兩天前，紅凱地產破產重整管理人對外宣布，江西建工集團被確定為重整投資人，紅凱地產開發的中天城理想中心有望結束長達6年的爛尾狀態，復工續建。
中天城理想中心其實是當年崗頭村城改項目的一部分，當年紅凱地產的母公司中原實業在此規劃有多個部分組成的千畝大盤，有部分地塊近些年與碧桂園、萬科等公司合作完成了開發，中天城理想中心因為是商業地塊，一直爛尾無人問津。
一家江西的建筑國企，為什么要對昆明的爛尾項目施以援手？原來，江西建工其實就是中天城理想中心的施工方，也是債權人。根據公開資料，紅凱地產拖欠江西建工集團的債務有1.14億元。江西建工也是不得已，為了避免更大損失，才從債權人轉變為投資人。
但江西建工集團打算接盤開發的中天城理想中心，無疑是塊燙手的山芋，因為紅凱地產旗下尚未開發完成的只有中天城理想中心一個項目，此項目占地只有52畝，總建筑面積17萬平方米，可開發空間不大，更重要的是，中天城理想中心是個商業項目，有A1、A2、B棟共3棟公寓，以及1棟寫字樓（C棟），其中已銷售的備案面積約4.1萬平方米。
中天城理想中心只有4棟商業建筑
表面上看，中天城理想中心已售物業只占總建筑面積的不足四分之一，剩余絕大部分房產尚未售出，江西建工如果以共益債的形式完成后續工程，待剩余房產售出，就有可能收回投資。但中天城理想中心剩下的房產不是公寓，就是商鋪和寫字樓，如今昆明市場上公寓、商鋪和寫字樓的價格以及市場行情人所共知，許多公寓都已接近甚至低于成本價在賣，理想中心就算能完工，估計也很難銷售。江西建工前面的1.14億債權，以及后面復工的墊資，說不定最終都變成以房抵債，成為砸在手里的一大堆公寓、寫字樓。
如果是這樣，江西建工就悲催了。本來只是想安靜地當個施工方，無奈成為債主，然后不得已又成為投資人，最終甚至有可能變成房東。
很顯然，如果按原有規劃完成中天城理想中心，對江西建工集團來說風險很大。以昆明市目前商業物業過剩的狀況來說，市場上也不需要再增加10多萬平米的公寓供應量。
有沒有一種可能，就是效仿去年爆破拆除的云錫金地，干脆將中天城理想中心推倒，變更規劃，將商業用地調整為住宅用地，適當提高容積率，作為住宅項目重新入市。雖然現在昆明住宅市場也受大環境影響量價齊跌，但仍舊比公寓好賣很多，價格也比公寓高得多。
中天城理想中心位于龍泉路和北三環交叉口，位置優越，旁邊就是昆八中，距離月牙塘公園很近，往東1.5公里就是北辰財富中心商圈，交通方便，配套齊全，這個地段最近一個房地產項目是萬科北宸，3年前能賣1.5萬/平米。更靠北的龍泉俊園，去年也至少是1萬多的價格。
中天城理想中心如果推倒重來改成住宅，售價怎么也應該在1.2萬左右，比公寓的價格高得多。
以中天城目前的建設狀況，推倒的代價也不是很大，因為項目總共也只有4棟建筑，停工前接近封頂的有兩棟，剩余兩棟只是出地面幾層，而且已售面積不到四分之一，處理起來也比較容易。
在政策方面，這幾天昆明市為了盤活爛尾樓，對許多爛尾項目調整規劃都放寬條件，商改住、提高容積率的很多，最典型的就是云錫金地，去年一口氣爆破了14棟爛尾樓。
當然還有一個方案是保留現在已經接近封頂的兩棟公寓，但拆除剛剛出地面的另外兩棟建筑，改成住宅重新建設。從衛星圖看，中天城理想中心的建筑密度不高，如果放寬容積率，甚至有可能再增加一棟住宅。
爛尾前的中天城理想中心
總而言之，江西建工作為債權人，愿意投資重整項目十分難得，各方面應放寬條件不要它越陷越深。其實紅凱地產的債權人一大堆，江西建工集團1.14億的債權并不算最多，關鍵時刻站出來值得鼓勵。事實上江西建工集團是唯一報名的重整投資人，可見紅凱地產和中天城理想中心的狀況非常不樂觀。
否則，擺在江西建工集團面前的道路可能是兩條：要么放棄重整讓紅凱地產破產清算債權打水漂；要么變為投資人完成項目建設但自己有可能成為房東。
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