1.1昆明經濟概況
2020年三季度昆明全市地區生產總值5022.73億元，同比上漲1.10%；2020年1-8月CPI增速3.90%，與1-7月增速持平。
2020年1-9月昆明市社會消費品零售總額為2156.88億元，同比下降5.50%；昆明市金融機構人民幣存款余額15998.38億 元，同比增長6.40%。
2020年1-9月昆明市規模以上固定資產投資完成2600.41億元，同比上漲8.0%；房地產投資額1601.44億元，約占全昆明規 模以上固定資產投資總額的52%。
2020年10月昆明重要政策、資訊
1.2.4昆明政策解析
昆明將加強商品房預售資金管理，專款專用分階段按比例動態監管 摘要：10月30日，市委副書記、市長王喜良主持召開市政府常務會，學習傳達近期國務院及省政府常務會議精神，聽取前三季度經濟運行分析情況，研究加強商品 房預售資金監管的工作。會議認為，為進一步保障購房人的合法權益，保障昆明市房地產市場平穩健康發展，我市將加強對主城中心區，即：五華、盤龍、西山、官 渡、呈貢及三個國家級開發（度假）區范圍內辦理商品房預售許可的項目，按照“政府指導、銀行監管、專戶專款”進行資金監管。會議明確，房地產開發企業在申 請商品房預售許可前應當與監管銀行簽訂商品房預售款監管協議；購房人憑商品房預售資金交款通知書將房價款直接存入監管賬戶，經系統確認首付款或一次性付款 足額到賬后，商品房網簽備案系統進行備案；購房人的按揭貸款，房地產開發企業應當在按揭銀行審批放款后10日內授權按揭銀行將款項劃轉至預售資金監管賬戶， 否則商品房預售資金監管系統將自動關閉該項目的網簽備案功能。會議確定，商品房預售項目的預售資金應當全部存入專用賬戶，按照專款專用原則，實行分階段、 按比例動態監管，監管資金額度為項目預售總額的30%，資金使用節點為首次申辦商品房預售許可的形象進度、主體結構驗收、竣工驗收備案，高層建筑增加“建設 層數達二分之一”節點；市住房城鄉建設局根據房地產開發企業的資質、經營業績和誠信記錄等，對商品房預售資金實施分級監管。會議明確，要建立市、區兩級聯 動工作制度，采取“區級經常性檢查+市級不定期抽查”方式，加強日常監督管理；對出現異常情況（如項目停工、拖欠農民工工資、監管賬戶被查封等）的商品房 預售項目，市、區兩級進行風險綜合研判并劃分監管等級，對應上調監管資金額度；風險項目使用商品房預售資金，須經屬地政府、市住房城鄉建設局聯合審查同意 后，由監管銀行辦理撥付手續。
銳評：昆明出臺加強商品房預售資金管理政策的主要目的就是為了防 止樓盤爛尾，保障購房人的合法權益，保障昆明市房地產市場平穩健康 發展。商品房預售資金監管制度其實一直都有，但現實情況是，購房人 的房款沒有進入到監管賬戶，而進入到監管賬戶的資金又被開發商隨意 支取、用作他途，進而誘發工程停擺甚至樓盤爛尾。此次收緊，就是要 保證資金運轉的安全性，防范房地產領域的金融風險
1.3宏觀環境小結
全國經濟：三季度，國內生產總值(GDP)同比增長0.7%，實現累計增速年內首次由負轉正，為實現全年經濟正增長打下了 基礎。消費進一步回暖、勞動力市場穩步復蘇、金融市場流動性合理充裕。
全國政策：隨著房地產市場的穩定，10月國家對熱點城市樓市調控仍舊從緊。20城簽署住房公積金合作公約，公積金互認 互貸成趨勢；目前重點房地產企業資金監測和融資管理規則起步平穩，社會反響積極正面，央行將穩步擴大重點房企融資 新規適用范圍；自然資源部抓緊落實土地征收“成片開發”標準制定工作，存在大量閑置土地的，不得批準“成片開發” 征收。
昆明經濟：2020年三季度昆明全市地區生產總值5022.73億元，同比上漲1.10%； 消費市場逐步回暖，消費升級態勢較 好，投資增長穩中提速，重點行業基本實現正增長；全市經濟穩步恢復實現正增長，但經濟持續復蘇向好的基礎仍需鞏固。
昆明政策：昆明將加強商品房預售資金管理，專款專用分階段按比例動態監管，進一步保障購房人的合法權益，保障昆明 市房地產市場平穩健康發展。
2土地市場
2.1.1土地供銷及樓面價月度走勢
本月土地供應905.63畝，環比下降38.64%，同比上漲12.47%；成交727.51畝，環比上漲15.76%，同比下降53.28%； 樓面價為4109元/㎡，環比上漲312.98%，同比上漲233.90%
2019-2020年10月土地市場供銷及樓面價走勢圖
本月土地成交單價1090萬元/畝，環比上漲390.08%，同比上漲389.45%。本月土地出讓金79.31億元，環比上漲 455.76%，同比上漲128.69%。
2019-2020年10月土地市場供銷及單價走勢圖
2.2.1各區域供銷對比
2.2.2各板塊供銷價對比
本月土地供應中，呈貢板塊供應量最多，為559.79畝；西山板塊成交量最多，為317.12畝，次中心板塊樓面地價最高，為 7260元/㎡。
2.2.3各板塊土地供求熱度圖
2.2.4土地供應分布圖
2.2.5土地成交分布圖
2.3.1各土地性質供求占比
2.3.2成交樓面價及溢價率月度走勢
2.4本月土地成交分析
10月10日，昆明西北新城3宗約181.49畝土地在呈貢市級行政中心掛牌出讓，最終被藍光旗下昆明坤錦房地產開發有限公司13.52億元底價斬獲，平均樓面地價3338元/㎡。至此，藍光入昆第15個項目落地西北新城。
10月12日，官渡區矣六街道辦事處3宗約4.25畝土地在昆明市土地和礦業權交易網上掛牌出讓，最終被云南中豪置業有限責任公司9401.82萬元底價獲取，平均樓面地價6101元/㎡。
10月19日，昆明高新區1宗約21.07畝商務金融用地在昆明市土地和礦業權交易網上掛牌出讓，由昆明市高新區林塘農業綜合服務中心底價獲得，樓面地價461元/㎡ 。
10月27日，清華海峽以底價4.06億元競得昆明馬金鋪片區4宗約169.54畝土地，平均樓面價約1197元/㎡，為昆明海峽健康生物科技小鎮項目用地。
10月27日，廣州華發、昆明融創、云南云安置業聯合成立的昆明華創云房地產開發有限公司以53.11億元競得昆明草海北片區5宗約317.12畝土地，平均樓面地價5055元/㎡ 。
10月30日，昆明學院人民西路地塊及周邊片區改造項目1宗約34.05畝住宅用地在呈貢市級行政中心拍賣，最終被昆明大公融滇置業有限公司（融創）以7.42億元底價攬入，樓面價7260元/㎡。
2.4本月土地成交明細
2.5土地流拍信息
2.6 11月土地預成交明細
11月預計有24宗土地成交，面積為973.12畝，其中純住宅用地20宗，面積為660.19畝，商業用地3宗，面積為124.85畝， 商業兼容住宅用地1宗，面積為88.08畝，無住宅兼容商業用地。
2.7土地市場小結
土地供銷價：本月土地供應905.63畝，成交727.51畝，樓面價為4109元/㎡，單價1090萬元/畝，出讓金79.31億元。
土地溢價：本月無土地溢價。
土地流拍：本月10宗土地流拍，面積為554.50畝。
11月土地預成交： 11月預計有24宗土地成交，面積為973.12畝，其中純住宅用地20宗，面積為660.19畝，商業用地3宗， 面積為124.85畝，商業兼容住宅用地1宗，面積為88.08畝，無住宅兼容商業用地。
總結：本月土地供應減少，成交上漲；成交土地多為定向勾地，核心、次核心區域城市更新項目供地，外掛條件苛刻，成交價格高
3規劃預售
3.1.1月度走勢
本月昆明2個商品房項目過規2次，過規總建面16.39萬方，環比下降89.67%，同比下降93.43%。
2019-2020年10月昆明規劃審批月度走勢
3.1.2過規分區
本月僅南市區和呈貢區有項目過規，其中南市區過規建面2.43萬方，占比15%；呈貢區過規建面13.96萬方，占比85%。
3.1.3過規明細
本月2個商品房項目過規2次，過規建面16.39萬方。
3.2.1預售月度走勢
本月昆明房地產市場公布了39塊預售證，新增供應面積為101.71萬方（統計口徑以公布房間明細為準），環比下降 49.46%，同比下跌33.67%。
3.2.2預售分區域分析
本月除中市區外其他區域均有新增供應，其中北市區供應10.25萬方，占比10%；呈貢區供應32.84萬方，占比32%；南 市區供應40.43萬方，占比40%；西市區供應9.47萬方，占比9%；東市區供應8.71萬方，占比9%。
3.2.2預售分物業分析
本月新增供應中，商品住宅供應4822套，面積59.59萬方；辦公供應2768套，面積13.19萬方；商業供應415套，面積 2.81萬方；車庫供應7562個，面積25.82萬方；其他供應81套，面積0.29萬方。
3.3規劃預售小結
規劃：本月昆明2個商品房項目過規2次，過規總建面16.39萬方，本月過規項目個數和過規總建面較上月都有大幅下降；本月僅南市區和呈貢區有項目過規，其中南市區過規建面2.43萬方，占比15%；呈貢區過規 建面13.96萬方，占比85%。
預售：本月昆明房地產市場公布了39塊預售證，新增供應面積為101.71萬方，其中南市區供應最多，供應40.43萬方，占比40%。
4商品房市場
4.1月度供銷價走勢
本月商品房新增面積75.59萬方，環比下降57.69%，同比下降39.09%；銷售面積97.90萬方，環比下降7.09%，同比下降 14.35%；供求比為0.77。
4.2分物業供銷存價對比
截止2020年10月31日，商品房庫存減少至2234.45萬方，按照近一年銷售1023.38萬方的去化速度，需2.18年去化；本月商 品住宅、商業庫存均減少，辦公庫存增加
4.3存量及去化周期走勢
截止2020年10月31日，商品房庫存2234.45萬方，按近一年銷售面積1023.38萬方計算，還需2.18年去化，去化周期較 上月略有延長。
4.4各區域月度供銷對比
供應：本月南市區供應量最多，為30.12萬方；中市區無新增供應；
成交：本月南市區成交量最多，為41.29萬方；中市區成交最少，為3.97萬方。
4.5各板塊供銷存對比
新增：新增面積前三為呈貢、東南和官南板塊，分別為20.03、12.94和12.39萬方；
成交：成交面積前三為官南、東南和呈貢板塊，分別為18.96、18.48和13.93萬方；
存量：存量面積前三為呈貢、官南和東南板塊，分別為376.35、330.21和258.19萬方。
4.6商品房市場小結
供銷價：本月商品房新增面積75.59萬方，銷售面積97.90萬方，成交均價14594元/㎡。
分物業情況：截止2020年10月31日，商品房庫存減少至2234.45萬方，按照近一年銷售1023.38萬方的去化速度，需2.18 年去化；本月商品住宅、商業庫存均減少，辦公庫存增加。商品住宅去化周期0.99年，辦公去化5.70年，商業去化15.80年。
總結：本月供應大幅下滑，成交縮水，“銀十”成色略顯不足，存量較上月有所下降，去化周期延長。
5聚焦·俊發俊云峰
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