“物業管理混亂，小區臟亂差，入住10年沒有拿到房產證，天然氣也未開通，我們不可能交物業費的……”4月19日，官渡區海運花園的不少業主陸續收到一份律師函，主要內容是向小區業主催繳長期未繳納的物業費，如業主還是拒絕繳納，物業公司近期會將未繳費的業主告上法庭。據悉，部分業主最近又接到律師催繳物業費的電話，不過暫未收到法院傳票。
海運花園小區
小區水池內有垃圾，散發異味
物業公司
“近90%業主拒交物業費，拖欠金額近千萬元”
4月19日，海運花園小區2棟的20多戶業主收到了來自云南萬青律師事務所的律師函，內容為：2015年4月6日，小區開發商云南海運房地產開發經營有限公司與云南金海物業服務有限公司（以下簡稱“金海物業公司”）簽訂《開發商與物業公司間物業管理服務協議》，約定開發商將海運花園小區前期物業管理服務委托金海物業公司進行物業服務管理，金海物業公司作為備案登記物業服務公司，住宅物業服務費按每戶每月每平方米1.35元計算，電梯運行費每戶每月10元，二次加壓費每戶每月10元。
因業主未繳納物業費，物業公司多次催繳無果，于是委托律師向欠費業主發出律師函，督促業主繳費。律師函還注明：業主需在收到律師函之日起5日內，向物業公司支付拖欠的物業費，若業主未在5日內全額支付，物業公司就會將未繳費的業主告上法庭。
對于發出律師函一事，金海物業公司海運花園負責人表示，2014年小區業主接房入住，目前有1300多戶，但很多業主自2015年起便欠繳物業費，截至去年，小區業主繳費率只達到10%，整個小區拖欠的物業費接近1000萬元。
“作為物業公司，我們已經履行義務，提供了服務，業主有義務向我們支付相應的物業費，我們已經多次催繳，但業主依然拒不支付，只能發出律師函。” 金海物業公司海運花園負責人說。
業主
小區硬件老化，物業管理混亂
收到這份律師函，海運花園小區的業主們“坐不住”了，紛紛道出他們的苦衷。
業主不愿繳物業費，主要是對物業服務和管理不滿意。業主王女士說：“自2014年入住，對小區物業服務就不太滿意，而且情況越來越糟，小區硬件設施老化不更換、水池臟得發臭也不清理、綠化帶雜草叢生，小區環境堪憂。之前家里有事，多次讓物業過來幫忙處理，也沒得到回應，因為物業服務太差了，所以從2018年開始就沒有交物業費。”
業主凌女士表示，小區不僅臟亂差，治安也不好，經常有業主家被盜。“我們也知道，享受物業服務要繳納相應物業費，但是物業公司的管理和服務都不到位，業主并沒有享受到相應的服務，所以我們是不會交物業費的。”
業主李女士每年都按時繳納物業費，但她對物業公司的服務也不太滿意。“雖然提供了一定服務，但管理確實不到位，比如小區公共綠地從去年開始便無人管養，環境越來越差，甚至有業主占用公共綠地種菜，也沒人管。”
律師觀點
對物業管理和服務不滿， 業主較難舉證 ，建議業主通過正確方式維權
海運花園大部分業主用拒繳物業費來表達對物業的不滿，此舉是否妥當？北京盈科（昆明）律師事務所段成璐律師介紹，根據《民法典》第九百四十四條第一款規定：“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。”
段律師分析，在實踐中，業主以對物業管理和服務不滿意為由拒交物業費作為抗辯理由，常常會因為難以舉證、證據不足而達不到證明目的等原因，導致法庭無法根據業主的舉證來認定物業公司提供的物業服務不符合合同約定，進而無法以此為由要求物業公司對業主減免物業費用。”
“雖然實踐中常見業主以拒交物業費的方式來維護權益，但是到了法庭上，除非證據充分，否則一般難以得到法庭的支持。” 段律師說。
業主入住8年，仍未拿到房產證、小區未開通然氣，業主該如何正確維權呢？段律師介紹，對于房產證問題，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：“由于出賣人的原因，買受人在規定期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”
若開發商因辦證問題已經構成違約，小區業主可以向法院提起訴訟，請求判令開發商按照約定和法律規定辦理房產證，并賠償購房者損失。購房合同中對逾期辦證違約金作出明確約定的，可以按當事人的約定處理。如果當事人之間對此未作約定，或約定不明確的，則由出賣人按照買受人已經支付的購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算違約金。
對于未通天然氣問題，可能存在多種原因。段律師建議，如果是燃氣公司的原因導致無法供氣，依據合同關系，應該由開發商起訴燃氣公司，主張相應的賠償。如因開發商原因導致無法供氣，例如房屋無法安裝燃氣管道設備、開發商拖欠燃氣設備或施工款項等等，同時在買賣合同中明確約定交房同時這些配套的供氣、供熱設施一同交付使用但無法正常使用的，那么業主同樣可以通過向法院提起訴訟的方式追究開發商的違約責任。
“如業主不愿物業公司繼續提供服務，根據《民法典》的規定，可以召開業主大會，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，即可解聘物業公司，另行聘請其他的物業公司，這是法律賦予業主的合同解除權。”段律師說。需要提醒業主，如更換物業公司，一定要簽訂物業服務合同。
走訪
物業：
辦房產證應由開發商處理
針對業主反映的問題，記者走訪發現，因長時間未修剪，小區綠化帶已經長出不少雜草，池塘里有很多垃圾，水體散發出異味。針對這些問題，金海物業公司海運花園負責人表示，物業公司和綠化公司存在責任主體爭議，現無法對公共綠化進行管養。
記者還了解到，小區業主不愿繳物業費，另一方面原因是房產證和天然氣問題。“入住8年了，房產證還沒拿到，天然氣也沒開通，這些年做飯一直都在用電、液化氣罐，這些基本的問題都解決不了，我們更不可能繳物業費了。”凌女士說，小區業主委員會多次找物業協商處理房產證和天然氣問題，但最終都不了了之。
對于該問題，物業公司回應稱不在職責范圍內。金海物業公司海運花園負責人說：“辦理房產證和開通天然氣是歸開發商處理的問題，與物業公司無關，我們只負責提供服務和管理，之前和業委會協調處理天然氣的問題，但雙方未達成一致。”
“而且我們了解到小區并沒有維修基金，所以小區電梯出故障、基礎設施老化我們也沒有辦法，現在一部電梯需要2萬元維修費，我們無力支付。” 金海物業公司海運花園負責人說。
凌女士無奈地說，長期以來，業主與物業公司矛盾不斷，業主們認為小區管理混亂，拖欠物業費的業主也越來越多，最終才導致如今的局面。
目前，業主和物業公司僵持不下，如業主依然不愿繳納物業費，物業公司將如何應對？對此，金海物業海運花園負責人表示，將由公司法務部處理。而針對之后的處理方式，物業公司法務部云南萬青律師事務所相關負責律師表示不便介紹。
“如之后物業公司要起訴我們，我們也會做好應訴準備，將開始收集物業不作為的相關證據。”凌女士說。
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