商業地產投資如何辨別是投資商機還是投資陷阱

近來，由于京城住宅市場受系列宏觀調控影響，投入成本、持有成本、出售成本相應增高，商業地產投資又迎來新的契機。商業地產投資以投入成本少、資金回籠快、回報率高、售后包租方便快捷等優勢受到投資者的青睞。在此，“鏈家地產”提醒消費者，投資商業地產對其投資商機應該一分為二的看，要提防商機背后有可能掩藏著重大陷阱。一般利用投資商機掩蓋背后無窮風險的噱頭主要分為以下兩種情況：

噱頭之一：超低投入成本——警惕產權無保

一些商業地產項目為達到短期攬得更多投資者快速套現的目的，往往打出超低前期投入成本的旗號，“鏈家地產”提醒消費者，在這樣的噱頭下，往往也容易隱藏一些陷阱，主要分為開發商已將產權抵押和開發商“拆零”出售兩種嚴重危害消費者利益的做法，這兩種方法都會很容易導致投資者拿不到產權證，更不要提收益。

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開發商已將產權抵押：這種情況，開發商往往承諾低首付，高回報。例如著名的“碧溪家居案”，由于早將產權抵押給銀行，投資者的首付再低也不過是套進開發商的“變現資金池”，貸款審批與產權證下發自然成了根本不可能得到的權益。

“拆零”出售：由于一般的商鋪面積都比較大，導致總價較高。普通投資者很難承受，因此一些開發商打出了所謂“拆零”的口號，并承諾可以辦理小產權證。但事實上，“拆零”的前提是必須向房地部門申請，辦理審批程序。“拆零”后，還應辦理變更登記手續方可銷售。

“鏈家地產”提醒消費者，在進行投資以前，應該對開發商的情況尤其是產權是否抵押情況進行詳細查詢。例如，登陸北京市房地產交易信息管理網查詢項目抵押情況。對于“拆零”出售的情況，應該首先看到變更登記文件。例如合法“拆零”的房產具備建設、規劃、消防、衛生等管理部門辦理的報批手續。

噱頭之二：售后包租及高回報率——警惕變成一紙空

“鏈家地產”認為，售后包租作為一種銷售行為，其實質是以承諾售后高回報、低風險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度或者為滾動開發提供資金支持。但是，從更深的層次看，這一現象背后則是整個商業地產市場都面臨的融資困難問題。由于操作成本低，銷售速度快，回籠資金迅速，對開發商非常有利。表現形式通常是提供固定年回報、原價(或增值)回購、承諾無(低)風險投資等方式，銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產權式百貨商場、產權商鋪等。

“鏈家地產”提醒消費者，綜合考慮開發商以及經營者的實力及信譽度，經營方案的可行性，不要被開發商許諾的高回報率所誘惑。最好能得到銀行或者其他擔保公司的擔保

綜上所述，“鏈家地產”認為，并不是所有商業地產投資的陷阱都可以事先窺破，例如，如果憑經驗判斷不出開發商“拆零”銷售的行為，開發商自己又對其進行否認，那么事先就不能判斷產權是否能夠得到保障�！版溂业禺a”建議初次進行商業地產投資的消費者，最好選擇二手商鋪和寫字樓等商業地產，因為這樣是在出售者已取得產權證的基礎上進行再交易，產權是否抵押在產權證上既可一目了然；并且二手商鋪在經過一段時間的市場檢驗下，自身的優劣性和價值將一目了然，區別于新商鋪在推出時的虛張聲勢、夸大地段優勢和前景而帶動的價格虛高等風險。

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