2009-08-11 來源：云南房網
——專訪合富輝煌昆明公司市場研究部總監李純玉
2009年上半年，樓市風雨變幻，各省市、各地區均出現房地產成交數據上漲、樓市銷售業績喜人的跡象，種種信號表明，全國樓市正在逐漸回暖。而到了六、七月份，全國樓市更是“瘋狂不減”，局部地區房地產銷售數據甚至超過07年樓市最高水平。伴隨著樓市的回暖，“樓市泡沫”“房價飆升”“地王頻現”等詞語也頻繁見諸報端，讓人在感慨樓市變幻多端的同時，也為中國房地產行業未來發展思考擔憂。在目前全國樓市回溫的情況下，人們除了關注不斷上漲的房價外，似乎又開始憂慮起在上半年制造出無數“丑聞”的“經適房”問題。在瘋狂的樓市大背景下，昆明房地產市場將如何發展？在一系列怪誕的經適房問題中，昆明經適房困境又該如何破局？8月7*，云南房網專程采訪了合富輝煌昆明公司市場研究部總監李純玉，采訪中，李純玉也就上述問題給出了自己的觀點，以下為當*采訪實錄：
云南房網：如何看待上半年全國樓市的風云變幻？昆明房地產市場目前呈現的是怎樣的局面？下半年，昆明樓市將如何發展？
李純玉：房地產行業上半年經歷了較大的波動，而這其中很多問題，歸根結底是跟中國的制度有關，正因為我國目前的一些制度，才導致了眼下房地產行業的波動。比如，在房地產行業中，國家出臺的許多政策與地方出臺的政策卻存在著沖突，雖然原則上二者并沒有太多的違背，但是兩者所要達到的目的和方向是相反的，國家出臺政策的初衷是為了維護民生、穩定市場，但地方政府的一些政策卻并不能完全依照國家出臺的政策，而是在其職能范圍內，對國家出臺的相關政策進行調整，雖然實質上并未違背中央政策，但從政策的表現上，卻是不一致的。從體制上講，政策的執行與效果唯上不唯下，地方政府一方面要對上面負責，一方面又要維護地方利益，這樣一來，勢必導致國家對房地產行業的監管起不到預期效果。
分析目前全國樓市，就必須看清楚上半年樓市所面臨的三方面背景，第一方面：國際背景；從國際市場來看，上半年樓市是在一片“走穩”的樂觀聲音中走過來的，但只從經濟的角度，市場其實并沒有完全穩定，而是呈現不斷波動的局面，在經濟波動的背景下，房地產市場該如何走？是繼續“向上”？還是回頭“向下”？亦或是繼續上下波動？其實房地產市場走向，最根本的決定因素還是在于經濟發展，如果經濟得不到較快發展，那么房地產行業也不可能持續向前。第二方面：國內背景；2008年，國家出臺了大量的房地產行業相關政策，但是到了2009年上半年，房地產行業相關政策出臺較之去年少了很多。上半年，政府出臺的房地產行業相關政策雖然少，但是政府出臺的其他政策卻間接的救了房地產，政府通過調整相關產業鏈來達到調控房地產市場的目的，這是目前房地產的特殊經濟地位決定的。第三方面：區域背景；全國各地、各區域經濟發展是存在差異的，沿海城市受到國際、國內的影響較大，而如昆明這樣的二三線城市與國際、國內的聯系性則相對較弱，受其影響也相對較弱。
昆明作為一個相對內向型經濟發展的城市，房地產市場較北京、上海等城市更具有獨立性。雖然昆明目前的經濟趕不上西南其他城市，但房價卻毫不遜色于成都、重慶等城市。另一方面，昆明的內向型經濟特點導致財富過度集中，收入極不平衡，所以，昆明房地產市場的特殊性使得我們就不能用常規的審視標準來判斷和推斷。個人認為，昆明房地產市場的未來發展取決于產業的轉型、經濟的發展，房地產市場將形成三足鼎立的局面：商品房、經濟適用房、城中村舊改。而這其中，城中村改造給昆明房地產市場的發展造成的影響是比較顯著的。昆明目前的城中村舊改速度在不斷加快，但城中村改造給將來房地產市場的發展帶來許多問題，這種集中式的大躍進改造，勢必會導致房地產消化周期的加長，并導致大量的房地產庫存。而作為昆明房地產發展三方面之一，“經適房”目前所遇到的問題，也都是大家有目共睹的。在上述的各種背景下，我個人認為，昆明的房地產市場發展短期內形勢是比較好的，下半年昆明房地產也將由于其較之其他城市的滯后性，而呈現穩定的局面，但從長期看，昆明房地產市場將會經歷較大的波動。唯有對產業的發展以及經濟的發展進行結構轉型，才能真正解決昆明房地產市場發展將要遇到的問題。
云南房網：最近，“經適房”好像一下成了眾矢之的，各種經適房丑聞頻見報端，建議經適房退出江湖的呼聲更是此起彼伏，在您看來，經適房這塊“雞肋”該如何處置？說到“經適房”，昆明經適房同樣遭遇滯銷的困境。就在前幾天，蒜村經適房終于敲定2470元/㎡的預售價，雖然比去年11月備案公示的價格下調391元/㎡，但民眾仍然認為價高，昆明“經適房困境”又該如何破局？
李純玉：經濟適用房向來都不被人所看好，從民生的角度，國家是想通過政府的控制，解決一部分人的住房問題，但是，從實際操作上來看，經適房解決居民住房問題的愿望并不像想象中那么理想，所以說經適房的政策與實際操作，還是存在很大的差異。其實經適房問題，很難有一個很好的方式進行處理，稍微行之有效的方法，則是通過國家統一管理，成立專門的部門，進行專項建設全國的經濟適用房，避開了由地方政府建設經適房而導致的“腐敗現象”；另一種方法就是干脆不再建設經濟適用房，而是采用貨幣補償的方式。然而這一做法同樣會導致拉高房價。另外一種方式，則是通過放寬政策，讓政府、經適房需求者、開發商三者間建立某種協作關系，政策出土地，開發商建設經適房，住戶出錢，以較低的建設成本，滿足較多人的住房問題。
昆明經適房，自價格出臺以來便一降再降，從最初的3000多每平米，到現在的2000多每平米，可謂經歷了一個很長的定價過程，其實昆明經適房的價格繼續下將，該買不起房的人還是無能力購買，且2470元/㎡的價格，在昆明周邊縣市以及地州上，還是可以購買得到的，加之經適房大都位置偏遠，所以經適房沒有太多的優勢可言，這說明，解決昆明經適房滯銷問題和解決困難家庭住房問題一樣，都并非想象中那么理想。
云南房網：目前昆明西市區房地產市場呈現迅猛發展之勢，《云南地產》雜志也已于近期推出了《大盤豪賭西市區》的專題報道，對昆明西市區的政策規劃、發展價值等一系列問題進行了詳細的分析，您認為，昆明西市未來發展將會呈現怎樣的局面？
李純玉：從二環周邊的區域以及結合長遠的發展來看，昆明西市區未來發展形勢是非常好的。第一，西市區具備深厚的產業基礎，有利于該區域發展；第二，與主城對接順暢，交通優勢明顯強于東市、北市、南市；第三，西市區未來規劃完善，產業基本成形。目前西市區的開發，主要是對該區域各產業的整合，對老的產業進行升級、搬遷，產業發展完成之后，住宅建設也會緊跟發展，而商業需求也會隨之旺盛。經歷產業、住宅、商業等一系列發展之后，西市區未來地產供應量是非�？捎^的。目前，西市區地產潛在供應項目大概有20多個，那么這些項目怎樣面向市場？何時面向市場？都是目前西市區面臨的問題。目前西市區的一些項目還未正式面世，一方面是因為項目的相關證件不齊全，另一方面，也可能是他們正在觀望市場何時適合進入。所以，雖然目前西市項目很多，但集中推向市場的可能性不是很大。根據西市的特點，開發商之間應當形成城市運營的默契，形成地產開發的專業眼光和大度，不要一窩蜂的開發同質產品，不要過于強調高大全的建設，就目前西市區的發展空間來看，可容納的商業和居住逐漸多元，沒必要擠獨木橋。（云南房網/宛鋼）
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