仿佛是一夜之間，一個名為玫瑰灣的樓盤突然殺出，聲勢咄咄逼人。玫瑰灣之所以先聲奪人，并不在于項目規模，而在于這個樓盤是官南路片區目前唯一一個聯排別墅洋房社區，而此前，作為南市區開發兩條縱軸之一的官南路片區，盡管項目不少，檔次也都普遍比較高，但卻沒有相對純粹的Townhouse社區，因此玫瑰灣的開發對這個未來昆明核心商圈來說，意義不同尋常。
玫瑰灣準確的位置在官南大道中道，從青年路可以一線貫通是一個以聯排別墅、雙拼別墅和花園洋房為主的高尚社區。值得注意的是，這一帶將成為未來新昆明最重要的商圈之一，目前已經和即將建成的商業項目就有大商匯、茶葉市場和邦盛國際商城等，商業前景不可限量。
眾所周知，商業核心區內寸土寸金，在一般的成熟商業區內，因為土地金貴，所以房地產開發只能追求高容積率，高建筑密度，即使是開發豪宅，也只能以高層建筑的形式出現。但官南路和廣福路商圈目前正在建設之中，尚未完全成熟，因此才有可能出現像玫瑰灣這樣的低密度高檔別墅項目。不過，隨著新昆明開發正如火如荼地進行，作為未來重要商圈的官南路廣福路片區，再出現Townhouse社區的可能性微乎其微。
面對一塊面臨巨大升值空間的土地，誰能夠忍住誘惑，犧牲眼前利益，開發一個十分“浪費”土地，堪稱空前絕后的聯排別墅項目呢？這樣的開發商，如果不是為了更長遠的目標，怎能如此“坐懷不亂”，而這個名為京鵬的神秘開發商又是誰呢？
外來“巨鱷”浮出水面
去年4月，云南省有關部門向社會通報了新昆明建設進展情況，在當時介紹的即將投入建設的15個新昆明重點建設工程中，就有京鵬房地產公司開發的相關項目。這15個項目背后大都是聲名顯赫的大公司，如世紀金源、山東魯能、清華同方等，但對于京鵬，人們知之甚少，只知道它是一家外來企業，在北京、深圳等地都有投資。雖然名氣不如先后進入昆明的其他幾家房地產公司，如萬達、金源、新希望等開發商那么有名，但既然能夠躋身新昆明建設的第一陣營，實力定然不容小覷。有一個細節也許能說明這家公司的實力：在工商登記資料中，京鵬房地產公司的注冊資本高達5200萬元。
實際上，京鵬房地產公司是2003年進入云南的五大外地開發商之一，同期入滇的還有世紀金源、新希望等公司，不過，當世紀城、大商匯早已推向市場，并成為昆明知名大盤的時候，京鵬卻在去年4月的新聞中驚鴻一現之后，悄然隱身于2004年的樓市喧囂之外。在接下來的將近一年半時間里，京鵬地產始終不動聲色，2005年9月，京鵬終于浮出水面。在潛伏兩年之后猛然出招，第一個項目玫瑰灣高調亮相。玫瑰灣是京鵬房地產公司官南路項目的第一期，占地208畝，定位為高檔住宅，產品以聯排別墅、雙拼別墅和花園洋房為主。而整個項目占地410畝。
玫瑰灣雖然只是京鵬地產試水江湖的第一個項目，但從大氣、開闊、超前性的規劃設計看，京鵬地產其志不小，在京鵬的發展構架中，玫瑰灣肯定不是最大的一個項目，但無疑是最重要的項目之一。京鵬在昆明樓市上能否一炮打響，能否揚名立萬，全在玫瑰灣一役。
灣區：富人的終極歸宿
對于玫瑰灣，京鵬地產采取了最樸素但也最具殺傷力的一招：犧牲眼前利益，打造產品品質。這樣的策略，對于那些缺乏長遠戰略，只追求眼前利益的公司來說是“想得到，做不到”，只有像京鵬這樣有長期品牌戰略的企業，才真正舍得犧牲暫時利益。具體而言，因為玫瑰灣是一個以聯排別墅為主的高檔住宅小區，為了提升性價比，京鵬地產采取了超低容積率、超低密度和超大景觀的開發思路。玫瑰灣的平均容積率為1.4，但如果不算小區北側的小高層，別墅和花園洋房區的容積率不足1.0。容積率低，景觀就可以很奢侈，其中僅水體面積就有5000平方米，而濃陰蔽日的植被加上大面積水系，讓玫瑰灣頗具世界上灣區住宅的風范。
當第一個項目被命名為“玫瑰灣”之時，這個樓盤的命運就注定不能平庸，因為灣區住宅與其說是地理位置描述，不如說是產品標準界定。
在世界上，灣區住宅總讓人聯想起那些富人聚居的地方，聯想到香港的淺水灣、澳洲的雙水灣、日本的東京灣、洛杉磯灣區和深圳紅樹灣等等，雖然地點不同，但所有的灣區住宅都意味著漂亮的景觀、優雅的住宅、舒適的生活。在昆明，玫瑰灣和那些蜚聲世界的灣區美宅一樣，都擁有宜人的氣候，迷人的風景，典雅的建筑和一流的生活，唯一欠缺的，只是碧海白帆而已。
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