2014年上半年昆明76項目900萬方獲準售 同比上漲30.32%

2014年上半年，先是溫州樓市崩盤風聲肆虐，昆明開發商對此則表現出了較為淡定的態度；后有杭州多項目爭相降價，引發了新一輪的樓市恐慌，但是昆明開發商說了杭州房價過高，泡沫嚴重，降價很正常。然而，進入四月份，昆明某些樓盤坐不住了。自天宇瀾上打響降價第一槍之后，接著又有多家房企攜旗下項目采取“一口價”、“打折”“特惠房源”等方式的降價事件層出不窮。隨后，上半年終在“放松限購的”重重疑云中收官。總體來看，2014年的新增面積一直處于高位，各月均超過了百萬方。顯而易見，即便2014年上半年市場呈現下探趨勢，但開發商們仍然保持了較為積極的入市態度。

今年上半年，昆明樓市庫存量長期處于上升態勢，市場繼續延續了供大于求的局面，且趨勢明顯，短期內難以扭轉。

截至2014年6月30日，據云南房網不完全統計，2014年上半年昆明主城四區和呈貢新區共有76個項目到手105個預售證，較去年同期（2013.1-2013.6）為62個項目發放的84張預售證相比增加了14個項目21張預售證。上半年的獲批預售面積達9000411.66平米，較去年同期6271072.24平米增加了729339.42平米，同比漲幅為30.32%。

105張預售證共帶來了900萬方的新增供應量，倘若以單套戶型面積100平米來粗略計算估算，900萬方可形成90000套左右的房源供應量，而今年上半年昆明成交的商品房源總套數為61659套，供大于求的結構特征明顯，開發商們也明顯感覺到了去化壓力。

2014年上半年市場應增供應面積為9000411.66平米，而市場消化的商品房面積則為5349158.55，供求比為1.7。其中，除了3月份出現了市場供不應求的情況以外，其余5個月均呈現出供過于求的局面。

數據顯示：

2010年商品房新增入市面積941.19萬㎡，成交面積為605.57萬㎡，當年剩余房源面積至少為335.62萬㎡。

2011年商品房新增入市面積715.54萬㎡，成交面積為663.70萬㎡，當年剩余房源面積至少為51.84萬㎡。

2013年商品房新增入市面積1738.21萬㎡，成交面積1023.85萬㎡，當年至少剩余房源面積714.36萬㎡。

2014年上半年商品房新增入市面積為900.04萬㎡，成交面積為534.92萬㎡，上半年剩余房源面積至少為365.12萬㎡。

從以上四年半的供應面積和成交面積的數據中不難看出，昆明房地產市場長期以來就處于供過于去的局面。刨除其他因素，若單以成交面積和獲批預售面積來粗略估算，自2010年至2014年上半年，昆明市場中剩余的待售房源面積就高達1977.51萬平米。

若按照2014年上半年最高月成交量120.31萬㎡計算，剩余的近2000萬㎡的房源面積至少可以供昆明市場消耗一年零六個月。而如果按照2014年上半年月平均成交面積89.15萬㎡計算，四年半剩余的房源庫存量就足夠銷售一年零十個月。

基于四年半以來遺留的大量存貨，昆明樓市總體供大于求的局面難以在短時間內得到改善，而對于新入市的商品房房源，開發商們也更愿意在傳統的銷售旺季進行投放或是集中在每月的中下旬發力，月初多以熱場活動為主。

報告中，云南房網將2014年上半年新增商品房房源粗略分為商務、商業、商住、純住宅和綜合體五個物業類別。與往年一樣，住宅尤其是高層住宅仍是今年上半年市場的主導。

其中，純住宅獲得預售證43個，新增待售面積3595696.19平米；緊隨其后的商住類別的物業，共有37張預售證到手，新增待售面積為3374220.95平米；同時，上半年昆明的寫字樓市場至少預售方面表現出了強勁的動力，寫字樓物業共有14個預售證，新增入市面積為1357287平米。排名第四位的是商業，該物業共拿到了9張預售證，獲批預售面積為523474.51平米。綜合體排名最末，共拿到兩張預售證，新增待售面積為149733.18平米。

隨著樓市熱度的整體回落，未來，昆明的住宅市場仍將是剛需的天下，同時，改善型需求也較為強勁，業內人士也提出上半年的昆明樓市逐步回歸到居住功能。

從區域供給來看，南市區意料之中成為了2014年上半年的供貨主力。

其中，南市區共有31張預售證到手，預售面積306.53萬㎡，占上半年新增總供應面積的34.06%；排名第二的是呈貢，共拿到11張預售證，預售面積達140.57萬㎡，占上半年新增供應面積的15.62%；西市區21張預售證116.8萬㎡預售面積排名第三，占上半年新增供應面積的12.98%。

中心區和北市區供應量相當。中心區稍稍領先，共拿到18張預售證，預售面積達96.49萬方，其中一環內板塊新增1.86萬㎡預售面積，二環內板塊新增94.63萬㎡預售面積。北市區緊咬中心區，10張預售證帶來85.44萬㎡的待售面積，占上半年新增供應面積的9.49%。

而東市區和空港片區分別拿到7張預售證同，其中東市區新增預售面積為77.64萬㎡，占上半年總供應面積的8.63%；空港片區排名最末，新增76.58萬㎡預售面積，占上半年總供應量的8.51%。

綜合來看，近幾年來，昆明樓市的庫存量正逐年攀升，每年大量的新增供應面積以及剩余可售面積讓供求矛盾逐漸擴大。在此背景下，開發商們也直呼去化壓力大，因而，降價、打折、優惠等措施似乎不約而同地成為了眾多開發商在面對去化壓力時的選擇。而對于2014年的下半年的走勢，專家們眾說紛紜，有說會繼續下行的，有說整體微張的，更有甚者拋出“隨緣吧”三字。至于昆明樓市下半年的走勢，只能說“能見度”仍然不高。（于曉婷/云南房網資訊中心）