缺經驗、缺模式、缺資金、缺資源、缺人才
2001年，昆明商業地產第一次被熱炒起來，金碧輝煌、鴻城賽特、和平盛世、新東方女人廣場、福林廣場等相繼出現，將昆明商業地產首次推向高潮。而后，從普通商鋪到商業街；從普通超市到倉儲式賣場；從普通百貨到即將出現在滇池國家旅游度假區的大型購物公園......短時間內，昆明商業地產以“奔騰”的速度完成了多次升級。
然而，在輝煌的背后，我們更清晰地看到，昆明商業地產也在經歷著“陣痛”。目前，除福林廣場在正常經營外，以返租模式運作的金碧輝煌、新東方女人廣場，以產權商鋪模式運作的鴻城賽特、和平盛世，都已“敗走麥城”。這讓我們困惑——昆明商業地產究竟缺什么？
缺人才：復合型人才最受歡迎
商業地產包含了“商業”+“地產”兩個概念，從資本運作的慣例來看，即開發者的權益、所有者的權益、經營者的權益，再加上后期管理者的權益。因此，它與住宅開發不一樣，商業地產是以經營成功為標準，這就決定了商業地產從開發、銷售、經營、管理每個環節都要投入比住宅更多的精力。而昆明，許多大公司的轉型帶動了一批住宅房地產公司進入商業地產領域。由于缺乏經驗，他們沒有考慮到區域科學性布局，重復建設，造成了網點布局結構性、地域性的不合理，加大了開發風險；有的發展商繼續沿用開發住宅地產的方式，抱著“賣完就走”的經營思路，將風險完全留給了中小投資者；還有些開發商采取“先開發后招商”的方式，憑非理性的感覺進行項目投資，在沒有明確的目標、明確的客戶、明確的業態組合的情況下就開始破土動工，然后再考慮如何招商的問題，其結果是招商效果不好，經營更成問題。
缺經驗：商業地產商多半路出家
目前昆明商業地產界能夠稱得上樣板的項目還不多，可行的開發模式仍在困繞開發商，當然，這也是全國各地商業地產商的通病。
目前，昆明商業地產投資開發贏利模式主要有以下兩種：一、產權分割：通過分割出讓產權，很快收回投資；二、售后返租：產權掌握在開發商手中，可以抵押再貸款。這兩種模式無疑都是開發商迫于資金壓力的一種短期經營行為。
業內人士認為，商業地產比較理想的做法是在確定選址后，能夠與一些大的商家先行溝通，對布置多大賣場、百貨、餐飲等心中有數，并以此設計商場，再設置營業面積、層高、承重、電梯、供電、消防、客流、停車等，大的主力店定了，其帶來的大量人流和相對穩定的收益，可以幫助項目度過最初幾年的艱難期。
缺模式：可行的開發模式仍在探討
目前來說，項目開發資金主要還是銀行貸款、一部分自有資金和預售資金，而銀行信貸仍是商業地產的主要融資形式，由于銀行貸款提供的資金數量和使用期限都有嚴格限制，項目風險首先由開發商完全承擔，然后才是銀行，不利于風險分散。
有沒有其他新興融資渠道能突破資金瓶頸？最近談得比較多的主要是基金和房產信托。
基金是由投資基金來投資商業地產，或者說一開始就有投資基金進入進行控股�；蛘呱虡I地產開發建成后由投資基金作為收益型物業來購買，把商品買下來進行經營，這樣資金鏈就不會斷裂。不過目前昆明成功引入基金的商業項目幾乎沒有。主要原因在于，昆明商業地產開發商思想意識和實際操作上都沒準備好。
缺資金：收益比住宅慢，資金從何而來？
客觀地說，目前昆明商業地產空置率不算低。招商難主要體現為缺乏商業資源，百貨主力店、倉儲式零售店來來去去就是那么幾家，商業的差異化是目前亟須解決的問題之一。昆明商業經營的業態種類還不是很豐富，據統計，目前中國經營形式最豐富的上海，但也只有30多萬種業態，而美國目前有150多萬種，是中國的五倍多。雖然，業態的種類是跟一個地方的經濟發展水平、生活需求相關聯的，不過多一點創新的經營品種，引進一些適合的新業態，也能為商場增加一些亮色。
缺資源：經營業態亟須創新
商業地產的開發模式、經營方式、盈利渠道等都要求具備地產開發和商場經營管理的復合型人才。目前商業地產的從業人員要么來自地產商，要么來自零售商，兩者素質兼備的人才比較少。由于昆明商業地產剛剛起步，而產業生態鏈條相對較長且需要完善，后續問題還很多。許多地產開發商表示，首先是缺乏具備成熟經驗的招商團隊，多數項目在高檔奢侈品的招商上都感覺乏力；其次是商場經營管理團隊少，人才稀缺。而招商與商場管理都是商業地產運作的重要環節，關系到項目的成敗。
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