風之鈴市場咨詢機構昨日發布的《5月份昆明房地產市場分析報告》顯示，5月份，昆明普通商品房均價為5381元/平米，比4月份5346元/平米的均價僅上漲35元，這是今年以來昆明房價漲幅最小的一次。

在售樓盤117個

部分項目近期開盤

5月份，昆明在售樓盤相比較本年前幾個月變化不大，有數據顯示的樓盤數目為117個，其中有些樓盤是期房，價格、戶型和套數等信息還未確定。官城·嘉年華、錦泰花園、上東城、森林湖、世博生態城·云嶺鄰里等樓盤從調查資料中得到的信息是，都將于近期開盤面世。早期已經開盤的樓盤中，2006年2月開盤的大成蔚藍時代，現房中僅剩130和150平米的大戶型，而小戶型已經售完。2007年8月19日開盤的大商匯SOHO公寓，剩余不多，但各個戶型都還有。另外，滇池印象·國際花園，銷售率達到65%，別墅項目從本月開始銷售。

高層多價格漲

多層少價格降

通過對5月份在售樓盤樣本的統計，在售樓盤的主力仍是普通住宅，這里主要是高層和多層，其中高層在售占45.83%，較4月份的水平有小幅度的上漲，漲幅為4.07個百分點。而多層與前期相比，所占比例繼續下降，滑落到13.54%，比上月的16.48%又下降了不小的幅度。但總體來說，普通住宅（包括混合物業類型中的高層和多層項目）的市場份額仍占據大半壁江山。

從圖中可以看出，5月份的多層和高層樓盤項目的均價分別為3958元/平方米和5458元/平方米。與本年度4月份兩個物業類型樓盤項目的均價相比，多層均價有所下降，而高層均價略有上揚，波動幅度不大。

此外，從2008年至今昆明市房地產市場的供應和銷售情況來看，原住居民和外來居民比重和2007年相比發生較大變化，外來居民的購房需求潛力提升空間加大；原住居民購買需求以換房需求為主，外來居民以住家需求為主。

普通住宅多在

4000-6000元/平米

鑒于普通住宅市場與廣大住房消費者息息相關，故而專門對普通住宅均價進行計算分析，利用專用的統計軟件，以在售樓盤中的高層、多層均價為樣本，樣本樓盤為市場上的純普通住宅以及混合型物業中普通住宅的均價。核算方法與上月相同，對樣本商品房的均價進行頻率分析。

從數據的處理結果看，5月份在售的普通商品房均價為5381元/平米，環比增張0.65%，這也說明進入2008年之后，昆明樓市普通住宅市場趨于穩定，在售樓盤報價基本保持在5000元/平米的水平。其均方差為1266，即昆明樓市普通住宅目前的主流價格大約分布在4115-6647元/平方米之間，比上月水平略有差別。從均價頻率分布圖上看，普通住宅的均價分布在4000-6000元/平米之間的樓盤數量仍然居多，該價格區間的樓盤總共占到64%。該部分樓盤代表了昆明市房地產開發商和消費者的共同選擇。

別墅價格

下降100元/平米

5月份在售樓盤中的別墅項目所占市場比例小范圍上漲，純別墅項目的比例為14.58%，比4月份水平增長了1.39百分點，環比增長10.54%。但價格卻有了微小的下浮，5月份別墅（總體）價格為8672元/平方米，較上月下降了100元左右。其中獨棟別墅和雙拼/聯排別墅均有不同程度的下調，疊加別墅的價格與4月持平。

5月份在售的純別墅項目，與4月份在售項目相差無異。銷售情況良好，其中2006年底開盤的嶺東·紫郡二期，雙拼別墅已經賣完，聯排別墅僅余幾套，面積在282平米以上，每棟總價約為135萬。

當前家庭購買支付能力略有上升，居民購房支付能力正在逐漸提升，大量外來居民的涌入帶來了財富和消費的轉移。這一點可以從都市楓林、嶺東·紫郡二期、云嶺天驕等樓盤花園洋房和別墅項目的銷售速度上略見一斑。

混合型物業

供應量減少

在售樓盤中混合物業類型所占比例較上月有所減少，為26.04%，比上月的28.57%下降了2.53個百分點。但是混合物業類型對開發商的吸引力仍不會降低，這更是看重其較好的市場適應能力。

大戶型過半

小戶型搶手

在5月份，滇池路區域、官南區域以及環城線內的多層、小高層和高層物業類型的主力戶型為三房兩廳一廚兩衛的格局，面積從90平米的經濟型到150平米左右的舒適型，也就是3+2+2戶型，其中東驤神駿·萬泰小區、滇池印象·國際花園、金色交響二期·上院等小區推出的此類戶型的總戶數均高達到上千戶之多，從而使得3+2+2類戶型在總戶數中占到絕大多數，比例為50.67%。

其他戶型所占的比例相當，可見市場劃分越來越細化，開發商也考慮到消費者對各種戶型的需求，2+1+1類的二居室一廳一衛生間的配備和1+1+1類一居室一廳一衛生間的配備也較為搶手，作為小戶型的主打布局，滿足了社會上低收入人群對住房的需求，兩者共占到總銷售樓盤戶數的27.4%。

樓盤分布

多在二環路外

從圖中看出，昆明市各個區的樓盤在二環路以外分布仍舊較多，這主要是受到二環外土地價格較低從而帶來開發成本降低的原因，郊區主要是休閑度假區，主要分布別墅之類的高端住宅，價格處于較高位置。

五華區的樓盤分布在一環內的較多，這與MOMA藝術造城二期、順城、東方首座等樓盤的區位選擇有很大的關系。盤龍區和西山區沒有位于一環內的樓盤，這與這兩個區在一環內所占面積較少有一定的聯系。盤龍區位于二環路外的樓盤較多，其中包括東驤神駿.望景苑、上游水岸2期等樓盤。西山區位于二環外的樓盤數位于各區之首，與其在二環外面積較大有關。

□新聞鏈接

市場動態

整體市場仍處于對峙期

從去年年底至今，從緊貨幣政策讓國內房地產企業“資金饑渴”已有差不多半年時間，調控效應開始逐步顯現。不久前，SOHO中國董事局主席潘石屹曾表示，今年，中國房地產公司所面臨的金融環境是非常困難的。從一些上市房企已經公布的財務狀況來看，即使是相對健康的房地產公司，也面臨著資金危機。

根據最近一個月的平均銷售數據，北京市可售住宅按面積和套數計算的消化周期分別為15.8和13.4個月；上海則為3.3和2.5個月，上海市場的供求關系明顯好于北京。二、三線城市中重慶、武漢、南京環比銷售下滑，僅有杭州和天津環比增長了53%和26.8%，整體市場仍處于對峙期。

政策前沿

房貸規模迅速縮水

由于政府繼續收緊銀根、地根，當前政策風險毋庸置疑。中國人民銀行5月2日起開始上調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，至16.5%新高。在五月樓市低迷的氛圍中，房貸業務陷入困局。銀行傳統的利潤大戶—房貸業務也隨之萎縮。對此，中國社科院金融所研究員表示，房貸創新與當前宏觀背景無直接關系，不過在從緊的宏觀調控下，銀行房貸減緩已是不爭的事實。根據央行最新的統計數據顯示，截至今年一季度，中資商業銀行人民幣個人消費貸款同比少增14.3億元。

□熱點直擊

熱點一

5月16日，中國房地產業協會披露的《中國房地產市場研究報告》指出，去年國家繼續對房地產市場進行了大力度的宏觀調控，在調控政策的作用下，從去年底一些地區房價出現了小幅下跌趨勢。但是，研究報告認為，這只是房地產市場的一次短期調整，2008年房地產市場走勢將繼續平衡。報告同時指出，保障性住房已經成為2008年房地產市場供應不可忽視的重要組成部分。

熱點二

5月23日，昆明樓市的降價風波迭起，俊發地產的金色俊園樓盤每平方米降價900元，可謂是年內昆明樓市一個重磅炸彈。俊發地產的“降價門”事件，吹響了昆明市正在籌劃買房居民的集結號，翹首以待更大幅度的樓盤降價，但房地產市場的改變絕非一朝一夕的事。5月份的昆明樓市均價受此事件影響暫不大，樓市依然基本平穩。

熱點三

日前，國務院發展研究中心研究員、國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲在參加佛山一論壇時表示，今年中國樓市的確進入了調整期，但樓市經過調整后會從新的起點再向前發展，中國樓價不會大起，現在也沒有大落。這個調整期也是客觀的。現在來看還沒有到大落的程度，還是一個理性的調整回調的時期。

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