月

1—4月份，受信貸緊縮壓力，大部分開發商試水房價，開盤前的預售工作都比較充分，總體銷售狀況良好，盡管沒有出現如2007年下半年那般火爆的銷售局面，今年更加趨于低調和理性的市場策略對市場而言并非是一件壞事情，至少在市場變得理性的同時，房屋價格上漲也沒那么瘋狂了。

1-4月份物業整體供給的減少，導致細分市場產品價格出現分化，花園洋房、別墅及投資性小戶型物業價格均有不同程度的上漲，傳統的居家型物業面臨的銷售壓力明顯比上述物業要大，通過觀察近期的幾個熱點樓盤都可以看出。從面積上講，80平米以下小戶型銷售都比較理想；別墅樓盤的供給由于受到限制，別墅價格上漲主要是因為物業較為稀缺，據實地調研，近期即將推出的森林湖別墅物業暫時就沒考慮過出售的問題，可見別墅物業尤其是獨棟物業的稀缺較為嚴重。

近期營銷手段集中表現為購房優惠，折扣集中在1%-5%間。而近期的營銷活動也較為集中，幾乎所有開發商都在為6、7月份的銷售旺季做準備，近期推盤的變數較大，都在謹慎的觀察市場的變化。風之鈴預測，整個2008年的營銷風格都將是低調謹慎的，進入6、7月份以后開盤的樓盤數量不會很多，大多數開發商更有可能的做法是在開盤前已經悄悄的把房屋銷售的差不多了，然后才會考慮開盤。促銷手段固然重要，但細分市場的營銷關鍵所在將是客戶群的深度營銷水平，尤其在本土開發商和外來開發商之間這種競爭將尤為劇烈。

北市區、滇池路

下半年開打“高端戰”

今年住宅物業開發相對集中在成熟的北市區和滇池片區板塊物業品質相對較高，住宅物業價格水平也相對較高。風之鈴認為，北市區和滇池片區住宅物業開發將會更為集中和成熟，產品類型也將更加豐富，將成為高端物業競爭的主戰場。市中心近期主要以寫字樓和商業物業開發為主，住宅產品較少并且以投資性住宅產品為主，順城、南屏時代、世紀廣場等均屬于同類型物業，使得市中心尤其一環以內的價格水平相對較高。

在細分區域市場的競爭上，產品線的豐富和營銷策略的理性和逐漸成熟。風之鈴預計，下半年的房價仍然是穩步上升的態勢，漲幅和節奏會有所趨緩，受經濟政策調控的影響，房貸政策的進一步落實，眾多購房者會考慮信貸成本的壓力，在房屋總價和戶型面積的搭配上是促成銷售的重要因素。

本版撰文風之鈴市場咨詢機構地產投資研究中心

首席記者李先鋒整理

數據圖表來源：風之鈴市場咨詢機構地產投資研究中心

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