時光如白駒過隙，倏忽而過。轉眼間暑氣漸盛的六月已經過去，我們已迎來2021年的下半年。回首上半年，國家發展規劃以及相關政策文件明確了物業管理行業未來的發展方向，為行業的快速增長和規范發展創造了空前的有利條件。上半年，物業服務企業前行的步伐依然鏗鏘有力，資本市場上又有企業陸續登上舞臺，更多企業即將開啟資本新征程，迎來前所未有的發展機遇；上半年，在智能化和增值服務建設道路上，企業亦更加理性、堅定和深入；越來越多企業積極出圈城市服務，邁向廣袤的星辰大海。在黃金十年的起點上，物業服務企業正從容書寫著絢麗的華章。

第一部分政策篇

隨著物業管理行業社會地位的日益提升，2021年上半年，國家相關部門陸續出臺多項政策文件持續推進行業發展。年初，住建部聯合十部委發布《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》后，各省市地方政府陸續出臺物業管理新政，在細則上落實中央的政策導向，從中央到地方已經達成支持和鼓勵物業管理行業發展的共識。2021年5月28日國家商務部等12部門發布《關于推進城市一刻鐘便民生活圈建設的意見》中也明確提出鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托育、家政、郵政快遞、前置倉等領域延伸，推動“物業服務+生活服務”，并明確提出在金融、稅費上給予優惠政策。

一、規范物業費標準、業委會權責、黨建引領等內容

基礎物業服務領域，各地規范性政策陸續出臺，為物業服務企業創造了更好的發展環境，也為更多企業指明了未來一段時間的發展方向。同時，2021年各地新出臺的物業相關政策里，均有將發揮黨建引領，創新基層治理模式內容列入其中，體現出國家積極引導構建黨建引領、社區多方共治的基層社區治理新局面。

表：2021上半年物業管理行業部分規范政策

二、鼓勵物業服務企業開展智慧化服務、多元增值業務

2021上半年國家出臺了一系列鼓勵性政策支持和促進物業管理行業發展。相關部門政策加大對社區養老、智慧化服務等方面的支持力度；“十四五”規劃綱要中六處提及“物業”，物業管理行業在國家發展戰略中的地位受到空前重視。

表：2021上半年物業管理行業部分鼓勵政策

三、老舊改政策穩步推進，持續釋放想象空間

老舊小區改造作為社區治理的重要一環，是國家層面推動的社會改造工程，近年來被提升到了非常重要的高度。2021年“十四五”規劃明確提出“實施城市更新行動，加強城鎮老舊小區改造和社區建設，提高城市治理水平”，同時，2021年的政府工作報告中將當年改造任務進一步增加至5.3萬個。老舊小區的治理難題，是社會綜合治理的“短板”之一。國家鼓勵運用市場化方式吸引社會力量參與。

表：2021年上半年部分老舊改相關政策

第二部分市場篇

一、規模主旋律下，擴張方式多樣化

2021年上半年，擴規模仍是物業服務企業發展的核心戰略。諸多企業特別是大型企業紛紛開始制定并公布管理規模的增長目標，例如恒大物業2021年初就制定了每月外拓面積不低于3000萬平方米的年度目標，合景悠活表示在2021年規模將達到2億平方米，未來3年在管面積預計增長10倍。上半年，物業服務企業除主要依靠三種手段擴張規模之外，同時加強了對于多業態、城市服務的進軍和拓展，不同企業對各類擴張手段的倚重不同。

三種主要擴規模手段：

借助關聯地產公司，持續穩定增加合約與管理面積，是最具確定性的擴規模手段，但隨著近年來國家相關政策的變化，開發力度受到影響，能夠為規模提供的增長邊際貢獻不斷降低；

通過第三方市場化拓展，憑借自身專業能力，增加項目中標率；

依托收并購增加規模，對于具有充裕資金的物業服務企業來說，是較為理想的擴張方式，既有利于短時間提升規模，發揮規模效應，減少新建團隊的成本，也有利于快速切入新賽道，拓展新業態。

1. 多元并購加快企業高質量擴張

并購優質標的已成為物業服務企業擴張突圍的有效手段，不僅能快速、有效提升管理規模，還能豐富管理業態、補足區域競爭短板，多維度優化戰略布局，推動高質量規模化發展。2021年上半年，盡管有部分上市公司下調了上市所得款項用途中用于并購的比例，但并購依然是多數物業服務企業熱門的擴規模選擇。

表：2021年上半年部分企業上市所得款項用途中并購比例調整情況

2021年上半年，據不完全統計，物業服務企業發生并購案例超40宗，且呈現出兩大特點：其一，已不再局限于傳統的住宅、商業物業業務，而呈現出更多的業務外延趨勢，尤其是環衛業務和公共服務業務，成為物業服務企業競相并購的熱門標的；其二，上半年并購不僅僅從面積增加的角度出發，還注重各業務間的良性互補，最大程度地發揮協同效應。

表：2021年上半年部分物業服務企業收并購情況

大規模的收并購也給物業服務企業帶來了新的挑戰，新獲得的管理面積里客戶忠誠度較低，特別是在初期的磨合階段，需要付出更多成本；同時，盡管節省了市場化外拓和組建新團隊的成本，如何快速整合新收購項目的原有業務團隊，使其融入公司管理網絡，提升管理效率也成為了物業服務企業需要考慮的新課題。

2. 第三方項目外拓成重要擴張方式，非住宅項目潛力大

除收并購手段外，物業服務企業還通過及時掌握市場公開信息，尋求合作機會等方式，以優質的服務及專業高效的管理模式，贏得招標方青睞，全面提升外拓比例。2021年上半年，物業百強企業簽約中標項目中，約43%是住宅物業項目，其余57%為辦公物業、公眾物業、學校物業、園區物業等，且辦公物業與公眾物業項目居多。

圖：2021年上半年百強企業簽約中標項目構成情況（不完全統計）

如旭輝永升服務上半年發力學校物業，在華東、華中區域承接多個學校物業項目。明德集團相繼中標中國政法大學、中央民族大學、云南財經職業學院、哈爾濱廣廈學院、萊州市第十三中學、海軍航空學院、棗莊市婦幼保健院等多個項目，持續深耕高校后勤的同時，強化全業態布局。新力服務深拓非住宅物業服務領域，上半年在辦公物業、旅游物業、公眾物業、產業園、學校等業態領域競獲多個項目，不斷鞏固非住宅物業領先優勢。

值得注意的是，各類擴規模方式并非完全分離的，物業服務企業常將依托兄弟開發公司與項目外拓結合在一起，如在關聯方支持的項目附近，利用高密度的成本優勢和區域影響力輻射第三方市場化外拓；或通過收購專業服務機構業務，如電梯、傳媒、保險、安防等業務，實現業務互補，增強市場化外拓時的競標能力。

3.服務邊界拓寬，城市服務邁向縱深，打造差異化競爭

城市服務市場作為未來的藍海，吸引眾多優秀物業服務企業角逐。目前，城市服務的主要服務內容包括市政園林、城鄉環衛、市政設施管護、環境治理、老舊小區改造、后勤服務等。多數物業服務企業主要通過環衛業務切入城市服務領域，在切入方式上也主要通過并購或與地方政府達成戰略合作等形式，探索城市服務藍海。

表：2021上半年部分物業服務企業并購環衛公司案例

2021年上半年，部分物業服務企業在城市服務領域的探索更加深入，逐漸開始從城市基礎養護（如市政環衛、園林綠化等）進階為城市綜合治理與運營，進而智慧城市一體化運營，充分體現了物業服務企業在城市服務領域的縱深挺進。如保利物業2020年首次進駐姚莊鎮時，服務內容主要是協助政府進行市容市貌輔助管理和交通綜合管理；2021年3月，與姚莊鎮人民政府簽訂戰略合作協議,將合作內容延伸至實施鎮域網格化基礎治理、一體化市政服務、一站式城鎮煥新、智慧化民生配套以及產業賦能等。

表：2021上半年部分物業服務企業城市服務項目簽約情況

二、挖掘業主深層次需求,布局“貼心”、“貼身”增值服務

2021年上半年，物業服務企業積極圍繞社區資源和業主資產，不斷開展新的增值服務業務，拓寬服務邊界和業務領域，同時不斷深化社區服務體系，從需求、產品、渠道等多維度推進，開發適合業主的增值服務產品，促成社區生活服務收入的高質量快速增長。

表：2021年上半年部分物業服務企業多種經營業務拓展情況

第三部分資本篇

一、物業服務企業上市熱潮延續

自2019年起，物業服務企業就開啟了密集上市的節奏，2019年12家公司上市，2020年18家企業成功上市，2021年上半年又添四家。截至2021年6月30日，共有46家物業服務企業上市，其中香港主板42家，A股4家，上市熱潮空前。此外，還有大量企業已經或準備啟動上市進程，截至2021年6月30日，共有28家物業服務企業向港交所申報交表。

二、板塊市值破萬億，平均市盈率34倍

截至2021年6月30日，46家上市公司的總市值突破萬億元。港股市場市值千億元企業共2家，100-1000億元企業共13家，50-100億元的企業有9家，50億元以下的企業共22家；市值最高的碧桂園服務達2250.34億元。港股物業板塊平均市盈率為34倍，碧桂園服務、融創服務、世茂服務、旭輝永升服務、金科服務等市盈率均在60倍以上。

圖：總市值50億元以上物業服務企業市值市盈率情況（截至6月30日）

2021年1月1日至2020年6月30日期間，市值過50億元的24家上市物業服務企業中有20家公司股價漲幅超過大盤指數，且漲幅均為正。濱江服務、世茂服務和中海物業等漲幅均超過100%，其中，濱江服務漲幅133%，世茂服務漲幅122%，中海物業漲幅達103%。

圖：2021年初至6月30日總市值50億元以上企業市值漲跌幅情況

三、上半年融資額超260億港元

2021年上半年，共有4家物業服務企業完成IPO，累計募資凈額近40億港元；部分上市企業從年初便陸續啟動配股、發行中期票據、可換股債券等，截至6月30日，上市企業再融資共募集資金凈額超220億港元，主要用于投資、收并購擴規模、布局增值服務和一般營運資金等。

表：2021上半年部分物業服務企業上市后再融資情況

四、物業板塊分化漸凸顯，競爭趨于激烈，需樹立危機意識

物業板塊上市公司競爭格局不斷演變進化，逐漸形成了三類梯隊，昭示著行業正面臨著分化，未來整合或將加劇。

圖：2018年-2020年物業上市公司(剔除商寫類)規模、經營效率和市值演進情況

可直觀看出，隨著物業管理行業的不斷成熟與發展服務理念的不斷進化，行業競爭格局正快速清晰化，形成了多梯隊、有層次、競爭激烈的發展格局。

圖： 2020年年底物業上市公司(剔除商寫類)規模、經營效率和市值情況

上圖表明，從規模(在管面積)和效率(每平凈利潤)的角度切入，物業賽道已分化為三大區間(圖中氣泡表示總市值，總市值越大，氣泡越大)。

A區間的碧桂園服務和恒大物業在擴大規模的同時保持了較高水平的運營效率，位居第一梯隊，虹吸行業人才和資本，故而市場也給予它們較高的估值，同時，頭部企業也面臨著前所未有的全新挑戰，正如碧桂園服務首席戰略官徐彬淮總所提到的，企業正在穿越尚未有人涉足過的“無人區”。

位于C區間的企業，在管理面積和運營效率方面均急待改進，需要建立起較強的危機意識。他們有兩個選擇：1）在這個體量上做小而美的品牌和服務，把盈利能力提升到極致；2）突圍進入B區間的第二梯隊，要么通過擴規模形成更大合力，要么通過降本增效，增加單位利潤和業主對服務需求的粘性。

B區間：在中間地帶的物業服務企業，競爭較激烈，要么加速奔跑，要么被競爭對手蠶食，不進則退，特別是經營效率位于行業平均水平上下的企業，如出現發展戰略方面的失誤，極易陷入規模越高、效率越低的“叫好不叫座”的局面。

第四部分品質篇

一、科技賦能、智慧驅動，加速夯實服務品質

從長遠發展角度來看，物業服務企業大力推進科技投入和建設，是實現可持續發展的戰略性舉措。2021上半年，各大物業服務企業陸續推出、升級全新的智慧物業管理系統，推行集成物業管理，解決傳統物業服務存在的信息封閉問題，以更加便捷的方式提供物業通知、報修、訪客、生活繳費等服務，提升居民幸福感，營造舒適社區生活。同時，部分企業也積極與專業的互聯網公司展開合作，共同探索智慧科技在物業服務場景的應用，通過充分挖掘居民生活數據、消費行為數據，將居民生活需求與服務進行精準匹配，以更加及時響應業主需求，成為企業在快速發展過程中提升服務品質的關鍵。

表：部分企業上半年智慧物業建設情況

此外，物業服務企業借助資本的力量加大智能化建設。從上市企業募集資金主要用途來看，提高智能化水平、打造智慧社區仍舊是企業發展的重要方向之一。值得注意的是，2021年以來新上市企業普遍將智慧化建設的用資比例提升至15%左右（2020年多數企業智能化用資比例在10%左右），企業已將智能化轉型看作是未來發展的重中之重。

表：部分上市及遞表企業募集資金用途

二、加碼市拓人才培養，校企合作培養提高人才門檻

人力資源也是物業服務企業的核心所在，決定企業的未來。2021上半年，物業服務企業積極加碼人才隊伍建設，提升人員素質。同時，部分企業著眼于未來發展，已在市場外拓人才培養方面加大力度，也積極與高校展開合作，共同培養理論扎實、業務能力強的物業專業人才。

表：部分企業人才引進培養措施

2021上半年，物業服務企業更加注重管理團隊和人才梯隊的建設，愿意分享成長的收益，通過充足的股權激勵來留住管理團隊，提升員工積極性。融創服務設立管理層持股平臺“融享”，持股14.89%用于股權激勵，其中約10個點授予融創服務的管理團隊，覆蓋范圍從公司管理層到業務單元負責人；約5個點授予地產融創中國各個區域負責人。

第五部分品牌篇

2021上半年，物業服務企業不斷豐富品牌內涵，適應消費心理和消費需求的轉變，順應產業轉型升級的發展要求，通過更新發展戰略，煥新品牌意識，賦予品牌新的價值和內涵，突出個性化服務，以期在競爭中保持品牌核心競爭力。同時，物業服務企業基于基礎服務能力的延伸由住宅物業服務擴展到非住宅物業服務和多元增值服務領域，圍繞主業延伸、構建一個或多個細分子品牌，在夯實主業品牌的基礎上，壯大品牌集群力量。

表：2021上半年部分企業品牌建設情況

第六部分展望篇

2021下半年，上市即將進入高潮階段，保守估計，七月中上旬便有6家物業服務企業敲鐘上市；同時，擴規模、拓邊界依然會是行業發展主旋律，由于資本力量的推動和行業競爭格局的不斷演進，預計下半年業內收并購還將繼續推進。對于物業服務企業來說，做好服務，提升服務品質和客戶粘性依然是最關鍵的工作，如何抓住5G、大數據的產業發展機會，與各類物業服務業務相結合，降本增效，也是企業接下來繼續努力的方向。

趨勢一：上市進入高潮期—預計年底上市企業總數將超70家

截至2020年6月30日，港股、A股上市物業服務企業總數已達46家，且從今年新上市企業的時間進度來看，明顯已經進入高潮階段。今年以來，共有28家物業服務企業向港交所遞交A1，其中融信服務、德信服務、朗詩綠色生活、康橋悅生活、領悅服務等企業均已通過聆訊，中駿商管也已于7月2日登陸港交所；到2021年底，上市物業服務企業總數會超70家。

表：2021年上半上市物業服務企業遞交A1情況（截至6月30日）

趨勢二：擴規模決策更加理性、數據化——中指數據助力企業科學高速有效拓展

作為規模版圖擴張的重要一環，收并購無疑是企業迅速擴規模、切入新業態和新業務的最佳手段，其關鍵性不言而喻。但收并購決策時也面臨著相當的風險，盲目擴張易陷入規模增而效率不增的發展陷阱。前文也有提到，2021年上半年，部分頭部企業已經有降低了并購的比例。隨著市場的不斷成熟，物業服務企業利用品牌影響力，通過全委、競標等方式也可以外拓項目，同時能有效地降低成本。因此，當企業發展到一定規模的時候，將加大品牌擴張力度，發展模式也會更加多元化。

如今，物業服務企業越來越重視區域內的物業服務密度。同時，隨著中央提倡房住不炒、人口老齡化加速、地產開發增速階段性放緩，存量市場成為物業服務企業市場擴張的重要戰場。2021年以來，數百家物業服務企業使用中指數據·物業版在全國2000多個城市拓展物業服務新項目，通過利用數據庫內的數據、市場拓展渠道、最新行業動態、和競品企業信息等多維度數據，科學決策，提升有效規模，做強主業，實現區域內物業服務密度的精準提升。

中指物業數據庫主要內容包括四大板塊、兩大應用場景：

圖：中指數據庫物業版應用場景

(1) 新增項目：提供多維度新增土地項目信息，包括開發企業、土地性質、項目位置、規劃建筑面積等；整合多元數據，形成城市、企業、項目熱點排行榜，幫助物業服務企業抓住新增項目拓展機會。

(2) 合約到期項目：全面監測服務合約將到期的物業管理項目，提示合約到期時間；使物業服務企業預先了解“準進入”項目的詳細數據，幫助企業在激烈的市場競爭中篩選更具價值的拓展標的。

(3) 招標項目：提供全國范圍內物業服務企業招標信息，涉及項目類型、預算金額、投標截止時間及聯系方式等重要數據；為物業服務企業拓展市場增加信息來源渠道，提供及時、準確的招標信息。

(4) 物業企業分析：收錄中國物業服務企業最新業務數據、財務數據、企業發展情況和資訊動態；幫助用戶全面了解不同企業發展情況，為物業服務企業內部研究、制定戰略規劃等提供數據支撐。

趨勢三：深化科技應用，強化人才招募，提升綜合服務水平

下半年，智慧化建設工作依舊是上市企業關注的焦點之一，企業繼續深化科技應用，加速提升服務質量，壓縮服務成本，進一步提高盈利空間。同時，隨著科技的不斷升級，上市企業的技術應用側重點也將從基礎的“互聯網+”轉為“智能+5G”，加速推進智慧化建設工作。接著更多物業服務企業與阿里、京東等的合作步伐，互聯網高科技企業加速入圈，助力物業服務企業科技化轉型進程。

隨著行業市場集中度提升，規模化發展駛入快車道，物業服務企業也將進一步加大人才招聘規模，完善內部培養體系，儲備相應的人才隊伍，覆蓋從項目經理到各業務專業條線負責人。激勵機制上，覆蓋范圍也將更廣，推動管理層和核心業務人員關注業務的長期可持續增長。同時，高素質人才梯隊搭建和服務智能化也將提高企業運營效率，提升服務質量及消費者粘性，幫助企業建立品牌影響力，打造品牌地位。

本站轉載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權異議，請在3個月內與本站聯系刪除或協商處理。凡署名"云南房網"的文章未經本站授權，不得轉載。爆料、授權：news@ynhouse.com。