昆明經濟概況

2019年一季度昆明全市地區生產總值1119.43億元，同比增長9.20%；1-2月CPI增速2.00%；昆明及早出臺并抓緊落實穩增長20條措施，促使地區生產總值、規模以上工業增加值等指標保持平穩增長勢頭。

2019年1-2月昆明市社會消費品零售總額為424.33億元，同比增長7.0%；金融機構人民幣存款余額14118.29億元，同比增長5.5%。

2019年1-2月昆明市規模以上固定資產投資完成301.87億元，同比下降11.80%；房地產投資額為165.90億元，約占全昆明規模以上固定資產投資總額的54.96%。

昆明政策解析

多城市利率松動昆明房貸利率短期內難以下調

摘要：今年以來，國內有多個城市的房貸利率都出現了松動跡象。據融360監測數據，2019年3月全國首套房貸款平均利率為5.56%，相當于基準利率1.134倍，首套房平均利率已連降四個月，回歸至去年4月份水平，未來整體利率仍可能繼續下行。在融360大數據研究院監測的35個城市中，今年3月共有29個城市的首套房貸利率下降，深圳、廣州、杭州、南京、寧波、鄭州6個城市已連續下調房貸利率。就昆明本地來看，按照融360監測數據，今年一季度昆明首套房貸款利率沒有任何變化，平均利率為5.54%。目前昆明首套房貸利率的確較春節前有小幅的下降，大部分銀行審批下來的貸款利率基本是基準利率的1.1倍（5.39%），但銀行會根據貸款人的具體情況而定。回顧昆明近幾年來的房貸利率情況，自2014年央行提出首套房貸款利率最低可打7折后，昆明房貸利率逐步放寬，多家銀行針對個人房貸利率都有打折優惠，利率85折、9折、95折的情況普遍。但從2017年開始，昆明房貸利率逐步收緊，房貸利率優惠的銀行逐步減少，直到2017年下半年，昆明房貸利率優惠全面取消，隨后利率開始上浮，首套房貸利率普遍上浮10%或15%。 n 多城市利率松動昆明房貸利率短期內難以下調

1.2.4 昆明政策解析

銳評：昆明的房貸利率居高不下，未來是否會繼續寬松現在也不確定，自2018年央行定向降準、全面降準措施落地后，2019年銀行手頭資金充足，加之新一年信貸額度的放開，房貸門檻也有所寬松，這種情況下銀行下調房貸利率屬正常操作，未來，個人房貸利率后續仍有下調空間。在此背景下，未來幾個月內昆明房貸利率可能會有所下降，但幅度不會太大。

昆明政策解析

昆明市經適房交易征求意見：滿5年繳費后可正常交易

摘要：《昆明市關于規范經濟適用住房售后管理有關問題的通知》（征求意見稿）開始公開征求意見，其中明確：由售房單位為購房人申辦《不動產權利證書》；購房人需要辦理完全產權的，需交納3%的房屋收益及1%的土地出讓金。本通知所稱取得完全產權是指政府統建經濟適用住房購房人自簽訂購房合同之日起滿5年，或者非政府統建經濟適用住房購房人自取得《房屋所有權證》或者《不動產權利證書》之日起滿5年，可以申請通過交納房屋收益和土地出讓金取得經濟適用住房的完全產權。經濟適用住房購房人取得完全產權《不動產權利證書》的，按照普通商品住房交易規定辦理相關手續；未取得完全產權的，按《通知》第二條規定，補交費用后，按完全產權進行交易。

昆明市經適房交易征求意見：滿5年繳費后可正常交易

銳評：該《征求意見稿》既體現了保障購房人的合法權益，又充分尊重購房人的自主意愿，實操性較強。從保障購房人合法權益層面看，政策明確：“購房人購買經濟適用住房后，未取得《房屋所有權證》的，由售房單位為購房人申請辦理經濟適用住房《不動產權利證書》”；從尊重購房人自主意愿層面看，政策指出，購房人已經取得經濟適用住房《房屋所有權證》或者《不動產權利證書》，需要辦理完全產權的，可通過遞交申請、相關部門審查、交納房屋收益和土地出讓金等流程進行辦理。可以看出，政策具有兼顧性與靈活性，既不影響經濟條件改善較慢的購房人繼續享有相關權益，又給予經濟條件改善較快的購房人更大的操作空間，且二者之間無任何沖突。

昆明政策解析

住建部要求暫停審批別墅昆明多個別墅項目或受影響

摘要：對于別墅的嚴控，早在2003年有關部門就發布了《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》，要求停止別墅類用地的土地供應。此后，別墅類用地的管控持續升級，2010年住建部出臺文件，明確規定住宅項目容積率不得低于1.0后，整個別墅產品的開發都受到極大的影響。可即便如此，全國各地依然“打擦邊球”的審批建設了不少的別墅項目，所以才有了去年的“秦嶺違建別墅拆除”、“石家莊違建別墅拆除”等事件。

住建部要求暫停審批別墅昆明多個別墅項目或受影響

1.2.4 昆明政策解析

銳評：就昆明本地來看，在2003年國家要求停止別墅類用地的土地供應后，昆明雖然沒有審批過容積率低于1的住宅用地項目，但依然開發了多個別墅樓盤，主要集中在滇池沿岸和三環外區域。其中不少樓盤是以商業用地開發所謂商墅，實際上產品功能是純居住別墅，這種項目將是國家清查的重點。

土地供銷及樓面價月度走勢

本月土地供應1078.40畝，環比上漲66.63%，同比上漲502.02%；成交617.26畝，環比上漲111.65%，同比下降8.42%；樓面價為3019.44元/㎡，環比下降64.32%，同比下降28.42%。

土地出讓金及單價走勢

本月土地成交單價850.15萬元/畝，環比下降24.08%，同比上漲26.45%。本月土地出讓金52.48億元，環比上漲60.69%，同比下降32.63%。

各區域供銷對比

4月中市區、南市區、呈貢區、北市區、東市區有土地供應，共供應32宗，面積1078.40畝。

中市區供應3宗，面積55.53畝，占比5%；

南市區供應7宗，面積232.57畝，占比22%；

呈貢區供應12宗，面積453.76畝，占比42%；

北市區供應8宗，面積183.66畝，占比17%；

東市區供應2宗，面積152.88畝，占比14%。

4月東市區、南市區、西市區、呈貢區有土地成交，共成交14宗，面積617.26畝。

東市區成交1宗，面積19.00畝，占比3%；

南市區成交9宗，面積320.65畝，占比52%；

西市區成交3宗，面積208.02畝，占比34%；

呈貢區成交1宗，面積69.59畝，占比11%。

各板塊供銷價對比

本月次中心、北市、東市、官南和呈貢板塊有土地供應，供應量最多的是呈貢板塊，為453.76畝；次中心、東市、官南和呈貢板塊有成交，成交量最多的是官南板塊，為320.65畝，其樓面地價也是本月之首，為4066.16元/㎡。

各土地性質供求占比

4月昆明純住宅用地供應20宗，面積769.80畝，占比71%；

4月昆明商業用地供應8宗，面積163.25畝，占比15%；

4月昆明商業兼容住宅用地供應1宗，面積43.47畝，占比4%； 4月昆明住宅兼容商業用地供應3宗，面積101.88畝，占比10%。

4月昆明純住宅用地成交7宗，面積380.08畝，占比62%；

4月昆明商業用地成交4宗，面積107.61畝，占比17% ；

4月昆明商業兼容住宅用地成交1宗，面積43.47畝，占比7%； 4月昆明住宅兼容商業用地成交2宗，面積86.10畝，占比14%。

成交樓面價及溢價率月度走勢

土地市場住宅用地樓面地價2307.32元/㎡，環比下降73.15%，同比下降53.51%；商業用地樓面地價2461.57元/㎡，環比下降54.09%，同比下降16.37%。本月住宅、商業類用地均無溢價。

土地市場小結

土地供銷價：本月土地供應1078.40畝，成交617.26畝，樓面價為3019.44元/㎡，單價850.15萬元/畝，出讓金52.48億元。

區域情況：本月中市區供應3宗，面積55.53畝，南市區供應7宗，面積232.57畝，呈貢區供應12宗，面積453.76畝，北市區供應8宗，面積183.66畝，東市區供應2宗，面積152.88畝；東市區成交1宗，面積19.00畝，南市區成交9宗，面積 320.65畝，西市區成交3宗，面積208.02畝，呈貢區成交1宗，面積69.59畝。

板塊情況：本月次中心、北市、東市、官南和呈貢板塊有土地供應，供應量最多的是呈貢板塊，為453.76畝；次中心、東市、官南和呈貢板塊有成交，成交量最多的是官南板塊，為320.65畝，其樓面地價也是本月之首，為4066.16元/㎡。土地溢價：本月住宅、商業類用地均無溢價。

土地流拍：本月無土地流拍。

5月土地預成交：5月預計30宗土地成交，面積為985.49畝，其中純住宅用地20宗，面積為767.79畝，住宅兼容商業用地2 宗，面積為52.43畝，商業8宗，面積為163.27畝。

總結：截止目前，昆明土地市場溢價地塊均為外來開發商競得，最高溢價為129.20%，2月的錦藝置業和德商兩家外來開發商實力搶地，成功入昆；3月為雅居樂首次在昆拿地；本月上海世貿一舉拿下巫家壩和小街5宗地塊，首次入昆同時兩項目落地。開發商拿地熱情不減，外來房企入昆的決心以及昆明未來競爭異常激烈。