商業(yè)推盤(pán)項(xiàng)目較2011年少6個(gè)商鋪均價(jià)29456.25元/平米

與普通住宅相比，商鋪、寫(xiě)字樓以及40年產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)數(shù)量以及房源量明顯遜色許多。據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年全年，昆明主城區(qū)及呈貢的商業(yè)（含商鋪和寫(xiě)字樓）開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目為21個(gè)，比2011年的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目少6個(gè)，推出房源2050套，較2011年2737套房減少687套，同比下跌33.5%；公寓開(kāi)盤(pán)房源1648套，同比（2011年公寓房源僅634套）上漲159.94%。三者共推出房源3698套，占2012年開(kāi)盤(pán)總房源量的12.67%。

在2012年開(kāi)盤(pán)的21個(gè)開(kāi)盤(pán)物業(yè)類(lèi)型為商鋪和寫(xiě)字樓的項(xiàng)目中僅有春城慧谷一期、高順銘都、葡萄街區(qū)、大潤(rùn)發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)4個(gè)項(xiàng)目推出寫(xiě)字樓，且均以商鋪同時(shí)推出，其余項(xiàng)目推出的均為商鋪。商鋪面積區(qū)間跨度較大，在2.48——1682平米之間，面積跨度最大的是金尚俊園面積區(qū)間為11——1682平米，面積區(qū)間最小的是121樂(lè)淘淘，面積在2.48——34.35平米之間，此外錦悅四季的商業(yè)部分四季尚街的商鋪面積也不大，在8——45平米之間，其余項(xiàng)目最小商鋪面積均在10平米以上，而商鋪開(kāi)盤(pán)最小面積在50平米以下的項(xiàng)目就有22次，可見(jiàn)2012年的商鋪在遭遇同質(zhì)化嚴(yán)重的瓶頸之后，開(kāi)發(fā)商為了吸引投資客的目光，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上較以往都做了改進(jìn)。寫(xiě)字樓面積區(qū)間38——1231平米，面積區(qū)間最大的是春城慧谷一期，面積區(qū)間42—1231平米，面積區(qū)間最小的是葡萄街區(qū)，面積區(qū)間48——82平米。

均價(jià)方面，寫(xiě)字樓的均價(jià)在11899——89699元/平米之間，以20000——40000元/平米的均價(jià)為主，平均開(kāi)盤(pán)均價(jià)為29456.25元/平米；寫(xiě)字樓開(kāi)盤(pán)均價(jià)在8365——11517平米之間，平均開(kāi)盤(pán)均價(jià)為9975.2元/平米。

公寓的話，2012年昆明樓市共有高順銘都、smart泊寓、奧宸中央廣場(chǎng)、融城金階、滇池柏悅、大潤(rùn)發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、葡萄街區(qū)、文化空間、潤(rùn)城、云安陽(yáng)光城、合金公寓等項(xiàng)目推出40年產(chǎn)權(quán)公寓，面積區(qū)間26——217.47平米，共推出房源1648套，平均開(kāi)盤(pán)均價(jià)8667.25元/平米。

各物業(yè)銷(xiāo)售率較2011年均有變化全年開(kāi)盤(pán)售房18817套

據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可計(jì)算，2012年昆明主城區(qū)及呈貢開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，普通住宅的房源為24873套，平均開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率為61.2%，其中開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率在85%以上的開(kāi)盤(pán)達(dá)25次；更有新亞洲歡樂(lè)城（2012年2月26日開(kāi)盤(pán)售罄）、銀杏金川（2012年4月28日開(kāi)盤(pán)售罄）、聯(lián)邦國(guó)際、西城時(shí)代等4個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天全部售罄。不過(guò)仔細(xì)研究2012年的住宅開(kāi)盤(pán)也不難發(fā)現(xiàn)，除了部分項(xiàng)目外，很大一部分項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率均未過(guò)半。而與2011年普通住宅53.04%的平均銷(xiāo)售率相比還是有了一定的進(jìn)步。若以61.2%的銷(xiāo)售率來(lái)計(jì)算，那么2012年昆明主城區(qū)及呈貢新開(kāi)盤(pán)的普通住宅售出了15222套。

別墅方面，2012年開(kāi)盤(pán)的5個(gè)別墅項(xiàng)目共推出房源631套，除了培星東岸、城市山的銷(xiāo)售率缺失外，其余3個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率僅為31.80%，究其原因在于2012年7月7日開(kāi)盤(pán)的野鴨湖酩悅臺(tái)當(dāng)天的銷(xiāo)售率僅為2%，拉低了開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率的平均值，而中航云璽大宅83%的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率以及公園1903的開(kāi)盤(pán)74%的銷(xiāo)售率在今年的市場(chǎng)行情下已經(jīng)算是比較可觀了。（由于2011年昆明主城區(qū)及呈貢無(wú)別墅開(kāi)盤(pán)故無(wú)法作對(duì)比。）一次銷(xiāo)售率來(lái)計(jì)算的話，2012年昆明樓市共銷(xiāo)售別墅200套。

商業(yè)方面，2012年開(kāi)盤(pán)的商鋪及寫(xiě)字樓共推出房源2050套，平均開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率為51%，與2011年54.33%的平均銷(xiāo)售率相比變化不大。而如果以51%的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率來(lái)計(jì)算，2012年全年，昆明樓市商鋪及寫(xiě)字樓共成交1045套房。公寓2012年全年共推出房源1648套，平均開(kāi)盤(pán)均價(jià)8667.25元/平米，平均銷(xiāo)售率33.47%，與2011年50.33%的平均銷(xiāo)售率相比，下降不少，以此數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算的話，2012年昆明樓市共銷(xiāo)售公寓550套。

基于以上數(shù)據(jù)，就可大概計(jì)算出2012年全年，昆明主城區(qū)及呈貢的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目共售出的房源為18817套。

中心區(qū)和南市區(qū)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目居多城中村改造項(xiàng)目仍是主力

2012年全年，昆明樓市開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)多集中在以二環(huán)為界的中心區(qū)和南市區(qū)，北市區(qū)和西市區(qū)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目分別排在第三四名，東市區(qū)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目最少。據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年，昆明共67個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，中心區(qū)樓盤(pán)就占據(jù)了20個(gè)，南市區(qū)樓盤(pán)有18個(gè)，北市區(qū)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目為11個(gè)，西市區(qū)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目有10個(gè)，東市區(qū)樓盤(pán)5個(gè)，呈貢樓盤(pán)3個(gè)。中心區(qū)和南市區(qū)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目占到68個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的55.9%。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也可看出，中心區(qū)開(kāi)盤(pán)的20個(gè)項(xiàng)目中，城中村（城）改造項(xiàng)目就占了13個(gè)，這些項(xiàng)目以純住宅和綜合體為主，體量大小不一，高層或超高層建筑居多。20個(gè)中心區(qū)樓盤(pán)中俊發(fā)地產(chǎn)的“俊園”系列樓盤(pán)（濱江俊園、金尚俊園、香樟俊園、七彩俊園）有4個(gè)，其余的8個(gè)城中村改造項(xiàng)目為葡萄街區(qū)、錦悅四季、融城金階、南亞之門(mén)、萬(wàn)科云上城、同德昆明廣場(chǎng)、鑫都韻城、碧雞名城、文化空間（開(kāi)盤(pán)物業(yè)為公寓）。在這些項(xiàng)目中，也有像廣基錦悅四季、銀杏金川這樣體量不大，但戶(hù)型設(shè)計(jì)較為親民，性?xún)r(jià)比也不錯(cuò)的項(xiàng)目。而位居中心區(qū)的高登麥數(shù)碼廣場(chǎng)、121樂(lè)淘淘推出的物業(yè)則為商鋪，合金公寓開(kāi)盤(pán)既推出公寓也有商鋪。

此外，南市區(qū)、北市區(qū)及西市區(qū)也有不少項(xiàng)目是城中村改造項(xiàng)目。南市區(qū)有紅星國(guó)際、新亞洲歡樂(lè)城、海倫國(guó)際、潤(rùn)城；北市區(qū)有天怡峰景、南亞未來(lái)城、昆明玉器城、溪畔麗景、國(guó)福現(xiàn)代城等項(xiàng)目是城中村改造項(xiàng)目；西市區(qū)的城中村改造項(xiàng)目也不少，春城慧谷、西府景苑、經(jīng)典雙城、蘭亭上錦、萬(wàn)科金域國(guó)際、聯(lián)邦國(guó)際、馬街摩爾城、西城時(shí)代均為城中村改造項(xiàng)目，東西市區(qū)以及呈貢則無(wú)城中村改造項(xiàng)目。

由此可以看出，2012年昆明樓市開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目還是以城中村改造項(xiàng)目為主，并且這樣的趨勢(shì)還將延續(xù)，因?yàn)楹悋?guó)際、潤(rùn)城、馬街摩爾城、經(jīng)典雙城這樣的大體量項(xiàng)目，在短期之內(nèi)是不能完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的。而除了城中村改造項(xiàng)目，2012年下半年，昆明樓市也涌現(xiàn)出了一大批高校地塊，比如正在醞釀開(kāi)盤(pán)的銀海尚御就是云南省中醫(yī)學(xué)院舊址改造項(xiàng)目，因此未來(lái)昆明樓市開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，高校舊址改造也將成為開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的一部分。

可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著土地的放量，2013年昆明樓市將會(huì)有更多的項(xiàng)目面市，在2012年一直呈現(xiàn)低調(diào)姿態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，在2013年也將會(huì)出現(xiàn)井噴。（余秀蓉/云南房網(wǎng)資訊中心）

附注：本文所涉及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來(lái)源主要來(lái)源于至祥研究數(shù)據(jù)，中原數(shù)據(jù)，以及云南房網(wǎng)等公開(kāi)信息；另，由于極少數(shù)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)未公開(kāi)，造成少部分信息缺失，因此本文提供信息僅供參考。

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