克而瑞·昆明機構2018年昆明樓市總結及預判

云南房網2019年01月16日 09:57

宏觀環境[昆明占位]

昆明市是“一帶一路”西南門戶，是中國面向南亞、東南亞開放的輻射中心和重要的區域性國際交通樞紐、信息樞紐，定位高原湖濱生態宜居城市，西部戰略城市、滇中核心城市、云南省省會。

宏觀環境[昆明政策環境]

昆明政策跟隨全國步伐，相對滯后，持續收緊，強化差別化住房信貸政策、監管力度趨嚴

宏觀環境[昆明經濟環境]

昆明市經濟環境利好，固定資產投資額、房地產投資額持續上漲

2018年1-10月份，昆明地區生產總值3506.78億元，同比增長9.1%；2018年1-10月昆明市規模以上固定資產投資完成3317.63 億元，同比上漲4.40%；房地產投資額為1483.61億，約占全昆明規模以上固定資產投資總額的44.72%。

土地市場[供應走勢]

供應走勢：18年供應上漲，預測19年供應持續增加，供求整體平衡，供略大于求。

成交走勢：房企拿地熱度不減，地價較去年上漲31%；土拍公開透明化。

18年昆明主城四區及呈貢新區土地成交可建面積1720.72萬方，同比下降4%；土地成交面積依然保持在高位；

18年土地成交樓面價大幅上漲，上漲比例31%，滇池板塊、會展中心板塊、呈貢等地價上漲明顯；

18年土地拍賣成交占比增加，達51%，土拍公開透明化明顯；

成交走勢：土地溢價率上升，樓面價上漲，房價地價比下降，企業利潤空間逐步縮小。

4年來昆明整體樓面價上漲2倍多，由2014年1463元上升至2018年的3187元。

昆明土拍公開透明度增加，土地成交溢價率也從2%上升至7%，房價地價比從原來的5.25下降至3.75

昆明土地市場，一般會存在回遷成本、代建工程、額外溢價等隱性成本，房價地價比走低，企業利潤空間逐步縮小

土地市場[土地流拍率]

土地流拍：房企拿地更趨理性，選擇性更高，對地塊更加“挑食”，對于符合自身戰略布局的地塊仍積極拿地。

2018年前三季度，昆明土地市場堪稱火爆，尤其住宅用地，基本無流拍出現；

四季度受地價以及樓市信號影響，多宗土地房企持觀望態度流拍。相比2017年，縱觀2018年下半年，土地流拍率大幅上升。

土地市場[高溢價土地]

高溢價土地：2018年高溢價土地主要分布昆明西北新城、和崛起的經開片區，年度最高溢價率86%；

近兩年西北新城片區實地、新希望、融創等多家實力房企入駐該片區；碧桂園、新城、保利、陽光城、金科分別以不同方式拿地在此片區落子項目；昆明現規劃“北拓-南延”，發展方向向北往北部山水新城發展，向南往呈貢發展，縱觀2018年溢價土地分布，符合了整個昆明發展規劃。

土地市場[成交區域]

成交區域：延續城市“南延、西拓”發展方向，南向的官渡區成交量最大；西山區樓面價五區最高。

18年昆明土地成交主要集中在官渡區和五華區，從樓面價看五華區、西山區樓面價均破3000，西山區因滇池板塊成交占比高，拉升整體樓面價，樓面價從去年的3049元增長到6468元，是昆明平均樓面價3178元的2倍；

從成交結構來看，仍以住宅屬性土地為主，18年住宅屬性土地成交占比57%，較17年提高4個百分點；商住減少，綜合用地增加

土地市場[成交板塊]

成交板塊：南市板塊成交量最大，占昆明主城及呈貢成交的37%；北市板塊成交增長150%

南市區土地成交642萬方，占昆明主城及呈貢成交的37%，其中巫家壩板塊250萬方表現突出；

北市板塊的成交較去年增長150%，源于去年成交較低，其中今年碧桂園北城映象拿地約89萬方、俊發盛唐城也獲取了后期地塊；

中心、次中心板塊土地稀缺，成交少

土地市場[成交板塊]

成交板塊：地價和片區發展息息相關，成熟度高，地價總體水平高，東市板塊在發展中，地價相對較低。

南市因巫家壩、會展中心、滇池板塊的高價土地成交，整體價格高；

東市的崛起，目前其樓面價較低，18年樓面價僅1546元；

中心區土地稀缺，僅一宗土地成交，樓板價3026元/㎡

土地市場[重點板塊]

重點板塊：昆明整體發展方向“北拓-南延”，政府供地與昆明的發展方向相吻合，東白沙河片區、西北新城、巫家壩、呈貢新城是現昆明核心發展片區，眾多企業在此片區拿地布局項目。東白沙河片區大華、城投聯合拿地，大華入昆首個項目落子此地，2018年召開了關于圍繞東白沙河打造未來昆明新興片區論壇，東白沙河片區是現昆明重點發展片區之一；巫家壩片區是近兩年昆明發展火熱片區，中鐵建、中南、綠地、金茂、中海等名企積極在該片區拿地布局昆明版圖；西北新城泛亞科技板塊是昆明近幾年重點發展片區，此片區土地溢價成常態，新希望、龍湖等房企在此片區溢價拿地，對該片區未來看好；隨著地鐵、高鐵的開通，呈貢越來越受到房企青睞，遠洋、平安、華僑城等積極拿地落地呈貢。