2009-06-29 來源：云南房網
——專訪公益房地產策劃人 胡先鈞
我們在昆明從事房地產行業整整9年時間，從事過多個房地產行業的策劃代理工作，對昆明房地產行業方方面面的情況，都有比較深入的了解。在長期從事房地產行業的工作中，我們對于房地產行業也積累了或多或少的一些看法和觀點。在過去的兩年多時間里，我們開始對公益性房地產話題進行了一定的分析研究，比如城中村改造、車位新政、經適房、廉租房以及景區策劃、國有企業資產盤活等問題。
昆明百萬平米經適房滯銷預測得應驗
去年12月份，我們做出了一個大膽的判斷，結論就是：昆明百萬平米經適房必將滯銷。經過了半年時間之后，我們的判斷的確得到了應驗。目前昆明經濟適用房的確處在滯銷狀態。
昆明的商品房目前的銷售狀況不錯，比如前不久開盤的香樟俊園，開盤當天就火爆銷售80%，與之相比，價格相對較便宜的經適房銷售情況卻顯得不那么理想。從宏觀上來說，目前全國都存在經適房滯銷的情況，那么，經適房滯銷的內在原因是什么呢？在我看來，主要原因還是體制問題。經適房作為一種產品存在一些天然的缺陷，比如有限產權、不可貸款、客戶群相對收入較少等等。而對于昆明經適房來說，同樣面臨這些“天然缺陷”，然而，除去這些因素外，昆明經適房滯銷，還有其他方面的問題，那就是相關政府主管部門對市場化的研究較少，缺少滯銷情況下的銷售預案。經適房屬于準公共產品和準商品，介于二者之間，經適房既然是準商品，就具有商品的屬性，那么在賣給客戶的時候就必須依*市場的一些營銷手段。相關部門僅僅看到幾萬人報名選購經適房就認為昆明經適房不愁賣，對于經適房的運作太過樂觀；另一方面，建設大規模經適房之前，缺少必要的客戶調查，客戶的心理需求是什么并未受到太多的關心，結果推出的產品與客戶的需求錯位，導致一些人放棄購買；另外，滯銷的原因還包括宣傳力度不足、政府行政部門功能缺失等等方面。
經適房也需要“陽光定價”
任何商品買賣的價格都是非常重要的，但之前昆明經濟適用房的價格卻是由高到低不斷調整，反反復復的價格變動也暴露了昆明經濟適用房定價上的重要弊端，那就是經適房定價并沒有按照住房與城鄉建設部的規定行事，即把經適房的利潤控制在3%之內。一些開發商很容易通過虛構報表，來拉高開發成本，從而在較高開發成本的基數上，獲得比實際更多的3%的利潤。正因如此，我們同時也提出了另外一個觀點，那就是經適房也需要一個“陽光定價”。
“陽光定價”其實很簡單，經濟適用房的價格不是開發商說了算，也不是政府說了算，而是通過邀約社會上有資質的造價咨詢公司進行價格測算，然后取算術平均值即可。通過第三方專業機構的專業測價，以使經適房的價格具有客觀公正性，更符合國家政策要求。相信由第三方評估出來的價格，是能讓老百姓容易接受的。
目前經適房滯銷，一個重要問題就是并未實施“陽光定價”，如此，我們提出了一個更加尖銳的觀點，那就是有些開發商和政府部門在“與民逐利”。這一觀點做何解釋呢？眾所周知，經適房配建了大量商業配套，這一點是很容易被人忽略的，據我考察，子君村便有大量的商業配套，根據一般的數據，昆明現在小區商業一般每平米價格在1萬—2萬之間，而像新亞洲體育城商業甚至賣到了2萬多，假設子君村的商鋪按最低1萬計算，如果商業面積在1萬平米的話，那么市值就是1億。但是經適房的商業建筑成本卻很低，每平米1萬元的商鋪造價估計在1500-1800元，那么，在商業中賺取的這筆錢在哪里？沒有人向社會公布這部分資金的去處，這就是開發商最重要的一塊“肥肉”。即使開發商不出售商鋪，單**后對外出租，每年的租金也相當可觀。所以，這就是為什么經適房的利潤控制在3%，仍有開發商愿意接手開發的原因。
“賣6+留4+貨幣直補”解決昆明經適房滯銷
昆明經適房目前仍處在滯銷狀態，下一步怎么辦是各方關注的話題。從全局來看，解決昆明乃至全國經適房滯銷問題，必須得下一盤“大棋”。經適房的內在機制就是政府將劃撥土地（免交出讓金）通過招標的形式確定開發商，開發商蓋好房子后通過房管局銷售，房管局接受社會報名向申請者發放購房憑證，購房者最后拿著購房憑證到開發商那里簽訂合同購房。其實歸根到底，購房者真正在買的，就是開發商的房子，只不過他們所購買的房子被稱之為“經適房”。如果經適房滯銷，受影響最大的是政府，按照昆明目前的情況，政府根本無力為經適房滯銷買單。作為有責任心的、關注公益房地產的人士，我們設想，是不是可以通過“賣6+留4+貨幣直補”的方式，全盤解決昆明經適房滯銷的問題。當然，前提是政府將經濟適用房用地屬性從劃撥變更為出讓，只此一招將全盤棋走活。
我們做過測算，昆明子君村經適房總面積為80萬平米，如果拿出其中的60%，作為商品房，另外的40%政府保留產權作為廉租房，對于困難群眾購買房屋實施貨幣直補，那么80萬平米經適房滯銷的問題，將迎刃而解。80萬平米的經適房中，通過改變房屋屬性，使得60%的房子變成商品房，按照昆明的市場情況，這部分房子可以賣到3500/平米，加上每平米一萬多的商鋪，那么不僅整個經濟適用房項目獲得大量工程回款，政府還能從產生8-10億的毛利；政府有了巨額毛利，不僅可以順利以成本價回購至少4成面積的房屋作為政府廉租房，還可拿出2億左右資金對4000個家庭購買房屋直接進行貨幣補貼（每戶5萬元）。
將6成面積的房屋以3500元較低的價格出售，可以優先滿足夾心層家庭買房需求，也可以滿足稍富裕的購買經濟適用房家庭的需求（有貨幣直補更能體現政府關懷）。另外的40%的房屋作為廉租房，同樣能解決一個重大問題，實際上有很多人根本就買不起房子，即使價格降的再低，他們也不會買得起，那么應該讓這些人選擇住廉租房，這一部分房屋的產權在政府手上，政府每個月向他們收取月租，這樣一來，不但解決了大部分買不起房子的市民有房住，同時也體現出政府作為保障民生的一個重要機構的作用。
這一做法具備了以下幾點好處，第一，使得原本滯銷的經適房得以很快銷售；第二，政府最為整個計劃的最大受益者，可以獲得40%的房屋產權，同時通過收取廉租房月租獲得收益，并可通過銀行貸款獲得其他公益項目的資金支持，在滿足民生需求的同時獲得經濟利益；第三方面就是更大面積滿足了社會各階層住房需要，真正體現國家政策的初衷，讓這些保障性住房名至實歸，體現了社會主義的優越性。近60%的房屋滿足了昆明一大批夾心層的住房需求，和稍富裕經適房購買群體需求。而40%的廉租房同時還能滿足買不去房子的廉租房住戶需求。
通過這樣一個一攬子計劃，我想經適房滯銷問題估計可以基本解決。不但政府是最大受益者，普通群眾也獲得了很大利益，而從經濟上也同樣滿足了各方需求。（云南房網 宛鋼）
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