世茂集團：預計2023-2033年無杠桿營運現金流量總額約2000億-2500億

觀點網訊：12月7日，世茂集團控股有限公司公告披露債務情況。

觀點新媒體獲悉，于2023年6月30日，世茂集團有(i)境外計息債務約140億美元(未經審核)；(ii)境內計息債務約250億美元(未經審核)；(iii)應付關聯方款項約30億美元；及(iv)總權益約90億美元，包括非控制性權益約60億美元。

于上述境外債務中，約70億美元為以美元計值的優先票據、約30億美元為銀團貸款、約20億美元為雙邊貸款及約20億美元為有抵押項目貸款。

鑒于當前市況，世茂集團的整體流動資金仍然受限。截至2023年10月31日，集團的現金結余合共約為人民幣220億元(未經審核)。包括:(a)本公司持有的現金約為人民幣10億元(未經審核);(b)上市附屬公司及其各自的附屬公司持有的現金約為人民幣40億元(未經審核);及(c)受預售及其他監管安排限制的現金約為人民幣170億元(未經審核)，其中大部分存放于項目層面的監控賬戶。

基于(i)集團能夠維持正常運營，而中國房地產行業的市場環境逐步改善;(ii)集團將交付現有項目及所有可銷售資源;(iii)境內債務到期時能進行再融資;(iv)根據集團計劃實施可嚴格控制整體成本的適當措施;及(v)并無考慮其他不可預見因素等各種假設，于2023年至2033年期間，來自(a)集團以及其合營企業及聯營公司開發的現有開發項目(按現金所得款項減建筑成本、稅項、銷售、一般及行政開支以及其他開支計算);(b)酒店經營及其他商業運營所得運營收入的所得款項凈額估計約為每年人民幣40億元至人民幣400億元。

盡管市場狀況及項目開發進度會影響開發項目每年產生的所得款項凈額，但預期現有開發項目產生的大部分所得款項凈額將于上述期間的中期之前產生。集團于2023年至2033年期間產生的累計無杠桿營運現金流量總額估計約為人民幣2,000億元至人民幣2,500億元，其中估計酒店及其他商業運營產生的累計營運現金流量凈額合共大約介乎人民幣60億元至人民幣100億元。此外，規模最大的前20個項目及前20個城市分別占截至2022年12月31日的開發凈值計算約50%及70%。

iii) 于2023年至2033年期間，估計該集團主要境外資產(包括來自公司于物業管理業務的股權)的累計杠桿現金流量大約介乎15億美元至20億美元，此估算乃基于對可變現價值的各種假設，而其未必會實現。境外資產有可能供該集團用于償還經重組后境外債務，而大部分經重組后的境外債務將依靠境內業務產生并可上繳至本集團境外實體的現金流償還。

iv) 于2023年6月30日，集團物業及設備的未經審核賬面值約為人民幣170億元，而投資物業(主要指本集團自行開發的商用物業)的未經審核賬面值約為人民幣660億元。

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