——專訪云南大學經濟學院教師李順洪

云南大學經濟學院教師李順洪

去年10月云南房網采訪李順洪的時候，他曾預測，樓市將在今年2、3月份處于一種嚴峻時期，從現在看來，昆明樓市情況正向著這方面發展。降價與否成了業界談論最多的話題，也是購房者最關心的話題。降？還是不降？昆明未來樓市會怎樣的發展？什么時候才是購房的最佳時期？云南大學經濟學院教師李順洪再次接受了云南房網的專訪。

云南房網：1月金尚俊園以7600元/平米的均價火爆開盤后，廣基錦悅四季和江東禧瑞都也宣布降價，您如何看昆明樓市的這種現狀？

李順洪：雖然此前我也預測今年的2、3月份昆明樓市將進入房價向下波動區間，現在來看是比較準確的，但現在的情況還是讓我心情是比較復雜。一方面，站在消費者的立場，現在開發商開始降價，往后個案可能會越來越多，站在消費者立場是一個好事。但另一方面，作為開發商，價格的下降和利潤的減少，有可能出現很多問題，價格如果降得太多，有的房企在質量和品質方面會做減法，資金鏈方面可能會出現一些問題，那么購房者要是買了這樣的房子，還是有一定風險的。

從整個宏觀經濟上講，今年國內外經濟都不太樂觀，房子作為固定資產如果房價下降太多會引發資產價值縮水等一些問題，也會給現在不太樂觀的實體經濟帶來負面影響，所以中央也是一再的在提示，讓房價合理的回歸，但是能不能實現合理的回歸呢，是回歸的多了還是不夠呢，這個任何人說了不算，市場說了算，所以我還是比較擔心的。

云南房網：這一次你對俊發、江東的價格下調怎么看？特別是江東禧瑞都6600的精裝修的價格，給昆明樓市帶來不小的震撼。這次降價會不會對昆明的樓市影響產生很大的影響？

李順洪：從幾個層面來說，降價是一個方面，這種降價的結果，會對消費者的心里造成毀滅性的影響，造成濃厚的心理預期。毀滅性怎么理解？中國人都有“買漲不買跌”的心里，所以這種做法，無疑就是誘導讓消費者看到，沒有最低只有更低，從消費者的心里層面來講，影響是很大的。我就覺得，降價歸降價，但是降價后是否會降品質還不好說，整個市場不應該由于這些問題陷入一種混亂的情況，各企業間更不應該有口水仗，這是不利于這個行業發展的。

云南房網：現在由于金尚俊園和禧瑞都的定價，讓很多開發商在價格和推出時間上顯得有些尷尬，未來這些項目會不會越來越多投身價格戰？

李順洪：我覺得這個是一個誤區，都說金尚降價了，江東降價了，其實要看它是和什么做對比，因為他們兩個盤都是新盤，沒開過盤就無從談起降價，只能是說我們針對周邊已經開了盤的來對比，認為它是降價了。實際上要是我是這兩個項目的管理者，我并不會覺得我是降了，我是在市場低迷的情況下為了回款不得已進行了“合理定價”。未來房價會不會越來越低？我覺得得看整個宏觀經濟的發展，往下調整是肯定的，但不會沒有底的往下降，需要考慮的是這次國家調整不像是09年只是行業層面的，這次是制度上面的調整，所以，未來幾年大幅度的上漲空間是沒有的，相反下降的空間是有的。我個人預期，今年昆明的市場還會往下走。

云南房網：這次俊發，江東都是有些實力和影響力的開發商，這次他們的定價，會不會影響到昆明這個“環線”的價格定價體系？

李順洪：關于這個“環線論”，在網上我也看見了，一環多少，二環多少，三環多少？我個人覺得我不是很贊同這樣，怎么說呢，不應該給任何一個人或者一個事物貼標簽，我不贊同這種“貼標簽”的方式。因為你開發的項目，他的定位不同，成本不同，景觀不同，物業不同，品質標準也不同，綜合所有的因素，如果說幾環定價多少，這個是不科學的，所以不好一概而論。如果非要給房價找個標準，還不如站在國家的立場上考慮問題，那就是合理的房價區間到底是多少？昆明去年的房價均價大概在8000元/平米左右，現在昆明人均收入約在2500元/平米左右，支撐這個8000元/平米左右的房價，顯然有些吃力。所以如果兩個月的人均收入可以買一平米住房，我認為會更合理一些。

但又有人說，我們這個土地，我們開發成本這么高，我們怎么去把這個價格降下來？我想說的是，市場調控它是一只看得見的“手”和一只看不見的“手”結合起來調控的，那么市場不會因為你的成本高，就讓你的價格維持在一個很高的水平。你的產品品質和你的產品品牌有優勢，未來你就會獲得市場的認可，反之則不然。

云南房網：網絡上有傳言，江東禧瑞都目前還沒有拿到預售證，就以這樣低的價格面世，是擾亂市場的行為，您是怎么看的？

李順洪：我覺得要客觀的看待，因為每個公司都有自己的情況，因為情況不同，資金壓力不一樣，拿地的價格不一樣，項目的定位也不同，所以自身的成本也不同。

作為江東來說，他這樣做也無可厚非，因為現在來看他本來那塊地拿得成本就比較低，如果在品質上節約成本也還是有合理利潤的，這樣做無疑是讓大家對他這個樓盤有所期望，值得等待。要是說他怎么擾亂市場，我覺得到覺得沒必要過多指責，因為消費者現在都是很專業的，如何選擇市場說了算，大家客觀的看待就行了。

云南房網：你對江東禧瑞都6600元/平米的價格怎么看？江東為什么會采取這樣低的價格入市？

李順洪：因為還沒見到房子暫不好評論，但既然廣告出來了，那么6600元/平米的價格應該是真的，這樣的價格就意味著它的利潤將不是很多，我覺得江東此次采用的是快速銷售、快速周轉策略，是一個適應目前的市場環境，在“嚴控”之下是一種不得已的“過冬”的策略。

云南房網：那么現在是不是購房者出手的最佳時期？

李順洪：我不這樣認為，從經濟學的角度來看，出現局部降價后，還會有一個深化期，這個深化期還沒有到，現在只是露出了冰山一角。所以我個人建議剛需可以隨時買房，但如果不是太急迫的剛需可以再等個幾個月再出手，大概是在年中六月份左右，會出現一個比較合理的節點。

云南房網：作為與金尚俊園一墻之隔的廣基錦悅四季，廣基應該如何應對？

李順洪：現在我覺得最難決定的就是他了，但就像前面講的，每個公司的實際情況不一樣，所以也不想過多評價。

云南房網：現在一直在說房產企業應該擔負起社會責任的問題，你覺得在當前的形式下，房產企業如何將自身的利益跟社會責任結合起來？

李順洪：目前很多企業都在搞慈善活動，這個是一個很好的形式。比如說據我所知“銀�！本驮谧龊芏啻壬苹顒�，支持貧困山區教育，推廣國學教育等。其他的公司也有類似的行為，我覺得，這些都是我們提倡的也是支持的，作為一個企業來說，如果你要做百年企業、基業長青，這些東西是必須的。作為房產企業，取之社會還需回饋社會。作為消費者不只單是看你的產品、你的價格，我更多的是看你這個企業是不是值得我信賴，是否誠信。所以能不能得到社會的尊敬和認可，是作為昆明本土的房地產企業需要考慮的。（吳昊廣懿/《云南地產》•云南房網咨詢中心）

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