綜述：俊發(fā)讓市場忐忑，江東讓昆明樓市一條路走到黑

二環(huán)邊的項目，江東禧瑞都精裝房均價6600元，震撼昆明。剔除精裝修費用，毛坯房價格已經(jīng)到了“5”字頭，這幾乎回到了2007年的房價水平。

如果說，金尚俊園的降價，讓昆明樓市“拐了”，令很多開發(fā)商在降與不降中徘徊。那么，這次江東低價出招，則徹底打破僵局，摧毀了很多“豬堅強”的信心，堅定了不少開發(fā)商降價的決心，如果大勢不能逆轉(zhuǎn)，昆明樓市第二波降價風(fēng)潮即將到來。

江東破局二環(huán)路房價重回“5”時代

二環(huán)內(nèi)項目金尚俊園7600火爆開盤后，昆明樓市僵局進一步加劇，開發(fā)商選擇觀望局勢，購房者繼續(xù)觀望價格。據(jù)悉，自金尚俊園開盤后，不管是售樓部還是二手房中介店，7600成了購房者買房的對比標(biāo)準(zhǔn)，那些地段、品質(zhì)不如金尚俊園，價格又遠(yuǎn)高于金尚俊園的項目，都不被購房者看好，觀望加劇。

雖然金尚俊園給開發(fā)商施加了很大的壓力，然而，金尚俊園畢竟是第一個降價項目，并未形成跟風(fēng)之勢。云南房網(wǎng)從多方渠道打聽到，部分開發(fā)商已經(jīng)有降價的打算，但還在徘徊。有些開發(fā)商雖然沒有降價打算，但被金尚俊園將軍，不敢開盤，只能觀望，延遲推盤時間。

相隔不到一個月，江東率先打破僵局，降價一步到位，二環(huán)路旁禧瑞都精裝修房均價6600元，除去精裝修費用，毛坯房價格已經(jīng)到了“五千時代”，基本回到07年房價水平。二環(huán)邊項目“5”字頭，三環(huán)項目將情以何堪？周邊項目還能居高不下？江東這一舉措，成為昆明樓市降價的助推器，將徹底摧毀很多開發(fā)商堅持不降價的信心，堅定了欲降價開發(fā)商的決心。

據(jù)昆明樓市調(diào)研機構(gòu)公開的數(shù)據(jù)顯示，2011年昆明二環(huán)外區(qū)域的樓盤價格水平在8000~10000元/平方米。以目前昆明的地價水平，二環(huán)邊樓面價已經(jīng)是在3500元/平方米~4000元/平方米左右，加上2000元左右的建安成本，還不包括開發(fā)商的融資成本、營銷成本，6600元/平方米的精裝修房價格，已經(jīng)是接近成本價。但也說明目前昆明樓市還有很大的降價空間存在。

昆明30余項目該如何定價？

昆明二環(huán)項目進入“5”字頭，周邊項目該如何定價？攤開地圖就能看到，從江東禧瑞都開始，溪畔麗景、廣基錦悅四季、金尚俊園、同德昆明廣場、葡萄街區(qū)、沸之城、蓮花池國際商貿(mào)城（志遠(yuǎn)城市綜合體）、云上城；往西蔓延至高新區(qū)經(jīng)典雙城、啟鴻假日城市、西府景苑、春城慧谷、城市山、滇池柏悅；往北：天怡峰景、國福現(xiàn)代城、天驕北麓、溪麓南郡三期、花好月圓2期；往南：香樟俊園三期、兆豐六千城、盛高大城、金坤世紀(jì)、潤城、紅星國際2期、天地之間廣福郡、中天融域；東南：萬科白沙潤園、海倫國際、歡樂城、奧宸橙郡二期、銀海櫻花語、格拉斯香水小鎮(zhèn)等等。這些項目推盤期都迫在眉睫，有的已經(jīng)在售，可銷售低迷，尤其是年前就欲開盤的花好月圓2期，還能再堅持9200起價嗎？已經(jīng)拿到預(yù)售證的一批項目，價格又該何去何從？

微博名“云樓報坊”認(rèn)為，樓市尚不能用多米諾骨牌的效應(yīng)來理解，并不是每個開發(fā)商都有降價的必要、實力和措施。那么我們來看一組數(shù)據(jù)。

從成交量看，2012年，昆明樓市開局不利，商品房成交2466套成交面積為188777.29平米，成交量同比去年下滑了80%，成為去年1月以來最低成交月份，同時也創(chuàng)五年同期新低。

從供應(yīng)量看，去年年底到今年年初，兩個月共新增291.5萬平米的預(yù)售面積，以目前昆明成交的單套房源平均面積為85.3平方米的數(shù)據(jù)來看，27張預(yù)售證將帶來近3.4萬套供應(yīng)量，即便放寬單套戶型面積至100平方米，也可以形成近3萬套的供應(yīng)量。

如果不降價，如此多的項目將何去何從？開發(fā)商能經(jīng)得起“長征”嗎？

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