今年在需求收縮、供給沖擊、預期轉弱“三重壓力”下，樓市面臨極其嚴峻的“寒冬”。“救市”成為今年政策出臺的基調。
樓市調控持續在政策上發力，央行三次下調LPR，多地放松限購、限價、限售，開發商融資環境放松，而全年各省市累計出臺595次房地產松綁政策，從需求端到供給端，從保項目到保市場，呈現出一個從試探性松綁到應放盡放的趨勢。
在這樣的大環境下，昆明乃至各州市也紛紛加入調控的陣營中。今年昆明公布了“十四五”的系列規劃，為了經濟實現穩增長，針對7領域出臺了24條措施，開始實施契稅打折，鼓勵銀行加大對二手房貸款投放額度，刺激需求。同時出臺房票安置辦法，尚未啟動征遷的項目優先考慮此安置方式。
同時公積金政策也是多次調整，貸款利率也進一步下調，包括昆明公租房公司在內多家本地國企積極推進昆明保租房建設，首批房源已經年底開租，申請踴躍，而租房市場也迎來規范性文件監管。大理、昭通、紅河等地州也沒有閑下來，半購半租、限跌以及公積金貸款提額都安排上了。
政策一：“十四五”規劃進一步優化昆明房地產發展布局
“十四五”期間，昆明房地產究竟會如何規劃發展？今年4月份出臺的《昆明市“十四五”房地產業發展規劃》告訴了我們答案。
首先是要圍繞中心城區為重心，滇中新區為新增長極、外圍區縣為支撐，內疏外拓的空間格局發展，到2035年，昆明中心城區以城市更新為主，盤活存量用地；北市繼續向外延伸開發，呈貢、晉寧要控制開發速度，轉而以滇池生態保護和消化庫存為主；空港、安寧、嵩明以及西北新城片區將成為城市拓展的重要增長級。
“十四五”昆明市房地產發展空間布局
除此以外，該規劃還從土地供應、住房結構、住房保障擴面、城市更新以及住房產業化等多方面提出發展目標，明確5年內要累計供應8000萬方商品住房。同時還要抑制學區房上漲預期，多渠道推進商辦去庫存。
政策二：為實現經濟穩增長，昆24條出臺刺激消費和投資
在年初昆明兩會上，昆明市政府工作報告明確的2022年重點工作方向中，提出要出臺促進全市房地產良性循環和健康發展政策措施，著力點放在了穩住房地產投資基本盤。
在此前提下，昆明市在《昆明市“十四五”房地產業發展規劃》面向公眾征求意見的當天（4月8日），昆明市還印發了《關于2022年穩增長的若干政策措施》，從投資、消費、工業、市場主體、市場活力、紓困解難、服務業等7個領域提出了24條措施。
其中房地產方面繼續堅持“房住不炒”，全力穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展，同時還提出公積金政策要進一步放寬，保租房建設加快落地，旨在發揮房地產業對經濟恢復的助力作用。
政策三：契稅打折、積極刺激二手房需求以及人才補貼
今年6月24日，昆明市還出臺了《關于印發扎實穩住經濟增長實施方案的通知》，并在8月10出臺 “細化方案”進一步明確該方案實施的具體事項、申報要求。
不過對比24條，該“方案”針對房地產提出了“契稅打折”等一系列購房補貼政策。凡是在今年7月1日至10月31日期間購買的首套房是建面144平米以下的新建商品房，并完成網簽備案和取得契稅完稅憑證的購房者可以享受所繳稅額50%的補貼。
除此以外，還鼓勵銀行等金融機構加大對二手房貸款投放額度，縮短審批房貸周期，進一步刺激二手房需求。同時在昆創業、就業的碩士研究生和博士，如果在昆首次購房可以分別享受5萬、8萬元的一次性購房補貼。
政策四：房屋征收開始推行“房票”安置
繼鄭州推出“房票”制度后，9月底，昆明市印發《昆明市人民政府辦公室關于推行房屋征收補償房票安置的實施意見（試行）》，宣布即日起要在城改項目房屋征收中推行房票安置。
今年9月底，昆明出臺了“房票安置實施意見”（試行）
昆明可以實行房票安置辦法的區域有五華區、盤龍區、官渡區、西山區、高新區、經開區以及滇池度假區相關區域，按照現有文件，尚未啟動征地拆遷的項目會優先考慮這種安置方式，原則上不再新建回遷安置房。
房票需要在核發之日算起的一年半內使用，如果未在使用期內使用則可以重新按照貨幣補償方式安置，作為一種用于購買商品房的一種結算憑證，房票的持有者可以用它購買住宅、商業、商辦、車位等。
為了推行這一安置辦法，昆明市還明確選擇房票安置的被征收人可以享受貨幣獎勵、稅收優惠、商品房金融貸款支持等優惠政策。而對開發商來說，如果項目被列入房票安置的房源庫，就有了一定的銷量保證，有助于緩解資金壓力。
政策五：公積金政策多次調整，貸款利率下調
今年昆明公積金的貸款額度、首付比例、繳存基數、還款政策等方面都有了較大的調整。自4月18日起開始執行昆明公積金新政，同時還在6月底出臺一系列階段性支持政策。
6月底，昆明市住房公積金管理中心出臺了階段性支持政策
其中單職工的最高貸款額度從原來的30萬調高至50萬，雙職工最高帶寬額度則從50萬上調到80萬。二套房的住房公積金個人貸款最低首付比例從不低于50%下調至不低于30%，而首套房首付不變，依舊為20%。
繳存基數也調整為上限執行標準為27865元，下限執行標準為1670元（一類區）和1500元（二類區）。值得一提的是，2023年的下限繳存基數將在此基礎上有所調整，其中一類區執行標準為1900元，二類區為1750元。
而除了加大對購房者的政策支持，公積金新政還進一步減輕了購房者的還款壓力。不僅困難企業可以申請緩繳公積金，不能正常歸還住房公積金貸款的繳存職工可以申請不作逾期處理，不上征信。
今年10月昆明市個人公積金貸款利率調整情況
為響應央行下調首套個人住房公積金貸款利率的決定，10月10日，昆明住房公積金管理中心發布下調通知，其中自今年10月1日起，首套房五年以下（含五年）個人住房公積金貸款利率降低至2.6%，五年以上的則是下調至3.1%。另外，住房公積金的租房提取在今年下半年的月提取額從每戶1500元提高至1800元。
政策六：保租房推進迅速，昆明人申請踴躍
今年3月，云南省正式印發《云南省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》，進一步明確全身保租房的對象標準、戶型面積、租金定價、選點布局、裝修標準。在此基礎上，昆明市于5月26日出臺“昆明市保障性租賃住房建設實施方案（試行）”。
除了細化各項實施細則，昆明市的“實施方案”還進一步提出，閑置和低效利用的商辦、旅館、廠房、倉儲、科教等非居住存量房屋以及今年（2022年1月1日）以前取得土地使用權的非居住項目也可改建為保障性租賃住房。這樣一來，無疑為昆明一些積壓嚴重的商辦產品、開發商遲遲不愿意開發的商業用地提供新的消化途徑。
根據昆明市的規劃，“十四五”期間，昆明將通過各種渠道籌集不少于6萬套保租房，這也獲得了昆明公租房公司、昆明交投、昆明產投等多家本地國企的支持，目前明確要建的保租房數量就已經有2萬多套。
昆明公租房公司首批投入運營的保租房樣板間實景
值得一提的是，今年11月，昆明開通了保租房申請通道，由于申請門檻較低，截至12月19日上午，首批申請信息已達45854條。今年年底，昆明公租房打造的昆明首個保租房項目的首批140套房源已經開租！
政策七：規范租賃市場秩序，輕資產租賃受監管
11月28日，昆明市發布《關于整頓規范住房租賃市場秩序，加強輕資產住房租賃企業監管的實施意見》，重點從租金收取、監管、房源發布等多方面出臺新規，進一步規范租賃市場秩序。
包括明確同一機構同一房源，在同一網絡信息平臺僅可發布一次；輕資產租賃企業單次收取租金，原則為不超過3個月，租金若上漲過快，可以采取必要措施穩定租金水平，并嚴厲禁止以租金分期優惠的等名義開展消費貸款。
政策八：地州樓市政策遍地開花，半購半租、限跌以及公積金貸款提額
為了維護樓市健康運作，地州表現也較為積極，如在8月份，大理、昭通、紅河等州市相繼出臺政策。
其中大理州針對房地產出臺了26條細則，在其發布的《關于印發促進房地產業平穩健康發展的實施意見的通知》中，大膽提出“半購半租”樓市政策，支持通過“共有產權”方式銷售商品房。
昭通市出臺的《關于促進房地產業平穩健康發展的意見》，明確提出不得惡意降價，允許開發商根據疫情防控將交付期限順延，鼓勵開發商開展網上售樓服務等。
紅河州則是開始實行公積金新政，不僅放寬紅河州外購房提取使用公積金以及優化提取公積金償還住房貸款，同時貸款額度上調至和昆明市今年執行的新政一樣。
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