昆明樓市20年最大謎題：黑龍潭是怎么躲過地產開發的？

胡正輝盯上黑龍潭已經很久了。

10多年前，剛剛業務轉型進入房地產領域的開發商胡正輝，就已經瞄上了一般房地產企業還不怎么關注的黑龍潭。當時，金殿世博國家公園板塊內各路房企扎堆開發，近10個高檔樓盤聚集在世博園、金殿森林公園周邊，成為昆明又一個富人區，但同樣在昆明北郊，環境一樣優美，森林景觀一點也不亞于金殿的黑龍潭公園區域，房地產開發力度卻近乎為零。

胡正輝相信黑龍潭遲早會像世博板塊一樣，成為下一個房地產開發熱點，所以決定提前卡位，尋找合適地塊，然而多方努力之后，胡正輝并未如愿。

黑龍潭公園周邊景色優美，但卻幾乎沒有開發商涉足

公園最多的地方竟受開發冷落

讓胡正輝始料未及的是，他沒有在黑龍潭獲得的機會，其他開發商也沒有獲得，事實上，在昆明房地產轟轟烈烈開發的20年間，盡管開發區域已經從市中心往外延伸了數十公里，昆明周邊所有擁有公園景觀的區域，都有地產開發，房地產企業的足跡甚至來到了十分偏遠的野鴨湖、果林湖等地帶，但黑龍潭卻很少有開發商染指。迄今為止，真正在黑龍潭公園區域開發的房地產項目，20年間只有兩個，而且影響不大。

是黑龍潭公園周邊區域的環境條件不好嗎？當然不是，在黑龍潭風景區，除了久負盛名的黑龍潭公園之外，還有昆明植物園和云南林科院幾個融科研與觀賞為一體的森林公園，如國際茶花園、楓葉公園、昆明樹木園等，一共有四個不同特色的公園聚集在這里，如果再加上直線距離只有1公里多的瀑布公園，黑龍潭區域擁有的公園就有5個之多，是昆明公園最多最密集的板塊，是開發公園物業最理想的地方。

10年前開發的都市楓林是黑龍潭區域的第一個房地產項目

既然景觀與環境資源相當優秀，是不是距離比較遠，不適合開發呢？如果說，在20年前，黑龍潭還算昆明的遠郊的話，那么經過昆明城市區域的迅速北擴，黑龍潭實際上已經與與主城連在一起。如果從北市區人口和商業密集的和諧世紀出發，開車只要15分鐘就可到達黑龍潭公園門口。從商業配套上來說，目前北市區的德潤朗悅灣、昆明湖、俊發城等在建的大型商業中心，都在黑龍潭2公里范圍之內。

無論從哪方面看，黑龍潭都是昆明目前難得的房地產開發寶地，尤其適合開發高檔地產項目，但有些不可思議的是，在昆明房地產市場高歌猛進的20年里，黑龍潭的地產開發卻安安靜靜，到目前為止，已經開發的地產項目除了10年前的都市楓林和山水云天之外，再無第三個樓盤面世。

不是不想開發而是土地難拿

昆明房地產業內人士認為，黑龍潭的確是一塊開發高檔樓盤的風水寶地，但由于這一區域集中了昆明最多的科研和教育機構，黑龍潭周邊有云南農大、云南農科院、云南林科院、云南省地震局、中科院昆明植物研究所等一大批科研院所和學校，此外還有部分療養康復單位，這些科研院所和學校的占地面積都非常龐大，所以黑龍潭公園周邊可供開發的土地已經為數不多，而且較為零碎，因此政府也未將這一帶作為房地產發展的重點區域，黑龍潭無意間躲過了過去20年昆明的房地產開發高潮。

但精明的開發商早就意識到了黑龍潭區域潛藏的地產價值，像胡正輝這樣的商人，10多年前就開始尋找機會，只是要想在黑龍潭片區獲得一塊完整且條件良好的可開發用地，實在并非易事，因此，從2005年到現在的10多年見，只有都市楓林和山水云天兩個小項目取得成功。2008年，位于黑龍潭風景區的龍都國際療養院停業，地塊被轉讓給云錫地產，云錫地產也十分看重這塊土地的良好環境，打算開發高檔樓盤云錫琥珀，可惜由于云錫集團和云錫地產陷入一系列貪腐事件，云錫琥珀的開發停了下來。

即將推出的駱駝灣將是20年來黑龍潭公園板塊的第三個項目

最新消息是，一家昆明本土很擅長做精品項目的房地產企業，去年成功在黑龍潭公園隔壁拿下一塊半山坡地，將建設一個高品質半山森林洋房和別墅項目，這也是最適合黑龍潭風景區產品，預計今年下半年就將推出。

被看作昆明龍脈之源的黑龍潭景區，多少人垂涎它的景色與風水，但由于客觀原因，20年來才有第三個樓盤落足于此，且買且珍惜吧。

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