2016年中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情報(bào)
城施策控風(fēng)險(xiǎn)，樓市成交穩(wěn)中有升
【導(dǎo)讀】
◆政策盤點(diǎn)：政策環(huán)境由松趨緊，因城施策嚴(yán)控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
2016年房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了從寬松到熱點(diǎn)城市持續(xù)收緊的過(guò)程：兩會(huì)提出因城施策去庫(kù)存，但隨著熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)地價(jià)快速上漲，政策分化進(jìn)一步顯現(xiàn)。一方面，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策不斷收緊，限購(gòu)限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施頻頻加碼，遏制投資投機(jī)性需求，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，三四線城市仍堅(jiān)持去庫(kù)存策略，從供需兩端改善市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)，中央加強(qiáng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，區(qū)域一體化、新型城鎮(zhèn)化等繼續(xù)突破前行，為行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展積極構(gòu)建良好環(huán)境。
◆市場(chǎng)需求：市場(chǎng)成交全年高位運(yùn)行，同比增長(zhǎng)19.72%
2016年樓市總體成交量較2015年上升19.72%。2016年，各類需求持續(xù)釋放，房地產(chǎn)交易高位運(yùn)行，國(guó)慶前后多地樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，市場(chǎng)環(huán)境收緊，預(yù)期轉(zhuǎn)向，成交量高位下調(diào)。
◆庫(kù)存情況：年底庫(kù)存有所下降，北京降幅顯著
截至2016年12月末，中指監(jiān)測(cè)的主要城市庫(kù)存量較上月有所下降，降幅1.7%。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市庫(kù)存下降的9個(gè)城市中，北京降幅最為明顯，蚌埠次之。庫(kù)存上升的城市中，蘇州庫(kù)存量增幅明顯。
1.2016樓市政策環(huán)境：政策環(huán)境由松趨緊，因城施策嚴(yán)控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
2016年房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了從寬松到熱點(diǎn)城市持續(xù)收緊的過(guò)程：兩會(huì)提出因城施策去庫(kù)存，但隨著熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)地價(jià)快速上漲，政策分化進(jìn)一步顯現(xiàn)。一方面，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策不斷收緊，限購(gòu)限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施頻頻加碼，遏制投資投機(jī)性需求，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，三四線城市仍堅(jiān)持去庫(kù)存策略，從供需兩端改善市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)，中央加強(qiáng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，區(qū)域一體化、新型城鎮(zhèn)化等繼續(xù)突破前行，為行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展積極構(gòu)建良好環(huán)境。
可以說(shuō)，近一年多的房地產(chǎn)去庫(kù)存政策取得了積極效果，隨著市場(chǎng)交易的回升，三四線城市的庫(kù)存壓力也得到一定緩解。但同時(shí)應(yīng)該看到，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感性及復(fù)雜性使其走勢(shì)明顯超出了預(yù)期范圍，房?jī)r(jià)地價(jià)非理性上漲會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)及金融風(fēng)險(xiǎn)。由此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，并進(jìn)一步明確住房的居住定位。可以預(yù)期的是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的大格局下，地方調(diào)控也將延續(xù)分城施策的特點(diǎn)，在支持居民自住購(gòu)房的同時(shí)更加注重抑制投資投機(jī)性需求，以防止熱點(diǎn)城市的泡沫風(fēng)險(xiǎn)及市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落，短期政策的發(fā)力點(diǎn)將側(cè)重于通過(guò)各類措施“穩(wěn)定”市場(chǎng)環(huán)境，中長(zhǎng)期則將通過(guò)鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng)以及各類金融財(cái)稅的改革，為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立奠定更穩(wěn)固的基礎(chǔ)。
2.2016樓市交易狀況：市場(chǎng)成交全年高位運(yùn)行，同比增長(zhǎng)19.72%
2016年樓市總體成交量較2015年增長(zhǎng)19.72%。2016年，各類需求持續(xù)釋放，房地產(chǎn)交易高位運(yùn)行，國(guó)慶前后多地樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，市場(chǎng)環(huán)境收緊，預(yù)期轉(zhuǎn)向，成交量高位下調(diào)。
成交：一線城市樓市總體成交量相比2015年下降4%，二線城市樓市總體成交量同比增長(zhǎng)25%，三線城市樓市總體成交量同比亦上升29%。
價(jià)格：整體來(lái)看，受寬松貨幣環(huán)境、階段性供求緊張及地價(jià)上漲影響，2016年熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速攀升。在四季度多城調(diào)控政策密集出臺(tái)后，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅均出現(xiàn)回落。
表：2016年主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況
3.2017年樓市展望：宏觀趨穩(wěn)，調(diào)控深化，市場(chǎng)量?jī)r(jià)將回調(diào)
經(jīng)濟(jì)方面，國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境的錯(cuò)綜復(fù)雜將對(duì)中國(guó)的外貿(mào)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生直接影響，而國(guó)內(nèi)消費(fèi)、投資需求的穩(wěn)定將保障經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較為穩(wěn)健的增長(zhǎng)。貨幣信貸方面，考慮到國(guó)內(nèi)外環(huán)境，央行或?qū)⑦m度收緊國(guó)內(nèi)人民幣的流動(dòng)性，以平衡人民幣幣值的穩(wěn)定，但2017年信貸政策有望實(shí)現(xiàn)更均衡分配，即加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸支持力度，適度加大三四線城市房地產(chǎn)信貸資源的傾斜。房地產(chǎn)政策方面，在強(qiáng)化房屋回歸居住屬性的同時(shí)，通過(guò)因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控和中長(zhǎng)期的長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)推進(jìn)住房體制建設(shè)。
市場(chǎng)表現(xiàn)仍將持續(xù)分化，預(yù)計(jì)2017年一二線城市銷售面積將下降，三四線趨穩(wěn)。具體來(lái)看， 2017年，我們預(yù)計(jì)一線城市的調(diào)整幅度將弱于二線。主要源于一線城市此前限購(gòu)政策并未放開，此輪需求釋放較為平穩(wěn)。且一線城市潛在購(gòu)買力充足，市場(chǎng)供不應(yīng)求，預(yù)計(jì)政策收緊影響周期有限，全年降幅小于二線城市。二線城市在嚴(yán)格的調(diào)控政策下，部分非理性需求被抑制，加之需求透支，市場(chǎng)調(diào)整下全年銷售面積將出現(xiàn)明顯回落。2017年，對(duì)于三四線城市的去庫(kù)存支持政策將繼續(xù)發(fā)力，信貸資源等也有望向三四線城市傾斜。在政策支持下，預(yù)計(jì)2017年三四線城市銷售面積將保持平穩(wěn)。
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