即使是2004年的房地產高潮，都沒有帶動昆明寫字樓開發。去年在售的上百個樓盤中，竟然只有一個寫字樓項目，而且這個項目還是在上個世紀末就開發的，只不過現在才銷售罷了――而這就是昆明房地產市場的怪現象：住宅、商鋪開發熱火朝天，寫字樓卻無人問津。在國內省會城市中，類似昆明這樣，數年間不開發一個寫字樓項目的城市可以說絕無僅有。今年已經有半年過去了，寫字樓市場上新項目依舊是空白。
在昆明，最新的寫字樓大多是5年前開發的，像建工大廈、金泰大廈、志遠大廈、華爾頓大廈、華爾貝大廈、如意大廈、三合商利寫字樓、文貿大廈、證券大廈等等，盡管銷售時間前后不一，但都是在1999昆明世博會前立項開工的。從1999年至今，除了北市區的銀座、丹彤現代城等，昆明再無真正的商業寫字樓開工建設，有的只是個別商住樓（如銀海國際公寓）和改造項目（城建大廈），如果有公司要買寫字間，只好去買那些竣工好幾年的“老樓”了。
暴飲暴食惹的禍
提及昆明市寫字樓開發的蕭條狀態，業內人士的認識都比較一致：主要是1999年昆明世博會前寫字樓蓋的太多、太集中，以至于遠遠超過了真實需求，市場不得不長期陷入調整消化階段。這就像一個人一頓飯吃的太飽，壞了胃口，結果好幾天吃不下飯，需要長期調養一樣。
上個世紀90年代最后幾年，昆明掀起了建國以來最大規模的城市建設高潮，在這場被稱為“把昆明城建水平提前了10年”的熱潮中，寫字樓遍地開花，據統計，僅在1997、1998、1998年開工建設的寫字樓就在接近20幢，總建筑面積超過40萬平方米，如果再加上在此期間在建的商住樓項目，昆明當時用于商務辦公的房地產開發面積估計在60萬平方米以上，遠遠超過了市場需求，因此大部分項目從一開始就陷入了銷售困境。
三合商利是昆明最早的純寫字樓項目之一，1998年開始銷售，當時廣告宣傳力度之大，創下了昆明類似項目的紀錄，但銷售走勢緩慢，一直賣到2001年，三合商利仍然沒有清盤。
位于寶善街的華爾頓、華爾貝兄弟項目，1997年開工興建，1999年底項目基本完工，但在當年10月記者前去采訪時，大廈銷售尚未過半。
糟糕的銷售狀況讓有關部門意識到了寫字樓市場的問題，因此早在1999年3月，昆明市有關部門就開始猛踩“剎車”――市計委、建委等發布通知，表示不再審批新的商住樓項目，對沒有明確銷售對象的寫字樓項目嚴格控制，并對新建寫字樓征收高達30％的投資調節稅。然而，這些調控措施還是來得晚了，昆明市寫字樓市場供求失衡的局面已經形成，但政策作用也還是顯現了：在相當長的時間里，寫字樓被看成樓市“毒藥”，開發商人人敬而遠之。一直到現在，雖然政府早已不再限制，可是房地產公司“一朝被蛇咬，十年怕井繩”，都視開發寫字樓為畏途，即使像去年那樣10年不遇的市場行情中也不例外。
從1999年到現在，昆明只開發了零星幾個寫字樓新項目，如銀座、高新大廈等，在長達5年的時間里，市場一直在消化世博會前的舊項目，所以，昆明就像一座被寫字樓“遺忘”的城市。
市場正在復蘇
和住宅、商鋪一樣，寫字樓本來是一座城市地產開發不可或缺的一部分，并隨著城市經濟的發展而增長，像昆明這樣數年間幾乎不開發寫字樓的狀況是十分不正常的。
就在昆明本土開發商仍被“寫字樓世博會后遺癥”困擾時，市場已悄然發生了變化，昆明寫字樓市場正在*益復蘇，租售行情見漲。
據《紅色樓市》走訪，前幾年因集中開發而閑置的寫字樓現在入住率都在85％以上，個別甚至達到100％，像華爾頓、世紀廣場、三合商利、文貿大廈、證券大廈等寫字樓的入住情況都比較好。入住率高了，租金也穩中有升，目前昆明高檔寫字樓的月租金普遍在50元/平方米左右，條件好的可以超過60元/平方米。至于售價，因為昆明市一環路以內已經好幾年沒有新建寫字樓，所以市場上沒有一手樓盤在售，可以說是“有市無價”，如果是二手房轉讓，價格比和同地段同檔次住宅價格略高。
因為市場對專業高檔辦公環境的需求越來越大，但近些年昆明主要商務區內又沒有新建寫字樓供應，所以，一些原本宜商宜住的商住樓，甚至住宅，現在都改頭換面，變成了純粹的寫字樓。比如銀海SOHO、都市名園等，福林廣場目前租住辦公的比例也非常高。
據一些業內人士分析，由于昆明多年沒有新建寫字樓，世博會前后開發的樓盤目前也已基本消化完畢，所以在最近一兩年內，昆明將出現寫字樓供應斷檔現象，估計租金還會上漲。
供應斷檔 前景看好
市場已經變化，但開發商卻仍未從前些年的挫折中恢復信心，因此，目前計劃中新開發的寫字樓項目非常少，而位置好的更是鳳毛麟角。
根據當前市場狀況，在國家控制方家，限制投資性住宅消費的情況下，寫字樓比住宅和商鋪更具有開發和投資價值。昆明金石創業公司分析認為，如果從投資角度講，目前寫字樓甚至比商鋪的回報還要高。據該公司調查，眼下昆明寫字樓的租金年回報率已經高達10％，而且出租率非常高，但眾所周知，昆明幾個商業樓盤給予投資者的回報承諾最高的不過8％，有的只有6％或者更低，而且還常常不能兌現。
從各方面情況看，現在是昆明開發寫字樓的最有利時機，但是和5年前相比，如今寫字樓市場的需求特征已經發生變化，中小型民營企業、外地駐昆機構成為寫字樓購買的主力，那種整層甚至整幢樓宇購買的時代已經過去，因此，開發新一代寫字樓應該適當劃小出售單位，增加戶型變化，這對電梯配置、給排水設施、通風管道、電力布局和停車位數量都提出了新要求，另外，作為重要的投資工具，實力雄厚的開發商可以考慮保留部分或大部物業只租不售，也可以開發產權式寫字樓，以返租形式吸引投資者購買。以現在高達10％的投資回報，寫字樓有可能成為比商鋪還搶手的地產項目。
謝鷹/2005年6月
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