中指院發布：2021年中國物業服務價格指數研究報告

整體來看，二十城物業服務水平仍以三星為主，占比45.60%，四星級和五星級項目占比分別為44.32%、10.07%，四星級項目占比與三星級項目占比差距進一步縮小；從城市分級來看，一線城市的四、五星級項目占比為62.99%，同比小幅提升；二線城市四星級項目占比為42.40%，同比上漲3.40%，環比上漲2.35%，漲幅明顯。五星級項目占比為7.77%，三星級項目占比49.83%，四、五星級項目占比之和首次超過三星級項目。

從區域分布來看，珠三角地區和西南地區四星級樣本占比均超50%，分別為55.00%和58.33%，占比領先于環渤海地區、長三角地區和中部地區。西南地區、珠三角地區和長三角地區因四星級樣本占比分別達58.33%、55.00%、42.88%，使得四、五星級樣本占比居于高位。長三角地區和環渤海地區經濟較為發達，物業服務行業發展時間長，服務水平在全國保持領先，其中環渤海地區的五星級樣本占比最高達19.12%。中部地區三星級樣本占比較高，為60.44%，導致區域整體物業服務四、五星級占比偏低。

2）物業服務軟硬件整體發展均衡，軟件得分略高于硬件得分

物業服務軟硬件平均得分均有提升，軟件得分增長速度略高于硬件得分。根據調研結果來看，二十個城市的軟件和硬件平均得分分別為80.74分和80.22分，軟件平均得分略微高于硬件平均得分。2021年經過上半年的上市潮，下半年物業管理行業高質量并購頻發，為統一服務標準，收購企業主動更新被收購企業小區的硬件水平，小區的公共設施、安保系統等硬件系統得到升級；軟件方面，下半年物業服務企業持續加大軟件方面投入，努力提升公共秩序、保潔、綠化等軟件服務質量，軟件服務水平環比增長明顯，除此之外企業還通過不斷滿足業主個性化、多元化需求，優化服務品質，提高服務效率，提高軟件服務水平。2021年下半年軟件服務水平提升高于硬件服務水平。

大部分城市軟硬件服務水平差距較小，深圳、寧波軟硬件得分差絕對值較大。寧波、深圳軟件得分分別比硬件得分高4.75分、6.02分，為二十個城市中軟硬件得分差絕對值最大的城市。主要原因為深圳、寧波硬件得分接近二十城均值及以上，但軟件得分明顯領先，分別位列軟件得分的第一位、第二位；其余城市軟硬件得分差絕對值較小，除成都與合肥外，硬件得分與軟件得分的差值為1.19和1.21，剩下的十五個城市軟硬件得分差絕對值均小于1分，匹配程度較高。

二、“超五星級”物業服務項目研究

1.二十城“超五星級”物業服務項目質價水平遠高于星級項目均值

在五星級樣本標桿項目之上，每個城市都存在著“天花板”級別的住宅物業項目，“超五星級”物業服務項目將“服務”二字做到極致，以頂級的服務換取更高的回報。

表：二十城市部分“超五星級”物業服務項目收費

二十城“超五星級”物業服務項目代表了現階段住宅物業服務的頂級水準，從價格來看，“超五星級”物業服務項目均價約為二十城星級服務均價的4.4倍。二十城“超五星級”項目收費高的背后有以下共性特征：一是樓盤本身具備豪宅屬性，匹配同等超高水準的物業服務；二是采取最高級別的安防標準，使業主盡享安全；三是配置頂級物業服務團隊，提供國際化管家服務；四是全方位“私人訂制”服務，延伸至業主個人生活的關鍵環節；五是注重業主精神追求，打造高端社群圈層；六是應用人工智能+科技系統，落地“未來社區”生活場景。

此外，在本次物業星級評價中，涌現出一批優秀的物業服務特色項目。在企業、項目團隊的不斷努力下，物業服務向高品質和多元化不斷升級。

三、結 語

2021年物業服務價格指數變化反映出全國重點二十城價格整體上漲的趨勢，同時從調研樣本星級分布來看，二線城市四星級物業服務項目占比提升明顯，中高端物業服務項目在供需兩端的雙重帶動下逐漸增多，物業服務高質量發展趨勢向好。

政策方面，年初住建部聯合十部委發布了《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，明確提出“完善物業服務價格形成機制，為物業管理行業市場化定價發展趨勢奠定基礎。下半年，住房和城鄉建設部等八部門發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》加強對物業服務企業的監管，對未按照物業服務合同約定內容和標準提供服務的企業要求重點整治。

展望未來，物業管理行業的本質未變，將持續受到社會各界、資本市場及投資者更多的關注與青睞。同時，資本推動亦將使得物業管理行業規模持續增長，行業集中度將進一步提高，智能化水平將邁上新臺階。物業服務企業應抓住發展的黃金期，開拓基礎服務市場、擴大增值服務生態圈、積極布局新業務、挖掘多元化服務需求，提高企業服務水平和質量，創新服務模式，從而實現規模化、品質化、智能化及專業化發展。