——昆明理工大學房地產開發經營教研室主任鄧曉盈
昆明理工大學房地產經營管理教研室主任鄧曉盈
2012開年，昆明樓市開篇驚心動魄，嚴厲的調控下，昆明的各樓盤開啟營銷大戰。繼俊發7600元/平米低價入市之后，江東禧瑞都放出消息開盤價格為6600元/平米。俊發、江東低價入市給昆明樓市帶來怎樣的影響？會不會引起羊群效應？昆明樓市拐點是否到來？云南房網對昆明理工大學房地產開發經營教研室主任鄧曉盈進行專訪。
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專題：俊發江東執旗北二環降價寒潮襲擊昆明
云南房網：俊發、江東低價入市給昆明樓市帶來怎樣的影響？在目前的政策調控下，降價是不是開發商唯一的出路？開發商為何下調價格？
鄧曉盈：商品住宅價格=土地成本+建安成本+稅費+開發商利潤，在前三項內容價格沒有下調的情況下，商品住宅價格的下調只能是降低開發商利潤。
開發商為何下調價格居于以下原因：其一、目前的房地產市場是政策導向為主。
其二、房地產嚴控政策持續執行，多方面緊縮開發商資金鏈；預售許可證取得門檻的提高，對開發商投入資金要求更高，資金提前合法大額回籠的時間延長；昆明大盤居多，資金投入量巨大，持續半年多資金來源渠道少、融資成本高……以上種種因素，導致中小房地產企業資金鏈已經出現嚴重問題。無論是低利潤、還是保本，目前是生存第一的需要。
其三、商品住宅價格應該由市場說了算，而非永遠是政策說了算，目前是極為特殊的調整階段。
此外，認為全國都應該建立住宅價格體系：一套針對保障性住房；另一套針對商品住宅。保障性住房針對暫時沒有購買能力及低收入消費群體，應實行政府指導價或政府定價；商品住宅就是針對有購買能力的消費市場，應市場定價：高地價、高稅收、高售價。
云南房網：根據目前的市場來看，是不是購房者出手的最好時機？
鄧曉盈：有基本能力購房者，目前自然是購房的時機，但仍受限購、限貸和限售令等的影響。無能力購房者，即便房價再降，與他都沒有關系，他需要保障房。
云南房網：針對降價，網友提出了一個關于“企業社會責任”的問題，您覺得在當前形勢下，您認為房產企業應如何將自身利益與社會責任結合起來？
鄧曉盈：從更現實現狀來看，開發商能夠保生存就是盡企業社會責任，起碼，開發商沒有裁員、沒有跑路，企業還在，項目還在。
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