榜單解讀
當月要點：
1、TOP100房企1-5月銷售額增長8.4%，但增速放緩
2、債務重組進展：部分企業通過債務展期、債轉股等多種形式進行債務重組
3、展望：若能夠進一步落地支持政策，向市場傳遞信心，在房企大力推盤和促銷之下，6月房地產銷售有望迎來好轉
1、業績：TOP100房企1-5月銷售額增長8.4%，但增速放緩
2023年1-5月，TOP100房企銷總額為29661.0億元，同比增長8.4%，增幅相比上月下降4.4個百分點。其中TOP100房企5月單月銷售額同比上升2.9%，經季節調整后環比下降18.8%。5月，市場調整壓力較大，購房者置業情緒繼續回落，導致環比繼續下降。銷售額超千億房企7家，較去年同期增加4家，百億房企68家，較去年同期減少2家。TOP100房企權益銷售額為20545.9億元，權益銷售面積為11836.2萬平方米。
注：文中分析所用銷售額，如無特別說明，均指全口徑銷售額。
2023年1-5月，TOP30陣營房企銷售額保持增長。其中，TOP10房企銷售額均值為1274.9億元，較上年增長16.4%；TOP11-30房企銷售額均值為413.2億元，較上年增長13.1%；TOP31-50房企銷售均值為197.4億元，較上年下降2.8%；TOP51-100房企銷售額均值為94.0億元，同比下降6.9%。
2、數量：千億以上陣營企業數量增加
2023年1-5月，千億以上陣營企業數量增加。具體來看，千億以上陣營7家，較去年同期增加4家，銷售額均值1481.8億元。第二陣營（500-1000億）企業8家，較去年同期減少1家，銷售額均值710.4億元。第三陣營（300-500億）企業10家，較去年同期減少2家，銷售額均值360.9億元。第四陣營（100-300億）企業為43家，較去年同期減少3家，銷售額均值176.4億元。
3、債務重組進展：部分企業通過債務展期、債轉股等多種形式進行債務重組
根據統計，2020年1月-2023年4月，債務違約房企有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。具體來看，出險房企主要通過債務展期、以資抵債和債轉股的形式實現債務重組。
出險房企采用最多的債務重組方案即為債務展期，通過對還款期限、利率、付息頻率、增信措施等條款進行調整，延長償還時間。債務展期的一般做法為境內債券通過召開持有人會議的方式實現，境外債券通過交換要約的方式實現。2021年以來，恒大、中國奧園、融創、龍光等多家企業提出債務展期方案，延長償還時間。從展期時長上來看，目前房企展期均超過6個月，部分企業展期5年左右，部分房企甚至會出現二次展期情況；在利率設置上，大部分境外債展期期間的利率相比于原債券提高；在償還本金金額上，部分境外債給予更高的本金金額償付；在增信措施上，部分債券提供實控人擔保、土地使用權抵押、項目股權質押等補充增信措施。
部分房企通過以資產清償債務，但此種形式通常與債務展期相結合，即以部分現金償付債務，剩余債務進行展期。從目前房企做法來看，陽光城、富力等房企均給予一定比例的現金償還疊加剩余債務展期的做法。從現金償付比例來看，境外債首期現金償還比例遠低于境內債首期現金償還比例。從現金償付形式來看，多數房企償付一定比例本金，少數房企僅支付全部利息或一部分利息。此外，部分房企也通過實物資產包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪、車位等進行償債。
債轉股作為另一種常見的債務違約重組方案，目前也有部分房企采用，如華夏幸福通過以下屬公司股權搭建的“幸福精選平臺”和“幸福優選平臺”股權的方式，抵償債務金額。根據企業發布的信息，截至2023年4月30日，華夏幸福通過兩平臺股權償還債務總計約人民幣105.83億元。此外，融創、恒大也提出債轉股的重組方案。
4、展望：若能夠進一步落地支持政策，向市場傳遞信心，在房企大力推盤和促銷之下，6月房地產銷售有望迎來好轉
5月，中央及監管部門出臺政策較少，基本延續此前基調。本月住建部與市場監督總局共同發布《關于規范房地產經紀服務的意見》，指出“房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。”繼續引導降低購房成本，促進需求釋放；5月15日，央行發布一季度《貨幣政策執行報告》，報告中指出“當前貸款加權平均利率持續處于歷史低位”“繼續落實首套房貸利率政策動態調整機制”，且針對房地產行業的相關表述與之前基本一致，短期房地產政策或保持在寬松狀態。
地方層面，5月，各地政策出臺頻次下降，核心二線城市微調為主。根據中指監測，5月各地優化政策36條，約為4月半數，部分熱點城市如杭州放松余杭區、蕭山區部分街道限購政策，南京在產業聚集區可增購一套住房，重慶璧山區對外地人士購房提供補貼等；另有部分二三線城市鼓勵房票安置。
市場方面，5月，重點城市房地產市場供需兩端均繼續走弱，市場活躍度下降，購房者觀望情緒加重，據初步統計，重點100城新房成交面積環比下降約8%，同比增幅收窄至約12%。2023年1-5月，重點100城商品住宅銷售面積同比增長超20%。供給端來看，5月，企業推盤積極性偏弱，根據中指數據，重點50城批準上市面積環比下降超兩成。
分城市來看，多數城市市場情緒低迷，居民購房信心偏弱，個別城市市場保持一定活躍度：
長三角、珠三角城市成交面積整體延續回落態勢，如上海、深圳、無錫等城市5月成交面積環比均下降，江陰、徐州等個別城市因部分項目集中網簽備案，成交面積環比增長。
京津冀、山東地區多數城市市場活躍度回落，北京新房、二手房成交量環比下降均超20%，市場情緒明顯回落；濟南購房者置業情緒較4月進一步下滑，但成交規模仍處于去年以來相對高位。
中西部地區中，武漢本月成交表現相對較好，其他城市成交面積環比普遍下降。武漢受房交會帶動，疊加低基數影響，新房成交面積環同比均出現較大增幅。
整體來看，5月市場延續4月回落行情，重點城市市場活躍度進一步下行。當前居民收入及就業預期尚無明顯改善，房地產市場調整壓力加大，近期個別房企償債壓力較大、部分城投風險上升，也對市場預期形成擾動。目前核心城市政策存在較大優化空間，市場也需要更實質性的政策落地。6月作為房企年中沖刺關鍵節點，若能夠進一步落地支持政策，向市場傳遞信心，在房企大力推盤和促銷之下，6月房地產銷售有望迎來好轉。
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