巨額海外資金的注入對于很多缺錢的地產(chǎn)商而言意味著機遇，而對于目前持續(xù)上漲的中國房價而言，這種資金的進入?yún)s顯得不那么合時宜

“我們真的并不缺錢。”北京國瑞興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷總監(jiān)陳南蘋很平靜地對《商務(wù)周刊》說，“我知道有很多針對我們國瑞城項目開發(fā)資金的質(zhì)疑。”
即將開盤的國瑞城項目位于京城二環(huán)以內(nèi)，是一個近兩年罕見的80萬平方米的“綜合體大盤”，計劃一次性開發(fā)，據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士估計項目總投資將達到上百億元人民幣，“這與國瑞本身的資金實力不成正比”。
雖然眾多房地產(chǎn)開發(fā)商正由于國家宏觀調(diào)控、緊縮銀根而飽受資金困苦，但陳南蘋的話并不是“口出狂言”。陳南蘋對《商務(wù)周刊》解釋道：“目前已經(jīng)有不少海外資本找上門來和我們洽談合作，我們還在考慮當中。”
實際上，正如陳南蘋所說，眾多海外資本正蜂擁進入中國房地產(chǎn)業(yè)。進入2005年，成功案例屢見報端。
1月28日，日本投資機構(gòu)太平洋幸運集團以1.5億元買下了京城東四環(huán)邊上的瞰都F座，同時又將與開發(fā)商永同昌集團進行一系列后續(xù)項目的合作，牽涉總金額高達10億元人民幣；
2月2日，全球著名的投資銀行美林集團宣布出資3000萬美元，入股北京銀泰中心，正式開始涉足中國大型房地產(chǎn)項目開發(fā)；
2月25日，摩根士丹利、上海盛融投資有限公司整體收購了北京富力雙子座TOWERⅡ，這是摩根士丹利房地產(chǎn)基金在北京的最大一筆地產(chǎn)投資；
3月1日，已經(jīng)在京城房地產(chǎn)市場叱咤風云的新加坡凱德置地，以人民幣5.476億元拍得位于東直門占地14686平方米的綜合性開發(fā)用地；隨后凱德置地又以18.37億元買下中環(huán)世貿(mào)中心A、B兩棟甲級寫字樓。同時，凱德置地宣布已經(jīng)成立了一支規(guī)模達0.61億美金(約5億元人民幣)的住宅基金用于擴大在中國的投資……

外資選擇什么
2004年9月15日，幾位衣著光鮮的客人走進北京東四環(huán)邊上的瞰都售樓處。“他們看來不像一般的購房者。”但是，北京永同昌京都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)雷越姝沒想到，這幾個“不速之客”給她帶來了幸運。
來訪者是日本太平洋幸運集團的談判代表，專程來與永同昌京都公司洽談瞰都F座整購業(yè)務(wù)。雷越姝當然對此求之不得，盡管是第一次見面，但會談很快進入實質(zhì)內(nèi)容。
“真的是意料之外。”雷越姝說，雖然有眾多的海外投資機構(gòu)，中國地產(chǎn)商也多如牛毛，但真正能夠搭上線合作的卻并不多。
事實上，對于中國的地產(chǎn)商而言，出去尋找資本無異于大海撈針，對于海外投資機構(gòu)同樣是如此。目前引進海外資本的形式主要是兩種：一是一些大的國際投資機構(gòu)進來尋找機會；另一個是中國的地產(chǎn)商直接上海外去發(fā)售或招商。
雷越姝認為，第三方的力量相當重要。“海外投資機構(gòu)都比較規(guī)范，一般會找了解這個行業(yè)的中介公司做顧問來進行操作。”她介紹說，實際上，正是北京中興建業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的業(yè)務(wù)員陪同太平洋幸運集團的人共同來到瞰都售樓處，為雙方牽線搭橋。
在雙方的尋尋覓覓中，總有一些項目特別受到外資青睞。海外投資者一般比較看重國際化較好的城市，像北京、上海的長期持有型物業(yè)；二、三線城市，住宅項目是次優(yōu)之選。就項目本身而言，主要以酒店式公寓和寫字樓為主，雷越姝認為這是因為這兩種物業(yè)形態(tài)的市場把握能力更強。而那些文化背景、產(chǎn)品設(shè)計等比較國際化的項目，也更容易贏得青睞。
“瞰都作為一個酒店式公寓項目，打造的就是一個國際化的街區(qū)。”雷越姝說，加上京城東四環(huán)邊上居住的日本、韓國人較多，日方回國賣樓更加容易。
曾做過多年基金工作的陳南蘋也深有體會，她指出，高投資回報是各路資本進入的最根本原因，即一個項目的品質(zhì)和最終升值潛力才能得到投資機構(gòu)的青睞。綜觀近期被海外資本收購的北京項目如銀泰中心、瞰都、富力城等，都是這樣的項目。
陳南蘋以國瑞城的投資價值向《商務(wù)周刊》分析了海外投資機構(gòu)項目選擇的價值觀。她認為，市中心土地資源的稀缺決定了國瑞城的保價和增值能力，投資的產(chǎn)品有品質(zhì)作保證，決定了升值空間。比如市中心樓價由10000元/平方米用一年的時間可升到15000元左右，上升50%；而城外5000—6000元左右/平方米的板樓可能只升到6800元左右/平方米，頂多只有20%。海外投資機構(gòu)正是看中了這一高回報率。
“我們對于公司項目開發(fā)資金的信心正是源于此。”陳南蘋說，已有多家海外投資機構(gòu)前來洽談國瑞城寫字樓部分的整體銷售。“機會正在向我們走來。”她說。

對接并不那么容易
雖然雙方一拍即合，但真正對接卻并不容易。“會談的過程會牽扯許多具體問題。”雷越姝對《商務(wù)周刊》說，雙方見面時，瞰都的1、2號樓都已經(jīng)銷售完畢，而新開盤的樓正在熱銷中，因此永同昌集團希望太平洋幸運能在1個月內(nèi)給出明確的意向。10月17日，雙方簽訂了意向書。
然而，接下來的談判就比較困難了。由于太平洋幸運在中國沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，所以面臨產(chǎn)權(quán)證、預(yù)售許可證等相關(guān)證件的報批和更改等諸多繁瑣程序。
而且，日方為了銷售需要，要求改變樓宇現(xiàn)在的結(jié)構(gòu)設(shè)計方案。“為了避免日后雙方發(fā)生不必要的糾紛，合同反復(fù)修改了幾十遍，內(nèi)容涵蓋方方面面，每一條都規(guī)定的非常細致。”雷越姝說。
4個月后，2005年1月28日下午，雙方如愿在北京嘉里中心舉行了隆重的簽約儀式，雙方戰(zhàn)略合作計劃也隨之全面啟動。
但雷越姝估計，到今年的5月份，已經(jīng)整售給日方的F座才能獲得預(yù)售許可證，到時太平洋幸運才可以全面銷售自己的房子。此前，對方已在日本進行項目的推廣和預(yù)售工作了。“接下來，我們還將就C、D、E座的代理業(yè)務(wù)進行進一步細化的協(xié)商。”她說。
瞰都的出售相對而言還算比較順利的。根據(jù)《商務(wù)周刊》的了解，由于境外機構(gòu)投資者對內(nèi)地地產(chǎn)開發(fā)的“潛規(guī)則”并不認同，會使不少合作陷入僵局。但對于海外投資機構(gòu)而言，由于中國相關(guān)政策的限制，不與境內(nèi)地產(chǎn)商合作就無法進入中國地產(chǎn)市場。
“對接真的很不容易，雖然雙方都很想。”美林投資銀行房地產(chǎn)投資副總裁鄧偉說。
合作洽談中，除了法治結(jié)構(gòu)不同、文化差異、外幣兌換的限制、政策變化及政府干預(yù)、人力資源和員工效率等諸多問題外，還經(jīng)常有一些似是而非的問題讓海外投資機構(gòu)感到為難。此前曾有一家著名海外投資機構(gòu)想將一家中國地產(chǎn)商吸納為合作伙伴，但突然發(fā)現(xiàn)合作項目的《房屋預(yù)售許可證》過期了，這家投資機構(gòu)的律師立即詢問中國地產(chǎn)商。中國地產(chǎn)商習(xí)慣了中國房地產(chǎn)的潛規(guī)則，拍著胸脯說：不怕，過期了照樣做。再去咨詢相關(guān)政府部門，答復(fù)也相當含糊。該海外投資機構(gòu)斟酌之后，這個合作因此而夭折。
對外資來說，各種合作方式都是有風險的，但風險各不相同。“像美林和銀泰的合資形式是與合作伙伴共擔風險。而太平洋幸運的整購則是獨自承擔項目風險。”雷越姝說。
海外資本似乎更喜歡這種獨自承擔風險的方式，凱德置地給《商務(wù)周刊》的解釋是：收購是一種比較安全的資金投入方式，因為已經(jīng)可以看到現(xiàn)有的業(yè)態(tài)，而且可以省去很多前期的工作。

政策催生的“資本戰(zhàn)爭”
中國人民銀行研究局邱海洋博士在接受《商務(wù)周刊》采訪時認為，各種復(fù)雜的因素成就了中國房地產(chǎn)業(yè)的投資機會。
“海外資本重新關(guān)注中國房地產(chǎn)行業(yè)，與對中國整體經(jīng)濟發(fā)展勢頭、中國社會國際化發(fā)展勢頭、中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場發(fā)展前景、人民幣的利率和匯率走勢預(yù)期是分不開的。”他說。
2004年被稱為房地產(chǎn)業(yè)的“政策年”。緊縮的金融政策，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的提高，一些開發(fā)商脖子上的資金鏈頓時被拉緊了。而從2005年1月1日起，又有一系列影響樓市的國家政策以及行業(yè)管理規(guī)定正式執(zhí)行。在今年“兩會”上，溫家寶總理的《政府工作報告》再次強調(diào)了要控制房地產(chǎn)增長過快，要求嚴把土地審批和信貸投放兩個閘門。
同時，國內(nèi)商業(yè)貸款過度發(fā)放已隱伏不小風險，這一現(xiàn)象早已引起了銀行業(yè)的高度關(guān)注。再加上最高院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的出臺，部分商業(yè)銀行為了規(guī)避自己的風險，開始提高房貸的門檻(見本刊2005年第6期《房貸風險迫使銀行開始自保》一文)。3月17日央行自去年以來第二次提高房貸利率，更使貸款購房成本增加。盡管這些政策苦了已經(jīng)身陷房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商們，卻同時加快了行業(yè)外資本和海外資本進入地產(chǎn)市場的步伐。
“行業(yè)內(nèi)資金、銀行、外行業(yè)資金、外資已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)投資的四大資金來源。”西南證券研發(fā)中心房地產(chǎn)分析師段海瑞在接受《商務(wù)周刊》采訪時說。
段海瑞向《商務(wù)周刊》提供的材料顯示，房地產(chǎn)的資金缺口已大量被民間、機構(gòu)投資人或境外資本所補充。在2004年房地產(chǎn)行業(yè)投資資金來源比例中，國家預(yù)算內(nèi)資金、利用外資債券等占1%，地產(chǎn)商自籌資金為30%，利用國內(nèi)貸款為18%，而其他資金來源達到了51%。
拿地—開發(fā)—銷售，這是基本的房地產(chǎn)投資過程，缺少資金的公司在價高的土地市場很難拿到土地，也無從談及開發(fā)和銷售。地根和銀根的緊縮令地產(chǎn)商已經(jīng)很難再從銀行那輕易得到資金，外部資本也就有了進入的巨大空間。
根據(jù)《商務(wù)周刊》了解，目前，香港英皇娛樂集團也正緊鑼密鼓地與京城的房地產(chǎn)項目進行合作洽談；排名世界前三強的荷蘭ING房地產(chǎn)基金已經(jīng)收購了RodamcoAsia公司在北京和上海的兩個房產(chǎn)項目；德意志銀行計劃今年對中國內(nèi)地房地產(chǎn)直接投資將達數(shù)億美元；嘉華國際計劃未來加大在上海的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，今明兩年將有數(shù)個項目上市；雷曼兄弟和美國商會方面也一直在積極尋找項目。
國內(nèi)的業(yè)外資本也在這一時期高熱情地插手地產(chǎn)行業(yè)，中遠、中信、中海外、聯(lián)想、國美、魯能……包括家電、IT、陶瓷、塑膠、家私等在內(nèi)的“各路神仙”呈現(xiàn)出一幅“大干快上”的局面，紛紛跑步進入地產(chǎn)業(yè)。
段海瑞說，整合社會資源做房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為一個趨勢。例如，搞教育產(chǎn)業(yè)的可以推出“教育地產(chǎn)”，做旅游的宣揚“旅游住宅”，搞體育的打造“運動社區(qū)”，做高科技的推廣“數(shù)字港”。
另一方面，由于2005年是央企房產(chǎn)業(yè)資源重組整合的一年，許多央屬企業(yè)并不希望自己的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)因此而徹底喪失，也在積極尋找房地產(chǎn)企業(yè)進行合資與合作。
國外資本實力雄厚自不必說，國內(nèi)業(yè)外資本從別的行業(yè)調(diào)配資金的實力和申請貸款的能力明顯優(yōu)于傳統(tǒng)的地產(chǎn)公司。短短幾個月的時間，中國地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了資本瘋狂逐鹿的“資本戰(zhàn)爭”，用王石的話來說：“現(xiàn)在是阿貓阿狗都來做地產(chǎn)了。”
但在段海瑞看來，海外資本強大的資金實力使他們無可爭議地成為未來房地產(chǎn)投資的重要力量。2004年1—8月的統(tǒng)計數(shù)字顯示：港澳臺商完成投資620.16億元，同比增長23%；外商投資357.76億元，同比增長51%，二者合計投資比重占到了13.6%。

風險不足為慮？
但海外資本的大規(guī)模進入也引起國內(nèi)的各種擔憂。中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容在接受《商務(wù)周刊》采訪時說，除FDI外，海外資本進入中國地產(chǎn)不可能是投資，而是絕對的投機，其目的就是來炒高中國的房價。
“對于地產(chǎn)商來說，這的確可以理解為一個機會，因為地產(chǎn)商永遠都是缺錢的。而他們也有合作的基礎(chǔ)，至少他們和海外投資機構(gòu)的基本利益是一致的：追逐暴利。”易憲容說。
對此，海外投資機構(gòu)似乎并不避諱。“哪里有利潤，哪里就有投資。”這是美林集團在注資銀泰中心項目時反復(fù)講的一句話。而新加坡凱德置地則告訴《商務(wù)周刊》，他們在北京市場的運作，是經(jīng)過了充分的論證和考量的，他們會抓住一切有利的商業(yè)機會。
邱海洋認為，海外資本進入中國地產(chǎn)市場，從好的方面說，通過參與開發(fā)建設(shè)，會使中國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金更加充裕，促進行業(yè)發(fā)展；從不好的方面說，將對中國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生推波助瀾的資金帶動作用，導(dǎo)致資源更加集中于房地產(chǎn)行業(yè)，不利于國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和宏觀調(diào)控，傳遞了一種中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)看好的信號，將加速房地產(chǎn)價格的繼續(xù)上揚。
也就是說，巨額海外資金的注入對于很多缺錢的地產(chǎn)商而言意味著機遇，而對于目前持續(xù)上漲的中國房價而言，這種資金的進入?yún)s顯得不那么合時宜。
自2003年開始，中國的房地產(chǎn)一直處于“泡沫論”的爭議當中，雖然目前爭論尚未得到確切答案，但顯然中國的宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，普遍的擔心是，房地產(chǎn)“泡沫”將給這個國家和投資者帶來市場風險。易憲容表示，國家應(yīng)該堅決制止這種海外資本的投機和對中國房價的炒高。他也透露，目前有關(guān)部門正在對那些通過非法渠道進入的外資進行清理。
但“合法”與“非法”的界限也許并不十分清晰。在國家商務(wù)部1995年出臺、至2004年已三次修改的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，明確寫著“高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營”要受到一定程度的限制。
邱海洋告誡說，由于中國利率和匯率的不確定性，能否達到海外投資機構(gòu)的心理預(yù)期還需要打個問號，另一方面資金來源渠道的合法性也關(guān)系著外資進入中國地產(chǎn)市場的未來前景。他希望，進入地產(chǎn)界的企業(yè)或機構(gòu)“要認真思考中國房地產(chǎn)市場的制度性原因和未來發(fā)展趨勢、中國政府的宏觀調(diào)控措施和稅收政策的可能變化”，不可盲目跟風。
但央行和學(xué)者的擔心并不被地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士所贊同。段海瑞就認為風險不足為慮。他從專業(yè)人士的角度分析道：“與投資其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)投資有這樣的特點：一旦開發(fā)銷售完畢，除了錢它不會剩下別的東西，這也是外資選擇地產(chǎn)的重要因素，它提供了一個良好的退出機制。”
“2004年底外資商業(yè)完全開放，也是一個不可忽視的因素。”陳南蘋說，由于生產(chǎn)資料價格的上漲引起建筑成本提升，同時居民對住房的需求仍很旺盛，今年房地產(chǎn)價格仍有一定的上漲空間。由于當前投資渠道的缺乏，地產(chǎn)不可避免地仍是各路資本追捧的對象。
外資的態(tài)度也證實了段海瑞和陳南蘋的判斷。“一個朋友就告訴我，在往年的法國國際商業(yè)房地產(chǎn)展覽會上，人們討論的是要不要去中國投資，而現(xiàn)在大家說的都是怎么去中國投資。”雷越姝說。

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