近來(lái)，不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目又打出了帶租約形式的銷(xiāo)售廣告，這些項(xiàng)目中，不乏有地處商業(yè)黃金地段的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，但同樣也存在地理位置偏遠(yuǎn)、難以形成商業(yè)氛圍的劣勢(shì)項(xiàng)目，對(duì)于售后返租這種風(fēng)險(xiǎn)較大的操作模式而言，表面看似一樣的運(yùn)作，結(jié)合到具體項(xiàng)目卻差別巨大。
左手天堂右手地獄
同樣是29萬(wàn)多元的投資，一個(gè)鋪月月有著2000多塊的租金進(jìn)賬，另一個(gè)鋪則黑漆漆、空蕩蕩，常年緊閉，不但收不到一分錢(qián)的租金，還得搭上銀行利息。由于一念之差，年過(guò)花甲的劉先生就面臨這樣的情形：他于2001年購(gòu)買(mǎi)的鴻城廣場(chǎng)5樓的產(chǎn)權(quán)商鋪，由于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不利，8年來(lái)長(zhǎng)期空置；而他2006年購(gòu)買(mǎi)的昆百大A座3樓產(chǎn)權(quán)商鋪，由于經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)，每個(gè)季度都能準(zhǔn)時(shí)收到購(gòu)鋪時(shí)承諾的10%全額租金，并且租金5年一調(diào)，最近劉先生還正在與業(yè)主委員會(huì)聯(lián)絡(luò)，商量租金漲幅。
相信，當(dāng)初沒(méi)有人會(huì)料到鴻城賽特連一年都撐不下去，以至于業(yè)主手里拿著的10年租約成為一紙空談。2001年6月，昆明第一個(gè)產(chǎn)權(quán)商鋪鴻城廣場(chǎng)開(kāi)售。青年路黃金地段、70年產(chǎn)權(quán)、10年收回投資、一鋪養(yǎng)三代……當(dāng)時(shí)看來(lái)，鴻城廣場(chǎng)無(wú)疑是含著金鑰匙降生的，而拿到這把金鑰匙，似乎就能開(kāi)啟財(cái)富之門(mén)。一時(shí)間，許多業(yè)主排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)，即使一樓商鋪的價(jià)格高達(dá)３萬(wàn)元／平米，仍無(wú)法阻擋人們的搶購(gòu)熱情。讓投資者們發(fā)瘋的是一份在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)簽訂的為期10年、年租10%的返租協(xié)議，在業(yè)主們看來(lái)，這無(wú)疑是只賺不賠的買(mǎi)賣(mài)，而業(yè)主劉先生對(duì)此顯然也深信不疑。
按照鴻城的思路，公司采取售后返租，返租回來(lái)的商鋪由專(zhuān)門(mén)成立的管理公司合禾公司統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)，這樣的商業(yè)運(yùn)作在當(dāng)年很流行。為了保證收益，鴻城引進(jìn)了北京賽特，不曾想賽特入昆一年即鎩羽而歸，鴻城精心設(shè)計(jì)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)鏈條轟然斷裂，盡管后來(lái)鴻城廣場(chǎng)又先后有時(shí)尚春天、昆百大、艾維名店等入駐經(jīng)營(yíng)，但場(chǎng)地租金不高，引起部分業(yè)主的強(qiáng)烈不滿(mǎn)，有的業(yè)主甚至揚(yáng)言如果得不到當(dāng)初承諾的10%租金，將在自己的鋪位上放馬桶、倒沙子，而同樣的命運(yùn)在金碧輝煌，新東方女人廣場(chǎng)身上也都一一應(yīng)驗(yàn)。
而最近又刮起的這輪返租風(fēng)潮，又將面臨怎樣的命運(yùn)呢？
售后返租并非一定會(huì)失敗，比如昆百大A座、昆明走廊等都是成功的例子
遠(yuǎn)卓的新模式
“其實(shí)，鴻城廣場(chǎng)也好，金碧輝煌也罷，出問(wèn)題是早晚的事”，說(shuō)起產(chǎn)權(quán)商鋪售后返租，云南遠(yuǎn)卓投資公司常務(wù)副總經(jīng)理儂開(kāi)明直言不諱。
“他們的最大問(wèn)題就在于，產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售，經(jīng)營(yíng)權(quán)不統(tǒng)一，這個(gè)誰(shuí)來(lái)也沒(méi)辦法，命里注定的。”儂開(kāi)明認(rèn)為，正是由于產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售后導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)法統(tǒng)一，最終導(dǎo)致了這些項(xiàng)目的失敗。
對(duì)于最近市場(chǎng)上涌現(xiàn)的多個(gè)帶租約銷(xiāo)售的商業(yè)項(xiàng)目，儂開(kāi)明說(shuō)：“項(xiàng)目與項(xiàng)目分別很大，并不是說(shuō)售后返租就一定失敗，其實(shí)成功的案例也不少，比如昆百大A座、昆明走廊等等。但是有的項(xiàng)目就肯定做不活，比如一些位置偏遠(yuǎn)、人氣很差的地段的項(xiàng)目，即使許給投資者再高的返租回報(bào)，怎么可能給得出來(lái)！所以投資者在選擇項(xiàng)目的時(shí)候，千萬(wàn)別被表面上看起來(lái)很有誘惑力的廣告欺騙，從我們的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一般商業(yè)項(xiàng)目超過(guò)8%的返租收益就比較值得注意，要多分析。”
“我們多年來(lái)分析了市場(chǎng)上很多商業(yè)項(xiàng)目，還有售后返租模式，發(fā)現(xiàn)了以前存在的很多問(wèn)題，現(xiàn)在我們總結(jié)出了一套新的辦法，我稱(chēng)之為遠(yuǎn)卓模式，已經(jīng)開(kāi)始實(shí)踐”，儂開(kāi)明說(shuō)到。
2009年7月18日下午，云南遠(yuǎn)卓投資有限公司個(gè)舊鑫和都商業(yè)中心品牌供應(yīng)商引薦酒會(huì)在個(gè)舊舉行，得到了合作商家的廣泛支持，鑫和都商業(yè)中心作為遠(yuǎn)卓投資“商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式”的首個(gè)項(xiàng)目，頗具代表性。在鑫和都身上，遠(yuǎn)卓開(kāi)創(chuàng)了新的運(yùn)營(yíng)模式，即先租后售。
據(jù)了解，鑫和都地處個(gè)舊核心商圈，總建筑面積超過(guò)21000平方米，作為云南遠(yuǎn)卓投資有限公司的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，昆明遠(yuǎn)卓物業(yè)管理有限公司之前就全程參與了鑫和都交房活動(dòng)，并與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商云南天星置業(yè)有限公司簽訂了《前期物業(yè)委托管理合同》，并代表總公司與鑫和都所有業(yè)主簽訂了《商鋪交接書(shū)》。這標(biāo)志著遠(yuǎn)卓物業(yè)已接管鑫和都商業(yè)中心相關(guān)建筑及其配套設(shè)施，并開(kāi)始對(duì)相關(guān)物業(yè)實(shí)施管理與服務(wù)。
對(duì)于遠(yuǎn)卓的新模式，公司常務(wù)副總儂開(kāi)明解釋說(shuō)：“我們的新模式跟傳統(tǒng)的售后返租有很大的區(qū)別，這個(gè)我要先說(shuō)明一下，什么叫遠(yuǎn)卓模式。遠(yuǎn)卓模式是遠(yuǎn)卓投資根據(jù)選址指標(biāo)，對(duì)地州及以上城市處于核心地段尚未實(shí)際銷(xiāo)售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目考察，如果符合選址標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)卓投資以長(zhǎng)期租賃的形式租下該商業(yè)物業(yè)，并在當(dāng)?shù)刈?cè)遠(yuǎn)卓百貨公司作為經(jīng)營(yíng)實(shí)體長(zhǎng)期使用該商場(chǎng)；開(kāi)發(fā)商可以將商場(chǎng)劃成小面積對(duì)外分割出售，但是統(tǒng)一返租，由遠(yuǎn)卓百貨經(jīng)營(yíng)，從而實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商三方穩(wěn)定合作，破解多年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的困局。個(gè)舊鑫和都是遠(yuǎn)卓模式實(shí)現(xiàn)的第一個(gè)項(xiàng)目，接下來(lái)我們?cè)诰昂椤⑽纳健⑶付加邢嗨撇僮鞯捻?xiàng)目，我們要通過(guò)遠(yuǎn)卓模式，打造云南最大的百貨連鎖品牌。”
圈套還是創(chuàng)舉？
雖然儂開(kāi)明對(duì)于遠(yuǎn)卓模式極為有信心，但是畢竟涉及到返租，遠(yuǎn)卓模式能否成功，投資者憑什么相信遠(yuǎn)卓就成為必須說(shuō)明的問(wèn)題。
儂開(kāi)明解釋?zhuān)骸斑h(yuǎn)卓模式的存在有三個(gè)前提，缺一不可，即地段核心、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一、實(shí)際的商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。為什么呢，地段代表了一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能不能成活的前提，統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)權(quán)是商場(chǎng)能否存活的關(guān)鍵，我們希望開(kāi)發(fā)商都能自己持有，然后一起合作運(yùn)營(yíng)，但不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都有這個(gè)實(shí)力，那么如果做不到產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，經(jīng)營(yíng)權(quán)必須統(tǒng)一，經(jīng)營(yíng)權(quán)一旦分解，商場(chǎng)必然死亡，實(shí)際的經(jīng)營(yíng)能力就是考驗(yàn)商家了。之前遠(yuǎn)卓都是通過(guò)訂單式招商，有固定強(qiáng)勢(shì)的合作伙伴，比如云南白藥、健之家、一心堂、東駿藥業(yè)、新華書(shū)店、迪美斯健身等等，現(xiàn)在我們要打造自己的百貨品牌，即遠(yuǎn)卓百貨公司，以后所有的項(xiàng)目遠(yuǎn)卓百貨都會(huì)進(jìn)駐。”
“憑什么相信遠(yuǎn)卓，我覺(jué)得主要是以前的售后返租模式坑苦了大部分投資者，所以大家對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司不信任。遠(yuǎn)卓不是單純的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，一般售后返租的主體是開(kāi)發(fā)商，或者開(kāi)發(fā)商成立的關(guān)聯(lián)公司，本身大多是一個(gè)空殼，遠(yuǎn)卓則是一個(gè)獨(dú)立的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，實(shí)力很雄厚；售后返租一般年限都不會(huì)多長(zhǎng)，比如昆百大A座5年一簽，鴻城廣場(chǎng)的10年租約，還有很多都是3年租約的，而遠(yuǎn)卓模式是長(zhǎng)期的，合同一般要求20年，最少不低于15年。”儂開(kāi)明表示，遠(yuǎn)卓不是開(kāi)發(fā)商的附屬公司，也不是招商公司，而是一個(gè)獨(dú)立的主體，擁有自己的公司和品牌，自營(yíng)商場(chǎng)。目前遠(yuǎn)卓擁有近60000平米的商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積，并且每年還在以30%的速度擴(kuò)張，任何一個(gè)地方的物業(yè)體量對(duì)于整個(gè)遠(yuǎn)卓來(lái)說(shuō)，都占不了太大的比重，所以單點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)不大。
“像健之家、一心堂、東駿藥業(yè)的門(mén)店，建行、中國(guó)銀行、民生銀行、光大銀行的一些支行網(wǎng)點(diǎn)，以及新華書(shū)店、昆明郵政局的部分門(mén)店等，都是從我們這里租的，我們自己還持有一部分物業(yè)，公司每年光是租金收益就有五六千萬(wàn)，所以我們有能力、有實(shí)力這么做！”（文/白雪圖/賈翔）
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