翠湖云頂二期規劃大改，傳說中的大平層要來了？

翠湖云頂一期已經于12月10日開盤發售，根據碧桂園對外的宣傳，首開賣了2.5億，成績也還說得過去。就在開盤前夕，翠湖云頂二期公布了調整后的規劃，和原來的規劃相比，變化非常大，平面布局、樓座分布、樓間距以及外立面都有調整，難道傳說中200平米的大平層就在其中？

翠湖云頂一期和二期并不相連

翠湖云頂一期雖然售價不低，但戶型并不算大，首開只有兩個戶型，分別是133平米和143平米的四房，定位偏改善，不過和豪宅并不沾邊。由于碧桂園方面過去曾透露，翠湖云頂有計劃開發200平米以上的大平層，而翠湖云頂只有兩個地塊，那么如果要開發大平層豪宅，很可能就在二期地塊了。

翠湖云頂二期只有21畝，和已經開盤的一期并不相連，更靠近西昌路。從此次調規看，二期的規劃變動非常大。首先是建筑布局的變化，原來的規劃中有4棟住宅樓（一樓和負一層是商業），均勻分布在地塊的四個角，樓間距只有18-20米，比較窄。調整以后，翠湖云頂仍然有4棟住宅樓，但卻是圍合式布局，樓間距加大，最大有43-55米，采光和私密性明顯比調規前改善。

規劃調整另一個明顯變化是外立面，原來外挑且沒有封閉的陽臺取消了，改成了全封閉陽臺+玻璃幕墻，外觀上和目前昆明的幾個高層豪宅項目，比如北京路9號、京江隱翠、金茂府、鳳起蘭庭很像。

從規劃看，難以判斷翠湖云頂二期是不是有大平層戶型，反倒不像調規之前，能看出有大戶型。調規后的建筑布局可以設計大戶型，但如果仍舊延續目前一期不大不小的戶型設計，也是可以的，估計碧桂園也要看一期的市場反饋才能決定。從理論上說，一期因為有回遷房，戶型小一些能夠理解；二期位置更好，地段難以復制，開發體量又不大，少量大戶型應該有市場空間。

翠湖云頂二期外立面設計效果

但即便是翠湖云頂這樣的絕版位置樓盤，制訂產品策略也必須要考慮的現實是，去年以來昆明市場上高層大戶型產品其實賣得不算好，銷售速度很慢，今年下半年這個趨勢尤其明顯。

根據克而瑞的統計，過去3個月昆明200平米以上大戶型住宅的銷量只占總銷售套數的4.7%，比例非常低，一般一個月也就賣100多套，雖然銷量相對比較穩定，但很難上量，而昆明在售樓盤中大戶型住宅的總量其實不少，更不用說在環城南路板塊、雙塔片區、巫家壩片區、會展片區、滇池路草海片區還有許多項目主打大戶型，市場上大戶型房源庫存很高，去化緩慢。

據不完全統計，目前昆明存量大戶型住宅分布在至少幾十個項目當中，可是每個月的總銷量不超過140套，平均下來一個樓盤一個月最多賣2-3套，但實際上市場上大戶型住宅的成交又集中在個別明星樓盤，導致有些項目一個月都賣不掉一套大戶型。

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