明年商業地產成投資亮點

2009年12月24日 11:33

隨著國內經濟的企穩，遏制房地產價格過快上漲已被提上議事日程，2010年政策將偏緊，市場總體難有驚喜。目前房地產股票估值略顯偏高，我們將房地產行業評級下調為“中性”。商業地產或將成為投資亮點。

2010年貨幣政策將逐步由今年的極度寬松到明年的適度寬松再到中性偏緊，預計在二季度開始加息。我們預計2010年房地產投資仍將保持較高的增速，預計達到25%。

住宅市場難有驚喜

房地產調控政策將偏緊。2009年國內房地產量價齊升，有效地引領了國內經濟的企穩回升，國際主要房地產市場總體也將在2010年見底。

臨時性的鼓勵政策將在當下退出，二套房信貸將收緊，相信只有首套房7折利率維持不變。

2010年房價總體看平，部分城市還將繼續上漲。目前購房人口約50%左右都是投資性購房，二套房信貸的從嚴執行以及二手房稅收減免的結束，投資性購房在2010年將受到了很大的抑制，房價快速上漲失去了重要的動力。北京、天津、珠海、蘇州等部分城市房價依然繼續看漲。2009年尤其是上半年，各地成交普遍表現為剛性需求和投資性需求的集中爆發，因此將來總量上新房成交同比會有所下降。

重點城市地價仍將再創新高。高速城市化進程還在進行，土地國家壟斷的地位不會改變，短期內土地供應不足的局面難以驟然改觀。隨著人民幣新增貸款的大量投放，社會流動性充裕。目前非房地產開發企業、甚至國有企業出于保值、增值的考慮，都在這些地方爭奪重點城市稀缺的土地資源，因此各重點城市地王仍將頻現。我們認為金融危機是一個分水嶺：在之前，房價漲得比地價快；之后，地價漲得比房價快。

商業地產機會顯現

隨著經濟走出低谷，商業地產也有望隨之見底回升。

REITs發行在即。REITs可以打通房地產行業的融資渠道、溝通銀行存款與資本市場，REITs的出臺是房地產金融放開的第一步，也是極其重要的一步。從目前情況看，國內首只股權REITs預計將在明年一季度上市，債權REITs將在股權REITs前出臺。萬科的成功主要歸結于：只做房地產開發、不持有商業地產，加快周轉，同時輔以高效融資，這使得公司快速做大做強，也為投資者帶來了長期的超額收益。隨著央企加入搶地行列，一線城市地價越拍越貴。以前是房價漲得快、地價漲得慢，快速周轉當然是合理的選擇，現在情形改變了：房價漲得慢、地價漲得快。這使得傳統高周轉的商業模式受到了挑戰。從發達國家的房地產經驗看，目前城市化率接近50%，已到了開發與持有核心城市物業并重的時候。當前房地產最佳的商業模式應為“開發+持有”模式———以開發為主、在依靠開發獲得短期業績的同時逐步持有優質的物業。