二手房個稅征收細則

云南房網2006年08月23日 09:30

一、房屋原值的確定

1.受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得房屋的房屋原值：發生分割行為前購置（建造）該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費。

2.房屋原值中的購房價款或建造費用一般以房地產證上記載的登記價為準房屋原值中的相關稅費：房屋購置過程中，由購置方按有關規定實際交納的契稅、印花稅、產權登記費、房地產交易服務費等稅費。

二、合理費用的確定

1.房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用，憑納稅人提供的房產證、完稅憑證、稅務發票、行政事業性收費收據，以及有關部門出具的證明等合法、有效憑證據實扣除。

2.對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，應按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例暫定為：普通住房按住房轉讓收入1.5％核定；非普通住房按住房轉讓收入3％核定。上述所指的普通住房，應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上，單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米），實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

三、減免稅政策的規定

1.對出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。購房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規定向財政或原產權單位繳納的所得收益）的，全部免稅；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例部分免稅。

2.對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。

3.個人現自有住房房產證登記的產權人為1人，在出售后1年內又以產權人配偶名義或產權人夫妻雙方名義按市場重新購房的，產權人出售住房所得應繳納的個人所得稅，可以按照財政部、國家稅務總局、建設部《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字［1999］278號）第三條的規定，全部或部分予以免稅；以其他人名義按市場價重新購房的，產權人出售住房所得應繳納的個人所得稅，不予免稅。

4.按照城市發展規劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質的收入，無論是現金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。

5.根據《財政部國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅［2005］45號）規定：對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

四、個人住房出售、購買時間和自用起始、終止時間的確定

1.對出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，出售自有住房時間以“財產轉讓所得”個人所得稅完稅憑證上注明的填發時間為準，重新購房時間以契稅完稅憑證上注明的填發時間為準。

2.對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房的納稅人，住房自用起始時間按照《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發［2005］89號）第三條第四款規定：“個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間”；對根據國家房改政策購買的公有住房，自用起始時間按照《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發［2005］172號）第五條規定：“以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照‘孰先’的原則確定購買房屋的時間”；對通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房，自用起始時間按照國稅發［2005］172號文第四條規定：“其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定”。住房自用終止時間以國土房產代征單位受理其產權過戶申請之日為準。