近日，昆明市規(guī)劃局發(fā)布了云南江東地產(chǎn)旗下“清水木華二期”項目的規(guī)劃條件審批公示，規(guī)劃條件指標(biāo)顯示，清水木華二期地塊面積共25.98畝，用地性質(zhì)為二類居住用地，1＜容積率≤3.2，建筑密度≤22%，綠地率≥40%。清水木華小區(qū)是江東地產(chǎn)在2005年就開始開發(fā)的項目，一期早于2007年就已交房，如今10多年過去，清水木華卻要開發(fā)二期，而二期的規(guī)劃地塊僅有25.98畝，按容積率計算，可開發(fā)建筑面積最多不過5.5萬平方米。
清水木華二期規(guī)劃圖
多年未拿地 蒼蠅也是肉
清水木華位于昆曲高速東側(cè)，距離二環(huán)至少有5.5公里，位置并不算好，這一帶也只有清水木華和溪麓南郡兩個孤零零的項目，配套幾乎沒有，如今也沒有太大改善，在一個偏遠(yuǎn)的地段開發(fā)一塊僅有20多畝的土地，可開發(fā)面積也不過區(qū)區(qū)5萬多平方米，說明多年沒有拿地的江東地產(chǎn)，其實已經(jīng)面臨沒有多少土地儲備的窘境，只好從過去的老項目身上挖掘開發(fā)潛力。很難想象，當(dāng)年江東地產(chǎn)曾經(jīng)坐擁北市區(qū)數(shù)千畝優(yōu)質(zhì)地塊，一度以每年至少開發(fā)一個項目的速度碾壓對手。
資料顯示，江東地產(chǎn)最近一次公開拿地是在2007年3月，當(dāng)年，江東地產(chǎn)旗下兩家公司拿下東站菊華立交橋以及小莊立交旁的392畝土地。具體為昆明巨龍房地產(chǎn)公司以3.2億元的價格競得東站菊華立交橋旁編號為J2007-003、004號的兩宗商住混合用地，面積共244畝，為目前圣世一品和米蘭春天項目用地；云南云龍房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司以1.9億元的價格競得東二環(huán)小莊立交橋旁J2007-001、002號兩宗148畝住宅用地，為禧瑞都項目用地。此后，江東地產(chǎn)再無從土地市場公開拿地的記錄。
江東地產(chǎn)2007至今拿地情況
由于有近10年時間沒有公開拿地，所以江東地產(chǎn)這些除了開發(fā)2007年拿下的兩宗共390多畝土地外，再就是吃老本——從10多年前在北市區(qū)獲得的土地儲備中挖掘潛力，但經(jīng)過當(dāng)年江東地產(chǎn)的高速開發(fā)，北市區(qū)龐大的土地儲備實際上所剩不多，其中有些還面臨手續(xù)不完備的問題，剩余能開發(fā)的多是些零星地塊，所以，這一部分項目普遍較小，其中江東鑫世界只有76畝，永和廣場只有71畝，銀河明珠廣場更是只有19畝。此次規(guī)劃公示的清水木華二期占地面積不足26畝，僅比銀河明珠廣場的占地面積略大，但因為容積率不高（只有3.2），所以開發(fā)面積只有5.5萬平方米，是最近10年里江東地產(chǎn)開發(fā)的最小項目。
江東境界地塊實景圖
面粉早就告急 堅持開發(fā)已屬不易
江東地產(chǎn)是昆明老牌實力開發(fā)商，在10多年前，江東集團是昆明擁有土地儲備最多的房地產(chǎn)企業(yè)。由于江東的土地儲備基本集中于北市區(qū)，所以江東地產(chǎn)也一度被媒體戲稱為“北王”。可惜再龐大的土地儲備也有消耗完畢的時候，進過多年高強度開發(fā)，江東在北市區(qū)曾經(jīng)擁有的龐大土地儲備已經(jīng)所剩無幾，但在新增土地儲備方面，因為種種原因，江東地產(chǎn)自2007年之后，就沒有在土地市場上公開拿地，好在江東當(dāng)年擁有的“面粉”確實足夠多，盡管生產(chǎn)了多年“面包”，如今搜刮存量還是能夠再加工一批“面包”的，只是這些遺留下的“面粉”品質(zhì)不一，江東地產(chǎn)只能零敲碎打，多開發(fā)些小項目。
值得注意的是，雖然總體上土地儲備已經(jīng)越來越少，但江東卻仍有部分地塊長期閑置，其中江東境界的133.93畝土地就多次被列入閑置土地名單。云南房網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，江東境界的土地證發(fā)放于2008年，但該地塊實際上早就屬于江東，可能是2008年才完備土地手續(xù)。這是目前江東地產(chǎn)少有的一塊位置好，面積大的優(yōu)質(zhì)可開發(fā)用地，也是當(dāng)年江東巨大土地儲備中所剩不多的大面積完整地塊，但這個項目雖然早在2012年就已過規(guī)，而后卻在2013年、2014年多次調(diào)規(guī)，以至于遲遲不能開發(fā)。去年，江東境界曾一度開工，可是到去年10月又再度停工。今年，江東境界再次被五華區(qū)列入閑置土地名單，但給出的閑置理由卻是“政府原因”。看起來，如果不是政府原因，按照2012年該項目即過規(guī)的開發(fā)進度，這塊地的開發(fā)現(xiàn)在可能已接近尾聲，江東手上的土地儲備將會更少。這家近幾年遭遇許多波折，創(chuàng)始人又失去自由的昔日地產(chǎn)豪門，能夠挖掘潛力、堅持開發(fā)，實屬不易。
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