昨日，昆明市政府官網發布了《關于進一步規范商品房預售資金監管的通知》，從八個維度提出了29條規范昆明商品房預售資金監管的措施，媒體紛紛稱為保交房新政，究竟新政新在哪里？歸納下來就一句話：預售資金監管有了更強的可操作性。
文件名稱中的“進一步”三個字，基本為文件性質定了調。從文件具體內容看，與兩年前的試行政策相比，有“松”有“緊”的新版政策一方面落地執行方法更具體，能為預售制度下如何保交付提供有明確操作性的政策支撐，但另一方面也對房企資金實力和融資能力帶來了更高要求，以往的“潛規則”玩不下去了，從而加劇行業“洗牌”。
云南房網將新舊政策對比，把主要幾個變化整理出來，方便網友了解。
昆明新版商品房預售資金監管政策已于今年1月1日起執行
一、監管區域涉及昆明全域
老政策執行區域僅針對主城中心區，而新版政策執行區域在此基礎上，擴大至包括晉寧、東川、嵩明、尋甸、祿勸、宜良、石林及磨憨-磨丁合作區等區域，覆蓋昆明全域。
二、監管銀行每2年招標一次，雙方監管變三方監管
新版政策中，新增監管銀行的具體確定方法。將由市住建局負責，根據商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平、經營狀況及商品房預售資金監管工作評價等因素，每2年開展一次公開招標，建立監管銀行名錄交由房企按照“一次預售許可申請對應一個賬戶”的原則選擇。
值得一提的是，原本僅需房企和監管銀行簽訂的雙方監管協議也出現了變化，在新規中變為房企、監管銀行和住建相關部門三方監管協議。
三、預售資金監管額度按120%確定，申請釋放資金難度加大
在監管賬戶的管理中，新規規定監管賬戶的額度按照120%確定，算是給房企的第一道資金門檻。
舉個例子，如果一個商品房預售項目經造價咨詢機構核算后，確定項目自預售形象至竣工交付所需資金額度為1億元，那么房企實際監管額度將按照1億*120%計算，賬戶內應歸集資金為1.2億元。
昆明兩版商品房預售監管資金申請節點和額度變化（云南房網整理）
而新規給房企的第二道資金門檻則是監管資金節點、可累計申請額度的變化。
新規取消了老版中無論建筑類別，只要“完成首次申辦商品房預售許可的形象進度可申請40%監管資金”的規定，而將商品房按照建筑層數，分為七層以下（含七層）、七層至十八層（含十八層）及十八層以上三類，申請使用監管資金，則是根據主體結構建設進度、封頂、竣工驗收備案和房屋所有權登記等幾個節點明確比例；解除監管的條件，也從原來“竣工驗收備案”調整為如今的“房屋所有權首次登記”。
四、公示監管賬戶信息、提供購房人查詢服務
此外，為了保障購房人合法權益。昆明市房產信息網將提供查詢、核對監管賬戶信息的服務。購房人可將房企開具的繳款單所載明的收款賬號與商品房預售許可證載明的監管賬號進行核對，核對無誤后再行繳款。
在趨緊的新規條款之下，房企自身資金和運營能力無疑成為闖關考核關鍵。所以，新政沒有直接“一刀切”，也做出了些柔性規定。
昆明新版商品房預售資金監管政策也有一些柔性規定
五、特殊情況可特殊使用預售資金
新規給存在停工緩建、逾期交付或較大逾期交付風險等項目留了“一樓一策”的退路。房企在未達到剩余工程建設節點用款額度的情況下，可申請提前使用凍結資金用于工程款、材料款、設備款等支付來暫過難關。
六、房地產開發貸可置換監管額度
同時，新策還新增了房企與合作銀行的開發貸款可申請等額置換監管額度，納入預售資金監管額度內管理的規定。也可以變相看作適當提升房企現金流的一種舉措，不過，想要達到條件卻有一定門檻。
政策中提到的銀行開發貸款其實在去年11月以來“金融三支箭”已有體現。銀行加緊對優質民營房企給予金融政策方面的諸多融資支持，比如碧桂園集團截止到12月2日就獲得了十家銀行逾3000億元意向性綜合授信，綠城集團截止到12月9日也獲得了超4000億元的綜合授信，在昆明都是可以按規定置換監管額度的
但值得關注的是，對這些優秀房企來說，預售資金監管即使沒有向其放松，企業本身融資渠道健康、資金充裕，完成起來也不是太大的難題。但是對另外一些暫未獲得授信支持的房企而言，新策卻依然是擺在前面的巨石。如今政策更加具化嚴格，將有可能加劇樓市“馬太效應”，強者恒強，而弱者的“洗牌”也將加速。
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