昆明中原市場分享（2018.11.19-11.25）

云南房網2018年11月27日 15:52

【本周熱點】

土拍喜憂參半：本周土地成交19宗，約759.5畝。其中，華夏陽光以8.3億元斬獲草海93.7畝土地，樓面價13120元/㎡，昆明新樓面價地王產生；本周土地流拍13宗，約752.4畝。

18張預售證、10項目開盤:本周17個項目取得18張預售證，預售面積63.8萬平米；本周10個項目開盤，整體去化率約49%，環比上周下降18%，近期項目開盤更傾向于提前落位和隨到隨選模式。

【中原銷經指數】

根據近期昆明中原銷經指數顯示，全國新一輪政策出臺后，昆明緊跟著在7月1日出臺樓市調控新政后，銷經反饋市場表現不足，客戶上訪量較2017年降幅較大，未來市場預期較差，銷經指數逐漸走低，下半年市場表現逐步遇冷。

指數說明：昆明中原針對代理35個樓盤，銷售經理統計項目的客戶上訪量、價格變化、市場行情等指標，市場研究中心通過銷售經理這些指標采用國際通行做法計算出昆明中原銷經PMI指數。PMI指數在50%以上，表示房地產市場景氣，反之不景氣。

【熱點事件】房貸利率或將見頂部分城市房貸利率下調

全國10月首套房貸平均利率為5.71%，相當于基準利率上浮16.5%。首套房貸平均利率至此連續上漲了22個月，房貸利率或將見頂，近期部分銀行首套房利率確實有所回調。其中，北京、深圳、廣州、杭州、寧波、南京、佛山等房地產熱門城市出現部分銀行下調房貸利率的現象，下調幅度基本在5個百分點。也有銀行首套房貸款平均利率較上月持平，但放款速度有所加快。

“利率是市場化的，額度足了，利率就會下行。” 恒大研究院副院長、首席房地產研究員夏磊表示，今年的房貸額度呈現前緊后松的局面。現在央行的流動性傳導到了銀行間市場，利率債利率下行，銀行額度相對寬松，房貸利率呈現下行趨勢。以上海為例，銀行額度較為充足，所以首套房一直存在基準及以下利率。

解讀：本次銀行房貸利率下降，是因為近期銀行信貸額度充足，地產嚴格調控的基調并沒有發生改變，銀行在房地產信貸方面并未松動，嚴格執行差別化信貸政策仍是基本方向。整體來看，目前房地產信貸投放量仍然控制在較為穩定的水平，而對實體企業、民營企業的信貸投放力度會加大。

【熱點事件】開發商迎來償債高峰月內27家房企發布融資公告

據億翰統計數據顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年 9月~2019年10月，償還規模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規模約8600億元，月均償還額480億元。

11月份以來，就有27家房地產公司發布了境內外融資公告，既有行業龍頭也包括民營企業，融資類型包括增發、優先票據、中期票據、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等形式，總規模超過800億元。11月15日，龍湖企業拓展集團連續兩日提交了兩宗發債申請計劃，分別為55億元的第三期公司債券以及50億元規模的住房租賃專項債券。11月20日，時代中國公告稱，將發行于2020年到期的3億美元優先票據，年利率10.95%。19日中國恒大稱，其間接全資附屬公司也將發行10億美元優先票據，利率為11%。

解讀：目前資金成本壓力不斷加大，房地產市場整體銷售平穩，為了應對不斷提升的融資成本及杠桿率，房企或將放緩拿地，加速項目資金回籠，降低財務風險。年關將至，今年房企促銷力度或將遠超往年。