房地產項目需要巨額的資金投入，很多情況下，僅憑一個公司的財力很難完成，所以，現今許多房地產項目均采用了幾家公司合作開發的方式。隨之而來，合作開發房地產項目的糾紛也日益增多。最高人民法院審判委員會于2004年11月23日通過了《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（下稱“新司法解釋”），對于合作開發房地產合同糾紛進行了規定，新司法解釋于2005年8月1日起施行，在此，筆者將新司法解釋與最高人民法院1995年12月27日頒布的《最高人民法院關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解釋》（下稱“舊司法解釋”）結合案例進行比較，分析其異同，這樣可以更好地理解新司法解釋。
案例
2000年，A公司與B公司達成《協議書》，約定A公司投資1000萬元，與B公司合作建蓋某大廈，此大廈為寫字樓。大廈建成后，由B公司向社會公開出售，出售此寫字樓的盈虧均由B公司自行享受或承擔，與A公司無關。A公司固定分得大廈一層、三層、四層的房產，計4000多平方米。后雙方又達成補充協議，約定B公司對于A公司所分配到的房產有按1000萬元加上銀行同期同檔貸款利息進行回購的義務，并對B公司如何向A公司付款以及雙方如違約應承擔的違約責任進行了約定。但是，由于B公司經營不善，大廈未按約建成，且B公司債務眾多，B公司未履行與A公司簽訂的協議及補充協議，雙方發生糾紛。
爭議的焦點問題
本案例中，雙方的爭議的焦點問題在于：A公司與B公司之間所簽訂的協議及補充協議是否是合作開發房地產合同？是否有效？（在此筆者假設此案件是在新司法解釋施行后，才起訴至法院的一審案件）。
新司法解釋有何突破
那么，新司法解釋對于合作開發房地產合同糾紛是怎樣規定的呢？筆者將新司法解釋與舊司法解釋進行了比較，發現新司法解釋對如下問題進行了清楚的界定：
1、對于合作開發房地產合同進行了定義，規定合作開發房地產合同是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。
這與舊司法解釋將合建合同視為土地使用權有償轉讓的一種特殊形式不同。新司法解釋對于合作開發房地產合同的定義，首先不將合作開發房地產合同視為土地使用權的轉讓合同，其次明確只有當事人之間的合作合同明確約定共同投資、共享利潤、共擔風險、合作開發房地產，那么它們之間建立的法律關系就是合作開發房地產合同關系。
2、新司法解釋規定，如果合作開發房地產合同規定合同各方不共同承擔合作開發房地產的經營風險，雖不直接導致此合同無效，但此合同的性質已不再是合作開發房地產合同。如果約定提供土地使用權的當事人只收取固定利益，則應當認定此合同為土地使用權轉讓合同；如果約定提供資金的當事人，只分配固定數量房屋，則應當認定此合同為房屋買賣合同；如果約定提供資金的當事人只收取固定數額貨幣，則應當認定為借款合同；如果約定提供資金的當事人只以租賃或其他形式使用房屋，則應當認定為房屋租賃合同。
新司法解釋如此規定，是在明確地定義合作開發房地產合同的前提下，對于實踐中大量存在的名為合作開發房地產合同，但分析合同的實質卻不是合作開發房地產合同的，應如何處理進行清楚的規定，要求對于此類合同應按合同的實際性質來處理合同各方的關系，解決合同各方的糾紛。
而舊司法解釋僅規定了名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。不如新司法解釋規定得全面。
用新司法解釋破解本案
通過以上分析，筆者對上述案例進行法律性質的界定：A公司與B公司簽訂的合同，雖名為合作開發房地產合同，但由于提供資金的B公司并不承擔經營風險，而是先約定享有固定數量的房屋，后又通過補充協議變更約定為收取固定數額的貨幣。所以A公司與B公司之間所簽訂的合同，其實際性質應為借款合同。在處理雙方的爭議時，法院應適用借款合同的相關法律法規的規定對本案進行審理。
綜上所述，新司法解釋針對實踐中大量存在的合作開發房地產合同糾紛有的放矢地做出了規定。新司法解釋對于規范當事人合作開發房地產項目的行為，解決合作開發房地產合同糾紛無疑具有重大的意義。
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