按轉(zhuǎn)讓差價的20%征收裝修、按揭花銷可扣除
個稅征收時以實(shí)際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。
裝修、按揭利息等可扣除
以一套原值50萬的商品房為例，如果目前的市場售價為60萬，除去合理費(fèi)用后大概的差價在8萬元左右，征收20%的個人所得稅，稅費(fèi)為1.6萬元。
轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
國稅總局昨日出臺的108號文中，對于“合理費(fèi)用”與之前的文件相比有了更明確的界定。合理費(fèi)用包括實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用
其中支付的住房裝修費(fèi)用需要賣房人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致。已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%。
但賣房人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。
若出售的是以按揭貸款方式購置的住房，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
此外，賣房人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
不能正確算原值按1%-3%征收
若納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由地稅部門根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。
文件要求，個稅征收時以實(shí)際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。
原個稅優(yōu)惠政策不變
原個稅優(yōu)惠政策依然不變，即：對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
按上述優(yōu)惠，納稅人須先繳納個稅再獲得退還的保證金，因此國稅局要求各級稅務(wù)機(jī)關(guān)做好個稅納稅保證金收取、退還和有關(guān)管理工作。
文件要求建立個人所得稅納稅保證金專戶，為繳納納稅保證金的納稅人建立檔案，加強(qiáng)對納稅保證金信息的采集、比對、審核；向納稅人宣傳解釋納稅保證金的征收、退還政策及程序；認(rèn)真做好納稅保證金退還事宜,符合條件的確保及時辦理。
■新聞助讀
“房屋原值”是指：
1、商品房：購置該房屋時實(shí)際支付的房價款及繳納的相關(guān)稅費(fèi)。
2、自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實(shí)際繳納的相關(guān)稅費(fèi)。
3、經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實(shí)際支付的房價款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定繳納的土地出讓金。
4、已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）繳納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。
已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標(biāo)準(zhǔn)價）購買的公有住房。
經(jīng)濟(jì)適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。
5、城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見〉的通知》（建住房[2003]234號）等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：
a、房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購置房屋的，為購置該房屋實(shí)際支付的房價款及繳納的相關(guān)稅費(fèi)；
b、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款及繳納的相關(guān)稅費(fèi)；
c、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)模{(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款和繳納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；
d、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及繳納的相關(guān)稅費(fèi)。
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