2009-09-14 來源：云南房網
瑞豐和(中國)地產顧問云南公司副總經理 陸韜
——2009年下半年樓市展望之對話瑞豐和(中國)地產顧問云南公司副總經理陸韜
2009年上半年，全國樓市呈現不斷升溫的局面。在上半年房價上漲、成交量飆升、地王頻現的樓市風云變幻中，下半年樓市將呈現怎樣的走勢？昆明樓市在全國樓市大背景中該如何發展？購房置業者現在該不該出手投資？專業人士對即將到來的秋季房交會如何看？此外，對經適房這個炙手可熱的問題，專業人士又有什么獨到的看法？帶著上述問題，不久前，云南房網專程采訪了瑞豐和(中國)地產顧問云南公司副總經理陸韜。
云南房網：你認為上半年樓市火速升溫的原因何在？昆明房地產市場下半年又將呈現怎樣的發展勢態？
陸 韜：上半年，全國樓市呈現不斷升溫的局面，有人戲言，2009年上半年的樓市是由“小陽春”發展到“艷陽天”。昆明樓市在今年上半年與全國樓市呈現同步發展，而并未呈現“滯后”的局面。上半年，樓市呈現不斷升溫的局面，主要原因為：1、政府相關政策的出臺；2007年，全國樓市呈現火熱局面，房價始終處在高位徘徊，政府為了穩定房地產行業形勢，于2007年下半年出臺了許多相關政策抑制房地產消費，這些相關政策的出臺，導致購房置業者的信心受到打壓，以至于2008年的全國房地產行業始終處在低迷狀態，人們對待樓市的發展前景不明確，投資放緩，剛性需求受到抑制。而2008年下半年到今年上半年，政府為應對低迷的樓市，又先后出臺了許多促進樓市發展的政策，提振購房者投資信心。2、宏觀經濟的趨穩；2008年全球金融危機席卷全球，中國房地產行業也受到極大沖擊，但也正因如此，2008年的房市，是實實在在沒有泡沫的房市。而隨著2009年上半年宏觀經濟的趨穩，房地產行業在此大背景下也呈現出了良好的發展態勢。3、剛性需求的釋放；購房者積壓了太久的剛性需求，在今年上半年房地產政策出臺、宏觀經濟趨穩、房市不斷向好的大背景中得以釋放，購房置業者的投資信心、消費信心大增。
至于下半年房地產市場將呈現怎樣的發展態勢，我個人認為，下半年房地產市場將會呈現平穩的走勢，短時間內出現大起大落情況的概率不大，房地產市場將就在上半年不斷升溫的基礎上繼續保持穩定局面。
云南房網：就目前昆明房地產市場的發展形勢，購房置業者現在合不合適投資？年輕人置業要注意哪些問題？
陸 韜：這個問題其實很多人問過我。我認為，投資人從廣義上來說可以分為三類，第一類是購房自住，第二類是投資置業（長遠投資），第三類是投機者（短線投資）。
針對普通購房自住的購房者，投資買房時應該明白：一方面，住房作為一種產品，是具有稀缺性的，無論是周邊環境、地段、市政配套等等都是獨一無二的，其實只要你找到一個真正適合自己的房子，任何時候都是可以投資的，因為房子的稀缺性使得它不可復制，如果你太過猶豫，那么也許那套你看對眼的房子就沒有了。另外一方面，只要自己的消費支付能力足夠，那么同樣也是在任何時候都是可以投資買房的。當然有些人會在考慮，時機不對的時候買下的房子價格會不會在隨后下跌？自己買下的房子劃不劃算？其實從長遠來看，房價只可能出現小幅波動，至于下跌，概率是比較小的。第三，購房者買房之前，肯定看過不少樓盤，哪里的房子好哪里的房子不好，相信購房者的心里都會有一桿秤，對于性價比高、看對眼的房子，就不必太過于顧及其他。
針對第二類投資置業（長遠投資）的購房者，由于昆明城市正在向大的方向邁步，經濟發展也是穩步上升，所以從長遠來看，投資房地產是具有很大的發展空間的，但購房者在做長遠投資買房時，同樣要看準地段，正所謂“人流決定錢流”，首先人多的地方，投資價值越高，其次還要考慮周邊的市政配套、環境等方面，最后就是要考察投資地段有沒有商業發展的潛力，明確城市規劃發展方向。真正綜合考慮了上述幾點，那么，在目前情況下，投資置業同樣是任何時候都可以進行的。
第三類投資者被稱為投機者。目前的國際經濟已經逐步走出低谷，呈現止跌局面，在國際經濟大背景下，中國經濟同樣呈現逐步上揚，但基礎仍不牢靠，目前，經濟發展的三駕馬車：投資、消費、出口，只有政府投資這一駕馬車在拉動經濟發展；至于目前消費對經濟的拉動作用仍不明顯，上半年CPI、PPI仍為負值；而至于出口對經濟的拉動作用更是非常有限。在如此情況下，經濟發展還是比較緩慢和艱難，所以在這樣的經濟大背景下，想要投機就比較不太合時宜了。投機的情況一般是在市場飛速發展的情況下進行的，比如說07年或者是04年，經濟發展較好，短期投資可能會帶來較大的利益，但就目前的經濟環境，投機的機會并不是特別大。總結來說就是，目前要做長遠投資是沒什么問題的，但要做短線投資，那是沒有什么機會的。
至于對年輕人買房的建議，我認為：量力而行！年輕人不一定要買房，可能有些年輕人通過父母資助買了房，但說白了那不是你的房子。如果從個人的經濟能力來看的話，剛出校門不久的年輕人想通過自己幾年的打拼就能買房，一般是比較困難的。如果打拼幾年厚仍然買不起房就怨聲載道的話，那么這樣的心態是不可取的。買房是需要積累的，需要花費一筆比較大的數字，年輕人急于買房，其實對自己對父母都是一種負擔。買房本來是為了提升生活品質，但當你以超出自己財富能力的方式購買了一套房，從而使自己成為房奴，那勢必降低了自己的生活品質，這豈不是有悖當初提升生活品質的目的嗎？年輕人還是要趁年輕將自己的事業基礎打牢，而至于住房，完全可以通過暫時租賃的形式實現。
云南房網：你預計下半年樓市會不會出現調整？
陸 韜：目前來說，下半年樓市應該不會出現大的調整。之前溫家寶總理在各種場合的講話中都一再重申政策的穩定性。國家的政策環境、經濟發展環境，必須保持穩定性，政府對整個房地產市場的控制還是比較有利的，而且中國房地產市場的政策性也是比較強的，目前的經濟背景下，國家希望房地產市場穩定，所以，國家對房地產市場的調控是以穩定房市為中心的。而所謂的房地產市場的“穩”，即穩中有升。
云南房網：上半年，經濟適用房丑聞不斷，經適房問題的嚴重性仿佛一下子被激化，您認為，下半年關于經適房問題，政府會采取哪些舉措？經適房會不會被取消？
陸 韜：對于經適房，我跟茅于軾先生一樣都持不贊成的態度，經適房完全是一種社會資源的浪費，同時，經適房也會滋生社會的不公平。經濟適用房跟廉租房不是一回事，雖然都是為了解決困難家庭的住房問題，但經適房是要買的，雖然購買經濟適用房的人是收入比較低的人群，但是這部分人還是能拿出十幾萬來購買經適房，有十多萬買房就證明這些人其實并不是收入最低的人群，而經適房卻恰恰給到了這些不是很貧窮的人手里，而且還享受到了國家政策，以2000多的價格買到了相對于商品房4000多的房子，這本身就是一種不公平。第二方面，經適房還會導致社會資源的浪費，比如說，用于建設經濟適用房的土地，原本產值是可以達到每平米4000元的，那么現在建設經適房，產值就只為2000多元，這就勢必導致整個社會價值的損失。第三方面，經適房同樣還會造成社會腐敗，正因為經濟房里用利益可需，而且是超出社會公平的利益。總的來說，經適房只是從某方面滿足了一部分對住房的占有欲，但從社會公平性和政府廉租建設方面，都沒有好處。有一個觀點大家必須明確，滿足低收入人群的住房需求并不等于滿足他們的住房欲望。其實要滿足低收入人群的住房問題，完全可以通過大量建設廉租房。
其實經濟適用房的建設是存在問題的，這是一趟渾水，至于經適房會不會一直存在？存在多久？我想，如果對待經濟房建設沒有一個清醒的認識，沒有市場經濟的觀念做指導，那么經濟適用房還會一直存在，雖然存在不公平，雖然存在腐敗，但這是一個體制導致的問題，不是哪個人能決定的。
云南房網：最后一個問題，您怎么看待今年的秋季房交會？
陸 韜：關于今年昆明秋季房交會的許多報道都顯示，今年房交會的參展展位已經爆滿，從這樣一種參展熱情可以開出，開發商們已經非常急切的、迫不及待的希望在今年的秋季房交會上獲得運營上的效益。今年上半年，眾多新盤推出后都收到了相當好的銷售業績，可以說，這些趕上上半年樓市“艷陽天”行情的開發商，在上半年是賺得盆滿缽滿，而一些在上半年火爆樓市中并未準備好的開發商便在思考，這一波行情還能不能持續？還能持續多久？所以，很多開發商對于此次房交會寄予了較大的希望，希望能抓住秋季房交會這么一個機會，集中推廣自己的項目，所以說，就開發商這一方面，今年的昆明秋季房交會已經是火爆異常。而就消費者這一方面，由于上半年昆明樓市不斷升溫，房價不斷上漲，許多一直在觀望、一直在等著房價下跌的購房者開始急切起來，因為目前房地產市場的情況，已容不得他們再猶豫。所以，此次房交會，相信會有很多消費者前去挑房選房，加上二環路的修通，前去看房的交通也更加方便，所以，相信到時前去房交會現場的購房者也不在少數。綜合開發商和消費者兩方面因素可以得出，今年的昆明秋季房交會，必定是熱熱鬧鬧的一屆。（云南房網 宛鋼）
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