滇西樞紐已經(jīng)初現(xiàn)雛形，大理樓市的“進(jìn)”與“變”

今年以來(lái)，“大云南”的樓市發(fā)展格局凸顯。除傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)熱銷(xiāo)地外，西雙版納、騰沖、紅河、文山甚至昭通等地的房地產(chǎn)項(xiàng)目涌現(xiàn)，整個(gè)云南樓市呈現(xiàn)出多點(diǎn)齊發(fā)的狀態(tài)。而作為云南州市地產(chǎn)外銷(xiāo)熱點(diǎn)的大理，由于規(guī)劃的定位和城市的發(fā)展，今年以來(lái)也涌現(xiàn)出了與往年不同的特點(diǎn)，除旅游地產(chǎn)項(xiàng)目外，物流中心、商業(yè)地產(chǎn)等也將眼光投向外地投資客，海東開(kāi)發(fā)、舊城改造齊頭并進(jìn)。業(yè)內(nèi)人士及購(gòu)房者對(duì)大理樓市的關(guān)注絲毫不遜于昆明樓市。

進(jìn)入樓市下半年，整個(gè)云南樓市2011大勢(shì)似乎已經(jīng)明確，即將出臺(tái)的二、三線城市限購(gòu)就像是懸在州市地產(chǎn)上的一把劍。大理是肩負(fù)重責(zé)的“滇西樞紐”、“滇西核心”，城市的升級(jí)換代已成必然，然而，當(dāng)休閑宜居的旅游大理和功能升級(jí)的現(xiàn)代化城市碰撞時(shí)，大理樓市會(huì)有怎樣的聚變？近日，本報(bào)記者再赴大理，對(duì)部分項(xiàng)目進(jìn)行了采訪。

外來(lái)資本全面進(jìn)駐

滇西樞紐雛形初現(xiàn)

一位在昆明工作的大理人這樣形容大理的變化：“最近每隔幾個(gè)月回家，看到的大理都不一樣，現(xiàn)在我這個(gè)大理人在大理也需要向?qū)Я恕！?SPAN lang=EN-US>

的確，隨著近年來(lái)大理城市價(jià)值的不斷提升，城市發(fā)展也日新月異。從古城周邊的“銀海·山水間”、“感通別墅”……到下關(guān)海東新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，已經(jīng)有“洱海·國(guó)際生態(tài)城”、“五洲國(guó)際商貿(mào)城”、“大理公館 (論壇)”、“洱海傳奇 (論壇)”等一批大規(guī)模、高品質(zhì)的樓盤(pán)正在海東崛起；加上海西的舊城改造工程，俊發(fā)地產(chǎn)的進(jìn)駐為城市改造豎起了大旗；還有多個(gè)正在熱銷(xiāo)的項(xiàng)目，“洱海莊園 (論壇)”、“洱海龍灣 (論壇)”、“惠豐新城 (論壇)”等，從品質(zhì)到銷(xiāo)售情況都無(wú)不彰顯了大理房地產(chǎn)發(fā)展的不俗實(shí)力。大規(guī)模、高投資已經(jīng)成了大理全面發(fā)展的主旋律。然而，我們也不難發(fā)現(xiàn)，如火如荼的發(fā)展背后，外來(lái)資本的全面進(jìn)駐起到了至關(guān)重要的推動(dòng)作用。

在談到海東新區(qū)的發(fā)展時(shí)，洱海·國(guó)際生態(tài)城策劃總監(jiān)張清告訴記者：“目前，大理正處于一個(gè)城市發(fā)展、升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，這是每一座有潛力的“外放型”城市要發(fā)展所必須經(jīng)歷的。在海西開(kāi)發(fā)已經(jīng)趨于飽和的情況下，海東新區(qū)的建設(shè)就是這次城市大發(fā)展的絕對(duì)重心，去年僅在海東的意向性投資就達(dá)到了420億元，可見(jiàn)州政府對(duì)海東開(kāi)發(fā)的決心和力度之大。所以，未來(lái)海東新區(qū)的價(jià)值不可估量，從目前情況來(lái)看，在海東投資上百億的項(xiàng)目就有3個(gè)，都是外來(lái)有實(shí)力的大企業(yè)，甚至還有境外企業(yè)的進(jìn)駐開(kāi)發(fā)，這些都讓海東新區(qū)的前景一片光明。”

據(jù)了解，海東新區(qū)未來(lái)的規(guī)劃除了有高品質(zhì)的住宅、別墅之外，還將有大型商業(yè)、物流中心、高檔酒店、休閑娛樂(lè)城、學(xué)校、工業(yè)等諸多形態(tài)，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到十余個(gè)，區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展已經(jīng)全面啟動(dòng)。值得關(guān)注的是，在大理“滇西樞紐”的新戰(zhàn)略定位下，工業(yè)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、倉(cāng)儲(chǔ)等行業(yè)的發(fā)展比重正在逐漸加大，城市功能也在不斷升級(jí)。

據(jù)此，一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商也有自己的擔(dān)心：“城市發(fā)展升級(jí)是必然也是好事，外來(lái)資本的大量引入對(duì)城市的發(fā)展也一定會(huì)起到巨大的助推作用，可是，在這之前我們必須先要了解這座城市的承載能力和城市的開(kāi)發(fā)需求。大理一下子能夠承載這數(shù)百億的資金投入嗎？這些投入將由誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？這些問(wèn)題都需要反復(fù)的思考，現(xiàn)在哪里賺錢(qián)就全集中到那里去投資或許并不是明智之選。另外，大理吸引人的一直是它生態(tài)、宜居、養(yǎng)生這些‘軟’因素，現(xiàn)在‘滇西樞紐’的定位讓大理不得不往商貿(mào)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)上去靠，這些因素和生態(tài)、宜居是否能和諧共融？就拿海東新區(qū)來(lái)說(shuō)，未來(lái)你花錢(qián)住在海景房里，窗下看到的卻是徹夜燈火通明的商貿(mào)物流中心、忙碌繁雜的工業(yè)園區(qū)，這是你想要的嗎?”

“發(fā)展”和“生態(tài)”或許天生就是一對(duì)矛盾，明天往海西一眼望去，將會(huì)是怎樣的風(fēng)景？

聚變大理邁入“多元時(shí)代”

熱愛(ài)旅游的李先生說(shuō)：“我在昆明工作，可我每年都會(huì)去大理四五趟，有空就去，可以說(shuō)是有濃厚的大理情結(jié)，但我其實(shí)是北方人，喜歡大理可能恰恰是因?yàn)樗�給了我與原來(lái)的生活截然不同的感受和方式。以前一到大理，必定馬不停蹄的趕往古城，覺(jué)得到大理就是到大理古城，對(duì)下關(guān)知之甚少，所以一直想留在大理、住在大理的我一度非常苦悶，因?yàn)樵诠懦琴I(mǎi)房代價(jià)太大。可是，最近情況改變了，大理變了，這都源于下關(guān)的改變。現(xiàn)在我到大理旅行，不一定住在古城，下關(guān)成了另一種選擇。到海西的洱海公園附近吃飯、看海；到洱海邊散步、小憩，觀山、觀云……這是另一種大理生活，也是另一種享受。最讓我高興的是，下關(guān)的房地產(chǎn)發(fā)展迅速，品質(zhì)越來(lái)越高，隨著新區(qū)和舊城的改造，置業(yè)機(jī)會(huì)也越來(lái)越多，看來(lái)我留在大理的夢(mèng)想可以成真了。”

像李先生這樣想的人不在少數(shù)，新區(qū)建設(shè)、舊城改造、功能升級(jí)……讓大理正在發(fā)生聚變，大理從一個(gè)單一的旅游景點(diǎn)成為了一座休閑度假城市。而現(xiàn)在，大理已經(jīng)代表了一種新興的生活方式和生活態(tài)度，在當(dāng)下這個(gè)崇尚生態(tài)、健康的社會(huì)大背景下，加上眾多一二線城市的限購(gòu)，大理憑借其優(yōu)厚的資源獨(dú)樹(shù)一幟、備受追捧。大理的炙熱，也讓它成為了各方矚目的焦點(diǎn)，本地人、外省人、外省在大理工作的人、大理在外地工作的人和大理州其他地區(qū)的人共同構(gòu)成了置業(yè)大理的強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力，支撐了大理的高速發(fā)展，也促成了高企的價(jià)格。由于存在巨大的需求，我們可以預(yù)測(cè)，大理的發(fā)展空間仍然很大。

通過(guò)對(duì)“洱海莊園”、“洱海傳奇”、“大理公館”、“惠豐新城”、“蘋(píng)果城 (論壇)”等在售樓盤(pán)的了解，記者發(fā)現(xiàn)，需求的最大比例來(lái)自大理本地置業(yè)者，這包括了大理本地人、在大理工作的外地人和外地的大理人三個(gè)部分，從這些樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，本地置業(yè)者的比例平均占到了70%以上，出乎意料。大理新大陸地產(chǎn)有限公司營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理謝曉彬說(shuō)：“從洱海傳奇的銷(xiāo)售情況來(lái)看，有70%左右的消費(fèi)者來(lái)自大理本地人，只有30%外銷(xiāo)，這也是我們一開(kāi)始沒(méi)有想到的，可是仔細(xì)分析，道理也很簡(jiǎn)單，首先，近年來(lái)，下關(guān)城區(qū)突然加快了發(fā)展步伐，一個(gè)個(gè)新樓盤(pán)拔地而起，這是之前發(fā)展較為緩慢的下關(guān)城一直期望的，居住品質(zhì)不高的本地人終于找到了改善居住質(zhì)量和環(huán)境的契機(jī)，所以大量購(gòu)房用于改善，這也是本地人置業(yè)偏愛(ài)大戶型的主要原因；其次，‘春江水暖鴨先知’，大理樓市的炙熱最先影響到的當(dāng)然也是本地人，很大一部分想把握先機(jī)的本地人果斷出手，看漲后市；再加上大理經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，越來(lái)越多的外地人來(lái)到大理工作、就業(yè)、居住，在大理買(mǎi)房是不二選擇；最后就是外地的大理人，看著家鄉(xiāng)發(fā)展迅速，回鄉(xiāng)養(yǎng)老的人越來(lái)越多。所以，本地人成了樓市的最大支撐。”

有了本地消費(fèi)力的巨大支撐，加上外地投資的支援，大理樓市呈現(xiàn)出了欣欣向榮的局面，可是，大理目前在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有數(shù)十個(gè)之多，待開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也不在少數(shù)，而且規(guī)模更大，投資更多，尤其是舊城改造項(xiàng)目，難度大，成本高，或?qū)�帶�?lái)新一輪的價(jià)格上漲。可以預(yù)見(jiàn)，這樣大的后續(xù)開(kāi)發(fā)規(guī)模和價(jià)格因素是大理本地所難以自行消受的，外來(lái)消費(fèi)力的進(jìn)入是最為有效的途徑，可是，或?qū)⑼瞥龅男乱惠喯拶?gòu)名單卻又成為了外銷(xiāo)最為擔(dān)心的一道門(mén)檻。外向大理將何去何從，這或許是大理樓市的又一道“新命題”。