1.1.2 昆明經濟概況

2018年昆明全市地區生產總值達5206.90億元，同比增長8.40%；CPI增速1.70%；全市經濟運行保持合理區間，社會消費穩中趨緩，企業效益較快增長，居民增收保持穩定。

1.1.2 昆明經濟概況

2018年昆明市社會消費品零售總額為2787.41億元，同比增長10.0%；金融機構人民幣存款余額13618.77億元，同比增長 0.9%。

2018年昆明市規模以上固定資產投資完成4449.93億元，同比上漲5.50%；房地產投資額為1839.88億元，約占全昆明規模以上固定資產投資總額的41.35%。

1.2.2 2019年3月昆明重要政策

1.2.4 昆明政策解析

昆明市出臺經濟平穩健康發展“20條意見”

摘要：日前，昆明市政府印發《昆明市人民政府關于促進經濟平穩健康發展20條措施的意見》，從持續擴大有效投資、堅決打贏工業攻堅戰、加快培育增長新動能、充分挖掘消費市場潛力、持續擴大改革開放等5方面提出20條措施，進一步激發活力、釋放潛力、優化環境，促進昆明經濟平穩健康發展。其中有關土地市場培育，昆明市提出今年要確保新增儲備土地3.8萬畝、供應3.6萬畝以上，解決項目缺地、等地困境，其中主城區要完成不少于7400畝的住宅用地供應。加大高新區、經開區、呈貢信息產業園等重點開發區規劃調整，挖掘用地潛力。加快“三舊”改造連片開發和城中村改造步伐，拓展城市發展空間，確保2019年完成800萬平方米“三舊”改造拆遷，拆除2500萬平方米違法違規建筑，加快實施“騰籠換鳥”。

銳評：如果能夠實現，今年昆明主城的住宅用地供應將比去年增加25%，將解決項目缺地、等地困境，土地價格上漲的壓力也得到緩解；市場方面，這將大大緩解昆明市房價的上漲壓力，有利于穩定市場供求；加大高新區、經開區、呈貢信息產業園等重點開發區的規劃調整，這些重點開發區的發展將得到提速；加快“三舊”改造連片開發和城中村改造步伐，停滯項目得以盤活，舊城改造提速，城市改頭換面，更多的企業將得到發展的機會。

1.2.4 昆明政策解析

昆明市下放土地審批權給主城5區土地供應或提速

摘要：昆明市政府公報，昆明最新的土地市場管理規定已經生效。土地出讓新規亮點是，昆明市政府將把五華區、盤龍區、官渡區、西山區、呈貢區和陽宗海風景名勝區的具體建設項目土地供應審批權授權給屬地政府（管委會），由屬地政府負責土地供應審批和批后監管職責，繼續下放土地出讓審批權限；新規明確禁止為開發商“量身定制”土地，昆明市國有建設用地使用權招拍掛出讓條件由屬地政府審批確定，禁止違規設定準入條件、競買人資質等影響交易；禁止根據事先的招商、投資等協議為依據“量身定制”，擾亂土地出讓程序。對擬出讓地提出了新的要求，如規定地塊必須達到“凈地”條件，確保地塊征收補償落實到位、土地權屬清晰、具備開發條件等等。對于工業、商業綜合體、高檔酒店、高端商務辦公等項目用地，可以在保證公平公正前提下，結合產業特點、規劃建設、管理營運等要求設置出讓條件。同時鼓勵信譽好、有實力的房地產企業通過土地轉讓方式取得未動工項目土地使用權。

銳評：此舉的目的一：把土地審批權授予各區，這樣將會加速土地供應速度，也會刺激各區之間的土地交易競爭，開發商將有更多拿地的機會；此舉的目的二：禁止為開發商“量身定制”，雖然土地類似的規定在以往的土地出讓管理制度中早已有之，而實際上在具體的土地交易中，相關機構為大型開發商變相“量身定制”的做法卻屢見不鮮，中小企業往往知難而退，此次昆明市土地新規再次強調公平出讓，如果操作執行到位，則有更多的中小企業能參與其中；此舉的目的三：昆明此前拿了地但久久沒有動工的擱淺項目，也將有機會通過轉讓土地的方式得以盤活。

1.2.4 昆明政策解析

昆明多家銀行首套房貸款利率下調至上浮10%

摘要：自深圳首套房貸款利率回調之后，記者從昆明市多家銀行了解到，首套房貸款利率已由此前的基準利率上浮15%降至上浮10%。一國有商業銀行云南省分行個貸中心人士表示，由于供求關系發生變化，今年以來住房貸款利率已經趨于平穩，雖然部分銀行仍然對外表示首套房貸款利率為基準利率15%，但若是綜合條件達標的話，銀行也會酌情給予基準利率上浮10%的優惠。在建行、郵儲銀行、中行等多家銀行網點，記者了解到，今年春節后，商業銀行首套房貸款利率已調整為基準利率上浮10%。“若是客戶的信用情況好、償貸能力強的話，向銀行申請后，首套房貸款利率能夠獲得基準利率上浮10%的優惠。昆明市大多數國有商業銀行給予基準利率上浮10%的優惠，但部分股份制商業銀行仍然是首套房首付20%，利率為基準利率上浮10%-15%。雖然各家銀行都紛紛對首套房貸款利率進行了調整，但卻并未對二套房貸款利率進行太大幅度的調整，仍為首付40%-45%，利率為基準利率上浮15%-20%。

銳評：今年房貸利率下降是大概率事件，目前雖然只有個別銀行能夠明確給予基準利率上浮10%的優惠，但市場整體下調首套房、二套房貸款利率的時間應該不會長，從現在市場的資金情況以及樓市的成交量來看，未來，銀行在房貸上的資金會相對寬裕，剛性需求的人們可以趁此機會獲得較低成本的貸款。

1.3 宏觀環境小結

全國經濟：國民經濟持續平穩發展，結構調整和轉型升級持續推進，發展質量不斷提高。經濟實力不斷增強，人民生活水平極大提高。2018年實現了總體平穩、穩中有進。

全國政策：雖然各地樓市政策出現了不同程度的調整，但主要還是因地制宜，“房住不炒”的基本面并未出現變化。

昆明經濟：從持續擴大有效投資、堅決打贏工業攻堅戰、加快培育增長新動能、充分挖掘消費市場潛力、持續擴大改革開放等5方面提出20條措施，進一步激發活力、釋放潛力、優化環境，促進昆明經濟平穩健康發展。

昆明政策：昆明市房地產市場目前處于平穩健康發展的態勢，暫未出臺新的調控政策；目前主要從昆明市下放土地審批權給主城，新增儲備土地，緩解昆明市房價的上漲壓力，來穩定市場預期。

2.1.1 土地供銷及樓面價月度走勢

本月土地供應647.20畝，環比上漲283.48%，同比下降3.97%；成交291.64畝，環比下降28.05%，同比下降66.12%；樓面價為8463.17元/㎡，環比上漲206.99%，同比上漲419.52%。

2.1.2 土地出讓金及單價走勢

本月土地成交單價1119.82萬元/畝，環比上漲58.50%，同比上漲164.33%。本月土地出讓金35.66億元，環比上漲 14.04%，同比下降10.43%。

2.2.1 各區域供銷對比

3月西市區、南市區、呈貢區、北市區、東市區有土地供應，共供應14宗，面積647.20畝。

西市區供應1宗，面積19.00畝，占比3%；南市區供應7宗，面積227.72畝，占比35%；

呈貢區供應3宗，面積208.02畝，占比32%；

北市區供應2宗，面積122.59畝，占比19%；

東市區供應1宗，面積69.59畝，占比11%。

3月僅北市區有4宗土地成交，面積291.64畝。

2.2.2 各板塊供銷價對比

本月北市、東市、官南、西山和呈貢板塊有土地供應，供應量最多的是官南板塊，為227.72畝；僅北市板塊成交291.64畝，樓面地價為8463.17元/㎡，因有2宗土地遭17家開發商哄搶，溢價率高達129.20%，所以整體樓面價較高。

2.3.1 各土地性質供求占比

3月昆明純住宅用地供應9宗，面積502.95畝，占比78%；3月昆明商業用地供應4宗，面積107.61畝，占比16%；3月昆明商業兼容住宅用地無供應；3月昆明住宅兼容商業用地供應1宗，面積36.64畝，占比6%。

3月昆明純住宅用地成交2宗，面積122.87畝，占比42%；3月昆明商業用地成交1宗，面積24.61畝，占比9%；3月昆明商業兼容住宅無成交；3月昆明住宅兼容商業用地成交1宗，面積144.16畝，占比49%。

2.3.2 成交樓面價及溢價率月度走勢

土地市場住宅用地樓面地價8594.96元/㎡，環比上漲203.00%，同比上漲472.69%；商業用地樓面地價5361.88元/㎡，環比上漲131.37%，同比上漲62.20%。本月住宅類用地溢價129.20%，商業類用地無溢價。

2.4 成交土地明細

3月29日，位于昆明市盤龍區龍泉街道辦事處的2宗土地，現場17家企業展開了激烈的競價爭奪，最終經過105輪的競價，被雅居樂不惜一切代價拿下，總價22.53億元，整體溢價率129.20%，標志著雅居樂正式入昆；3月27日，位于昆明市盤龍區龍泉街道辦事處的2宗土地，被恒大集團旗下子公司“云南德毅房地產開發有限公司”競得，預計為恒大翡翠華庭后期地塊；昆明市盤龍區龍泉街道辦事處的1宗土地，由昆明龍溪華堂置業有限公司競得。

2.6 4月土地預成交明細

Ø4月預計4宗土地成交，面積為181.52畝，其中純住宅用地2宗，面積為88.59畝，住宅兼容商業用地1宗，面積為49.46畝，商業兼容住宅用地1宗，面積為43.47畝。

2.7 4月土地已成交明細

4月已有10宗土地成交，面積為435.74畝，其中純住宅用地5宗，面積為291.50畝，住宅兼容商業用地1宗，面積為36.64畝，商業用地4宗，面積為107.61畝。

2.8 土地市場小結

土地供銷價：本月土地供應647.20畝，成交291.64畝，樓面價為8463.17元/㎡，單價1119.82萬元/畝，出讓金35.66億元。

區域情況：本月西市區、南市區、呈貢區、北市區、東市區有土地供應，共供應14宗，面積647.20畝；西市區供應1宗，面積19.00畝；南市區供應7宗，面積227.72畝；呈貢區供應3宗，面積208.02畝；北市區供應2宗，面積122.59畝；東市區供應1宗，面積69.59畝。東市區、西市區、南市區和呈貢區有土地成交，共成交16宗，面積405.33畝，東市區成交4宗，面積 212.85畝；僅北市區有4宗土地成交，面積291.64畝。

板塊情況：本月北市、東市、官南板塊有土地供應，供應量最多的是官南板塊，為227.72畝；僅北市板塊成交291.64畝，樓面地價為8463.17元/㎡，因有2宗土地遭17家開發商哄搶，溢價率高達129.20%，所以整體樓面價較高。

土地溢價：本月土地整體溢價63.63%。住宅類用地溢價129.20%，商業類用地無溢價。

土地流拍：本月無土地流拍。

4月土地預成交：4月預計4宗土地成交，面積為181.52畝，其中純住宅用地2宗，面積為88.59畝，住宅兼容商業用地1宗，面積為49.46畝，商業兼容住宅用地1宗，面積為43.47畝。

4月土地已成交：4月已有10宗土地成交，面積為435.74畝，其中純住宅用地5宗，面積為291.50畝，住宅兼容商業用地1宗，面積為36.64畝，商業用地4宗，面積為107.61畝。總結：本月土地成交量處于低谷，但北部山水新城2宗土地受熱捧，遭17家開發商哄搶，最終被雅居樂不惜一切代價拿下，溢價率129.20%，使得成交樓面價上漲。