房產新政實施后，房地產市場短期已經降溫，政策目標初步達到。但負面影響也是明顯的，原本應當鼓勵的二手房交易目前受壓嚴重，大量需求涌入新房市場，這對結構調整是不利的。 事實上，二手房市場的情況遠較新房市場復雜。在北京等城市，由于二手房交易不暢，過多的需求進入新房市場，導致房價上漲過快；而在上海和杭州等華東城市，二手房又成為炒房的主渠道，在房價瘋漲中扮演了不光彩的角色。 房產新政通過提高二手房交易成本，限制了房產的流動性，降低了其投資價值，對于抑制房價上漲是必要的。但在另外一些房產炒作并不明顯的城市，抑制二手房交易實際上阻礙了房地產市場結構的調整。 新政對各地區影響冷熱不均。一線城市二手房市場受沖擊最大，交易量普遍銳減；二線城市情況稍好，但觀望情緒也很濃厚；三線城市則由于房價基數較小，需求尚未充分釋放，尚能維持一定的交易量。 二手房交易大幅緊縮，形勢令業者感到不安。二十一世紀中國不動產副總裁張衛平憂心忡忡地指出，自6月1日新政正式實施以來，一線城市的交易量減少了50%以上，不少二手房門店甚至交易量掛零。這些城市主要分布在華東地區，包括上海、杭州、南京和寧波。在昆明，同樣不斷聽到有人說某某中介要關門了，某某中介一個月都簽不了一單。 雖然交易量緊縮，但價格并沒有出現大的波動。“這對需要買房的人來說，其實是一種打擊。”一貫火爆的昆明樓市雖然也有樓盤不好銷，但是近期開盤的樓盤銷售情況也不錯。而且據官方公布數據，昆明商品房價格相比去年平均價格已經上漲。 業內一般預期，二手房交易將在3到6個月內恢復。有關專家指出，“按照美國的經驗，市場出現拐點后，3個月是重新走穩所需要的時間。”但因為這一次政策決心空前的大，何時能夠恢復還不一定。 “如果交易量遲遲不能回升，不排除大批小中介公司倒閉的可能。”有關專家表示。事實上，在上海、杭州和南京，二手房交易量的驟減已經使大量中介退出市場。 在成熟市場，存量房交易是房地產市場交易的主體，價格主要通過二手房市場體現。一旦二手房市場受到抑制，其價格體現的功能就將被削弱。這將同時損害政府和投資者，政府無法對房價進行恰當地監控，投資者也難以判斷房產的投資價值。 不可否認，幾年來中國房價一直在快速上漲，去年以來尤其迅速。但我們同時要看到房價上漲背后真正的推動力。中國老百姓對房子的渴望幾乎到了不惜一切的地步。售樓處充斥著二十幾歲剛畢業不久的年輕人，上一輩則節衣縮食支持孩子買房。在房價不斷上漲、房租不斷下跌、買房顯然不如租房劃算的情況下，為什么年輕人不選擇租房，而是依然把自己的血汗錢拱手送給開發商？ 一個并不充分的解釋是，中國人普遍缺乏安全感，因而對房子這樣耐久的實物資產比較向往，他們追求的也許不是財富，而是擁有房子的安全感。 1998年房改后，中國房地產以前所未有的速度市場化了。當人們只能到市場上買房的時候,供不應求成為了房價持續上漲的根本動力。 要緩解供應壓力，或者說，要給購房饑渴找一個出口，只能雙管齊下。在加強中低價房供應的同時，鼓勵和完善二級市場，讓一部分住房需求釋放到二手房和租賃市場上去。 值得高興的是，房產新政雖然壓制了二手房交易，住宅租賃卻增加了。“我們發現，新政實施以來，租賃成交量普遍增加了15%以上。”張衛平表示，由于大家都在觀望，租賃需求短期出現了上升。 但二手房依然是北京房屋中介的主要收入來源，租賃業務的增加遠不足以彌補損失。 中國的住房私有率已經達到80%以上，遠遠超過美國等發達國家，而目前需求絲毫沒有緩解的跡象。如何引導這種需求，是政府應當考慮的問題。 向市民提供起碼的生活保障，使他們免去無房的不安全感；鼓勵更多的存量房進入租賃市場，讓沒有買房能力的年輕人選擇租房；改變興建經濟適用房這種注定只能惠及少數人的政策，變“補磚頭”為“補人頭”，讓真正有需要的人受惠；政府甚至可以收購部分廉價房，租給生活困難的人…… 在網上看到一個上海青年，在算了一筆賬后，賣了自己的房子租房住，如果懂得這樣算賬的人多起來，房價就到了回歸理性的那一天。 只有建立起房地產市場的梯級結構，才有可能建立起一個完整成熟的房地產市場體系，居民的住房消費才能趨于理性，房價的漲與跌才不會像現在這樣牽動整個社會的目光。
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