（一）商鋪類型及投資分析

商業(yè)街商鋪

在城市商業(yè)中心或住區(qū)中心，由沿街商鋪聚勢(shì)形成的購物步行街是形成黃金商鋪的重要區(qū)域。但這樣傳統(tǒng)的商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資機(jī)會(huì)非常小，投資時(shí)，應(yīng)多注意新商圈，例如舊街通過改造后形成的新商業(yè)街，郊區(qū)城市商業(yè)中心的商業(yè)街，大型住區(qū)形成的商業(yè)街等，釋放的商鋪多，投資機(jī)會(huì)也多，如果及時(shí)發(fā)現(xiàn)并把握住機(jī)會(huì)，投資回報(bào)將會(huì)非常可觀。

投資理念：

必須要考察區(qū)域商圈歷史發(fā)展情況，同時(shí)要了解商業(yè)街周邊區(qū)域的商業(yè)承受能力。在政府和人為意志下，有許多所謂的商業(yè)街是一夜之間被制造出來的，缺乏有效的市場(chǎng)支持和起碼培育，有行無市，這樣的商業(yè)街商鋪一旦投資難免被套牢。

投資忌諱：

對(duì)于規(guī)模超大，集中投放的商業(yè)街，應(yīng)保持理性，另外對(duì)于缺乏有效人流，快行車道商業(yè)街商鋪、缺乏停車位等交通設(shè)施的商業(yè)街商鋪都須慎重對(duì)待。

社區(qū)商鋪

特點(diǎn)

設(shè)在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)，以提供社區(qū)便利消費(fèi)、充實(shí)社區(qū)生活為主的住宅底商型商鋪，是目前增長(zhǎng)數(shù)量最為迅速的商鋪類型。典型如天通苑、世紀(jì)城。

社區(qū)商鋪對(duì)支撐社區(qū)居民日常消費(fèi)的作用較大。雖然小區(qū)商鋪的投資回報(bào)率一般不及商業(yè)中心的商鋪高，但其回報(bào)卻較為穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，目前相對(duì)城區(qū)商鋪來講，其售價(jià)也相對(duì)較低，適合個(gè)人投資。

投資理念：

在投資中應(yīng)盡量選擇相對(duì)成熟或已有入住戶的規(guī)模型項(xiàng)目，選擇好具體位置。因?yàn)樯鐓^(qū)的商鋪在銷售時(shí)之間的價(jià)格差異不大，但不同位置的租金差別非常大，盡量購買距社區(qū)主入口附近的商鋪單元，以提高投資收益。

購物中心、專業(yè)市場(chǎng)席位型商

此類商用物業(yè)多將整層購物中心、大市場(chǎng)分隔成20~30平米甚至幾平米的鋪位，然后進(jìn)行小單元零售或長(zhǎng)期出租。例如早期的萬通小商品市場(chǎng)、女人街，近期發(fā)售的朝外門購物中心商鋪、碧溪廣場(chǎng)、萬朋商城等等。

特點(diǎn)：

此種類型商鋪特點(diǎn)是投資門檻相對(duì)較低，有一定收益承諾保證，適合個(gè)人投資長(zhǎng)線投資。但是從市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來看此類型的商鋪承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是較高的，因?yàn)樗�需要發(fā)展商進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、完善的經(jīng)營(yíng)管理，有力的市場(chǎng)推廣等，如果缺乏準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析，定位混亂，加之招商渠道不暢，缺乏經(jīng)營(yíng)租戶支持，致使項(xiàng)目建成后無法正常開業(yè)或虧損經(jīng)營(yíng)，這樣投資者的錢就打了水漂。

投資理念：

1、主要需要通過對(duì)商業(yè)市場(chǎng)大環(huán)境的分析，確定項(xiàng)目的定位是否符合地域商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。而不能盲目跟從廣告宣傳。比如像城區(qū)內(nèi)小商品批發(fā)城之類的低層次市場(chǎng)，雖然有一定消費(fèi)群，但隨著城市消費(fèi)水平的普遍升級(jí)，定位已不適應(yīng)終端消費(fèi)更新?lián)Q代的要求，這種市場(chǎng)的租金收益也不可能太高，投資前景暗淡，需慎重介入；

2、要看一個(gè)市場(chǎng)或購物中心的招商和業(yè)態(tài)劃分，繼而確定其是否有充分的商戶經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)和市場(chǎng)消費(fèi)支持；項(xiàng)目的營(yíng)銷代理商和經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)保證正確的招商、經(jīng)營(yíng)方向所采取的措施是否屬實(shí)等。
投資忌諱：投資此類商鋪力戒盲從、跟風(fēng)，應(yīng)選擇具備商業(yè)定位合理，業(yè)態(tài)劃分清晰，具有后期專業(yè)管理的項(xiàng)目。

底商

特點(diǎn)：

底商是目前北京最多的商鋪類型，這種擁有獨(dú)立門面的商鋪?zhàn)钍芡顿Y人的歡迎。底商從專業(yè)投資眼光看是非常模糊的概念，商業(yè)街的臨街商鋪也是底商，普通住宅下的商業(yè)也是底商，底商是房地產(chǎn)開發(fā)概念，而不是商業(yè)分類。底商分兩類：辦公樓底商和住宅底商。

辦公樓底商：

由于中高檔寫字樓多處于中心商務(wù)區(qū)，相對(duì)客流較大，人口消費(fèi)素質(zhì)和租金承受能力較高。但一般商廈商鋪劃分的出售單元面積較大，多在120平米以上，總投資額度也較高，投資門檻也較高。

辦公樓底商投資理念：

1、商鋪的建筑結(jié)構(gòu)和環(huán)境應(yīng)有較大的適應(yīng)性，這樣有利于后期商戶的經(jīng)營(yíng)使用，才能長(zhǎng)期保證較高的租金水平。

2、考察其寫字樓及配套設(shè)施的整體品質(zhì)，對(duì)于品質(zhì)和位置都不錯(cuò)的項(xiàng)目可以考慮早期下訂，通過談判拿到較為優(yōu)惠的價(jià)位和付款方式，從而提高投資回報(bào)率。

3、看入駐的品牌店檔次。比如賣當(dāng)勞肯德基等品牌客戶對(duì)于商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營(yíng)和發(fā)展?jié)摿ι蠈⒖隙ㄊ怯斜ＷC的；另外品牌客戶本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成。所以，在同一個(gè)區(qū)域選擇商鋪有猶豫時(shí)，不妨跟著品牌店走。

（二）商鋪選擇基本分析法

就目前北京投資商鋪來講，在三環(huán)以里的商鋪，只要是在好一些的地段，價(jià)格都在20000元/M2以上；在CBD、朝外商圈、中關(guān)村等商業(yè)旺地，價(jià)格基本都在30000/M2左右，鼎好電子城甚至達(dá)到7萬元/M2以上。面對(duì)如此昂貴的投資，眾多投資者如何實(shí)現(xiàn)投資的價(jià)格接近價(jià)值甚至大于價(jià)值？

基本面技術(shù)分析：

回報(bào)計(jì)算

購買商鋪的最終目的是通過租賃實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，再低的回報(bào)總應(yīng)該比銀行利息要高，這是一個(gè)原則性的問題。所以判斷一個(gè)商鋪是否值得選擇的首要條件是看它能不能獲得較高的回報(bào)，而判斷回報(bào)的最有效方式，是看現(xiàn)實(shí)租金收入是否能盡快地回收購鋪的前期資金投入。計(jì)算商鋪回報(bào)的方式有很多種，最簡(jiǎn)單實(shí)用的一種是看總售價(jià)與總年收益的比值倍數(shù)，如果大于15說明投資收益較低，不宜介入，如果小于15，大于10就可以考慮投資，如果小于10則說明，你碰到了很不錯(cuò)的鋪位。當(dāng)然年收益的推算應(yīng)盡量準(zhǔn)確客觀，同時(shí)也需考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)如空置期等等。通過此方法進(jìn)行投資項(xiàng)目的初步篩選。

控制風(fēng)險(xiǎn)

商鋪投資對(duì)個(gè)人資金投入和現(xiàn)金流要求較高，投資者應(yīng)將承受的風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍內(nèi)，如投資額不超過總資產(chǎn)的70%，同時(shí)應(yīng)在可能的情況下，多點(diǎn)選擇，分散投資。應(yīng)盡量購買準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房物業(yè)。投資前應(yīng)通過現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查來深入了解鋪位的實(shí)際情況、環(huán)境因素、通過直觀感受和對(duì)區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的間接了解，來判斷未來商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。

計(jì)算回報(bào)率

初步?jīng)Q定投資目標(biāo)后，擬定計(jì)劃的出租經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，然后去拜訪商戶，再通過商戶拜訪，了解相近經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)要求、承受租金水平，來計(jì)算實(shí)際可行的回報(bào)率。對(duì)售后由管理公司包租的項(xiàng)目，如超過15%的的回報(bào)承諾，則需要謹(jǐn)慎對(duì)待。

檢查產(chǎn)品品質(zhì)

檢查商鋪的結(jié)構(gòu)和設(shè)施是否有硬傷，層高、柱距、排污、水電供應(yīng)等是否合理，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是否有限制，比如經(jīng)營(yíng)餐飲需要有上下水動(dòng)力電、煤氣、排煙設(shè)施，如果商鋪沒有這些設(shè)施，那這個(gè)投資就失敗了，因?yàn)橄衽潘�排油排煙這樣的問題等到正式交樓后，是投資者根本解決不了的。

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