2015年昆明樓市的中場哨響，昆明樓市已經在低迷和雜音中熬過了上半場。回望過去這180天，樓市政策利好從未停歇：半年內，央行三度降息降準；330救市政策突襲，比想象中更猛烈。落地到云南或者是昆明來看，樓市新政同樣一波未平一波又起：救市急切的“省八條”、公積金貸款利率幾度下調，至16年來最低，包括7折房貸利率折扣無一不是在力挺樓市。面對樓市年中大考，昆明商品房成交數據能夠交上一份令人滿意的答卷？
2015上半年和2014上半年昆明商品房成交情況
根據云南房網監測到的數據不完全統計，2015年昆明累計備案成交53056套商品房，成交面積4819627.94平米，同比去年上半年降幅分別為13.95%和9.9%。另外，雖然今年上半年昆明商品房供銷比同比收窄，但若是按照半年來的月均成交面積計算，即使在沒有新增供應的情況下，全市集中消耗也需要一年零九個月，這比截至去年年底的庫存消耗周期延長了9個月。
上半年昆明售房482萬方同比微幅下跌9.9%
截至2015年6月30日10:21，昆明主城四區1-6月共計備案各類商品房53056套，成交面積為4819627.94平米，與去年同期的成交套數61659套，成交面積5349158.55平米相比，成交套數同比減少了8603套，下滑幅度為13.95%，成交面積同比減少了529530.61平米，減幅為9.9%。
2015年與2014年昆明商品房各月成交套數對比
2015年上半年昆明各月的成交情況顯示，1月，11334套1024715.12平米；2月，5807套485870.95平米；3月，9085套，936335.35平米；4月，8725套782684.05平米；5月，8905套786620.08平米；6月，9200套803402.39平米。
根據數據分析，1月份是今年以來的成交峰值，成交套數破萬套，成交面積破百萬方。2月份受春節效應的影響，昆明樓市進入淡季，尤其是7天長假期間有4天遭遇了零成交，以至于當月的有效成交日只有24天，5807套的的數據也讓今年上半年的成交跌至低谷。不過值得注意的是，雖然2月份是今年上半年的成交最低值，但同比去年成交套數卻小幅上漲。
而被樓市寄予厚望的“金三銀四”含金量顯然不足，與去年同期相比，成交旺季不但沒有出現，反而讓人大跌眼鏡。無論是成交套數還是成交面積均雙雙驟降，同比降幅在2-3成不等。
2015年與2014年昆明商品房各月成交面積對比
進入5月，成交套數和面積同比去年同樣雙雙下滑，下滑幅度分別為14.93%和3.8%。不過6月成交數據較去年同期倒是較為打眼，成交套數逼近萬套，套數和面積同比上漲了29.74%和36.16%。
數據還表明，去年上半年，昆明商品房有4個月的月成交套數都超過了萬套，月成交面積破百萬方的也有3個月。但今年月成交套數破萬和成交面積超百萬方的情況均只在1月份出現。種種跡象表明昆明商品房成交量較去年同期總體回落。
表面上來看，今年上半年昆明樓市成交下挫是不爭的事實，但有一點卻不能不納入參考范圍。去年上半年呈貢新區的商品房成交量還未從昆明主城剝離，而今年呈貢成交數據缺失。以上因素也加劇了上半年昆明商品房成交量的不確定性。如果將呈貢數據考慮在列，昆明樓市恐怕也沒有想象當中的那么糟糕。
供銷比1.2同比收窄庫存消化周期延長9個月
隨著昆明樓市成交量的整體下滑，商品房供銷比也在繼續收窄。根據今年上半年的商品房成交面積（4819627.94平米）和獲批預售面積（5817200.88平米）計算，供求比為1.2，較之去年同期的1.68下降了0.48，與去年全年1.4的供求比相比同樣也有收窄的趨勢。
2015年上半年昆明商品房供銷情況
從各月的供銷比情況來看，今年上半年供過于求和供不應求的情況對半，其中1月、3月和4月供銷比均小于1,1月份更是降至罕見的0.59。而2月、5月和6月呈現出的則是供大于求的局面，且除了2月份供求比為1.23以外，其余2個月的供求比均在2以上。究其原因，乃5、6月份昆明商品房集中放量，連續兩月過百萬方商品房入市所致。
根據今年上半年的新增商品房供應量和銷售面積計算，仍有87.14萬方沒有售出，計入庫存。此前，云南房網也對昆明2009-2014的樓市庫存做過統計，為2108.13萬方，加上今年上半年剩余的未售出商品房面積，6年半的時間，昆明累計2195.27萬方的庫存量。
雖然昆明商品房的供求比持續收窄，但并不表示昆明的整體庫存就能夠得到極大的改善。如果按照今年上半年的月均成交面積80.33萬方計算，在沒有新增供應的情況下，2195.27萬方的庫存量需要27個月的市場消化時間，即2年零3個月，這比截至去年年底所需要的庫存消化周期延長了9個月。即便是按照今年上半年的最高月成交面積102.47萬方計算，昆明6年半剩余的庫存量也需要市場消耗一年零九個月，同樣比截至去年年底的庫存消化周期延長了9個月。
房價先漲后跌昆明進入7字頭時代
這半年雖有輪番上陣的救市政策給焦灼的樓市注入生機，在樓市新政效應的作用下，大部分城市房價確實開始止跌回升，不過昆明似乎仍然沒有摸到觸底的感覺，連跌3月之后于6月出現谷底，至2015年上半年結束，昆明房價又重回“7”字頭時代。
2015年上半年房價走勢（數據來源：中國指數研究院）
如上圖所示，1-3月，昆明房價環比一直呈現上漲的態勢，但漲幅不大，從0.05%-0.15%不等，因此這三個月房價走勢較為平緩。進入4月，昆明房價則從漲幅收窄到降幅擴大，自此，房價便出現三連跌，跌幅逐月上漲，到6月份驟然跌破8000元。這與昆明樓市長期膠著，開發商不得不采用以價換量或低價入市的策略快速回款有關。綜合目前的巨量庫存和去化速度判斷，昆明房價并沒有太大的上漲動力，且未來昆明房地產市場仍然會以去庫存化為主。
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