說經開區是昆明近幾年土拍市場上拍地競爭最激烈區域，應該不會有人反對，“逢地必搶”已成了這里的標簽，據統計，該片區在2017-2021年五年間拍出的10宗城鎮住宅用地中，最終有7宗發生溢價交易，平均溢價率高達53%，而且這些遭哄搶的土地基本集中在黃土坡、清水片區一帶。
競爭雖激烈，參與者卻很講武德，這五年來經開區宅地無論競拍多少輪、溢價率多少，樓面價始終都沒有超過5000元/平這條線，房企們似乎在這里達成了一種默契。與此對應的，是片區房價這幾年同樣較為平穩，大致保持在9000—10000元水平，漲幅落后于全市平均水平。
房價不超過10000地價不超過5000，片區的這兩個魔咒”還能繼續奏效嗎？
經開區溢價宅地成交情況
回顧過去五年的土拍歷史數據可以發現，經開區宅地出現溢價搶地的情況是從2018年開始的，彼時碧桂園經過4個半小時上百輪競拍，最終溢價109%斬獲經開區清水片區一宗255畝宅地，成交樓面價為3529元/平；2020年后進入穩定期，片區的成交樓面基本維持在了4700元/平上下的水平，至今未能突破5000。
樓面價是房企對該地塊成本計算的一個重要量化指標，從這點上看，經開區盡管土拍再激烈，整體價格其實都控制在房企們愿承受心理價位內。
總的來看，經開區近年成交樓面價相當平穩，這反映出片區土地的基本面其實沒有太多變化，包括區位、基礎配套、環境以及片區房價漲幅等因素，現在和5年前差不多。其中，最為重要的兩個外部制約因素就是交通和東郊垃圾焚燒廠。
從距離上看，經開區黃土坡片區距離昆明主城距離超過20公里，距離呈貢新城距離也在15公里左右，兩邊距離都不近。因此對于公共交通的依賴程度較高，片區雖然規劃建設地鐵7號線，但目前仍然還在規劃階段，連最終路線都未確定。
網上流傳著地鐵7號線兩種截然不同的走向
對于七號線的路線規劃，目前有兩種說法。第一種說法是起點為普吉立交，整條路線沿春漫大道進入經開區后，沿石龍路一路北上，終點為清水村站。這樣將能解決黃土坡片區絕大多數居民出行問題，對于片區的改善作用尤為明顯；而第二種說法的終點卻設在了七甸站，七號線經過經開區后沿春漫大道一路南下，但這樣一來完全將黃土坡片區變成“一座孤島”，導致很多非地緣潛在意向客戶持觀望態度。
好在片區公路網建設方面今年能獲得不少提升。首先是呈黃路的貫通，呈黃路北接昆明機場高速大板橋出口，南連石龍路，能夠貫穿空港經濟區-經開區-呈貢三大區域，為居民提供一條快速通道；另外一個是石安公路改拓建工程預計今年能夠主線通車，也將加大經開區和主城東市區之間的往來聯系，一定程度上改善交通道路問題。
東郊垃圾焚燒廠位置示意
還有一個較大限制原因是東郊垃圾焚燒廠，這個問題也是周邊居民意見最大的地方。目前從官方回復內容來看，該廠目前沒有外遷計劃，僅作原址技改，確保排放物符合環保標準；從風向上來說，昆明冬夏季風以西南風為主導風向，1月、7月的偏南風相對集中；東郊垃圾焚燒廠下風口位置并不在住宅密集區，物理距離也尚有一定間隔，不過居民的擔心卻不能因此消解。
另外就是黃土坡和清水片區的學校和商業配套短板一直存在，不過片區近年有不少項目開始交付，新增配套也逐漸引入，如新城引進的師專附小，果林廣場商業項目等，居民的生活便利度將得到改善。
清水片區新盤中梁旭輝金科美辰
再來看片區的房價“魔咒”線。
如果要這樣的新開發區域置業生活，必須要接受配套成熟度低、交通不便等不利條件，才能享受“親民”房價，而黃土坡清水片區的房價也長期保持在萬元以內，與片區土地樓面價不超過5000元形成呼應。
片區內最早開售的項目是2018年11月開盤的新城瑯樾、保利陽光城翡麗公園，彼時精裝高層均價約9000元出頭，到現在新城瑯樾均價也沒超過10000，后續的新項目也差不多，有的優惠下來最低時曾低于8000元/平。
兩年多來，昆明主城整體均價上漲幅度遠超經開區漲幅，但在片區配套成熟度逐漸提升，建設投入越來越大，昆明這個最后的房價洼地開始出現了“失守”萬元水平線的跡象。
據了解，片區最新的幾個項目均價都已達到或超出萬元，一是3月份開盤的中梁旭輝金科美辰高層均價為9350-11000元/㎡，下個月開盤的中南新城云樾，釋放高層價格為9500-10500元/㎡，旭輝新希望公元錦悅也預計9500元起。
昆明不斷外延，如經開區一樣原先距離主城相對較遠的區域如今正在逐漸進入到城市發展圈中。相對于成熟片區，經開區擁有著拿地成本低、配建要求少的有利條件，又有著如翡麗公園、新城瑯樾這樣先期開發的項目成功經驗在前，就當前片區表現出的性價比來看，它無疑是昆明市場上最有吸引力的地方之一。隨著樓盤交付、新居民的涌入，在需求激增之下又能推動基建方面的完善，進而提升區域價值，片區的兩條“魔咒”被打破肯定只是個時間問題。
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