昆明商業存量創歷史新高 東市區全部賣完竟要40多年

即便昆明市早已在土地規劃方面刻意減少商業用地，甚至是允許一些符合條件的項目地塊進行商改住用地性質調整，但昆明的商業地產開發規模還是很龐大，商業存量一直居高不下，去化十分困難。

據昆明銳理數據，截至去年底，昆明商業存量已達645萬平方米，創下自2014年以來的歷史新高，去化周期160個月，其中東市板塊去化周期最長，按照去年的銷售速度，需要508.71個月（約42年）的時間，才能實現完全去化。

截至2019年底昆明商業存量達645萬平方米(源于昆明銳理數據）

數據顯示，截至2019年底，昆明商業存量達645.38萬平方米，較2018年的569.42萬平方米增加了75.96萬平方米，增幅為13.34%；與此同時，去化周期也從2018年的132.45個月延長為160.16個月，不管是存量還是去化周期，都創下了2014年以來的歷史新高。

隨著存量不斷增加，供大于求的現象越來越嚴重，市場價格不斷下滑，2019年昆明商業物業銷售均價首次跌破2萬元大關，僅為19080元/平方米，較2018年下降了14%，創下了自2014年來的新低。

按總數計算，昆明現有商業物業存量的去化周期是160個月，也就是約13年的時間。但昆明各個片區的商業存量和去化情況并不一樣，細化到各個片區，去化最慢的需要508.71個月，也就是大約42年的時間才能實現完全去化。

昆明商業物業過剩現象愈演愈烈

按照昆明銳理數據劃分的12個板塊，截至2019年，呈貢板塊、次中心板塊、東南板塊的商業存量位居前三，分別為129.86、87.45、75.45萬平方米，去化周期分別為151.45、472.17、93.59個月。存量最大的三個板塊中，呈貢板塊、東南板塊去年的銷售面積位居區前列，銷售情況相對樂觀，去化周期也就短一些；次中心板塊由于存量高，銷量低，去化周期高達472個月。

2019年商業各板塊存量及去化周期(源于昆明銳理數據）

但次中心板塊還不是去化周期最長的板塊，東市板塊以508.71個月的去化周期位居第一，比次中心板塊還高出了36.54個月。其實東市板塊的存量不算高，僅為54.43萬平方米，但因東市板塊去年的銷售量較低，導致去化周期過長。不過，數據也顯示2019年東市板塊新增商業面積最高，在這樣的情況下，未來東市板塊商業去化成為一大難題。

從成交均價看，12個板塊中，僅中心板塊的均價超3萬元，為32298元/平方米，不過這個價格較2018年下降了7023元，降幅為17.86%。次中心板塊、北市板塊、世博板塊、東市板塊、東南板塊、官南板塊、高新板塊、呈貢板塊的均價也出現了不同程度的下滑，其中降幅最高的是北市板塊，較2018年降低了49.58%。西山板塊、滇池板塊、空港板塊的價格不降反升，不過漲幅不算大。

2018年和2019年商業各板塊供求價(源于昆明銳理數據）

總的來看，昆明商業存量不斷增加，嚴重供大于求，商業價格不斷下探，商業市場面臨嚴峻的考驗。對于2020年的商業物業市場，昆明銳理數據預判：2020年商業物業將在高庫存的基礎上達到新的脆弱平衡，即新增供應和銷售量維持相差不多的數量，大概在55-70萬平方米。但這也正是昆明商業物業最令人擔憂的地方，相當于一個蓄水池的進水量和出水量差不多，雖然蓄水池水位不至于繼續上升，但也很難下降。

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