“性格決定命運”是用來說人的，其實對于一個城市來說，何嘗不是這樣。昆明人戀家是出了名的，當初昆明人的城市情結從一環路以內延伸到二環路，根本原因雖然是人口劇增，但是最大的動力卻是房地產的發展，房地產的無窮創造力引導著人們對“家園”的無窮想象，無窮的表達力延伸了人們對“城市”的理解。就在一次次不得已的割舍中，昆明人的生活半徑呈放射狀擴大。近十年來，昆明從北、西、南、東向外蔓延，擴張的方式無一例外：房地產開發先行，居住改變生活。
10年城市變遷的歷史，幾乎是一部昆明房地產開發史，10年間雖然沒有蒼海桑田，但回頭一看，依然感慨萬千，用發展的眼光看問題，說起來簡單，做起來不容易。
北市區：“鐘擺式”副城區
2005年10月31日，晚7點，駕車經過東二環路從北市區向東行進，道路寬闊，車速為60碼以上，迎面而來的從東往西的車流卻如巨龍般緩慢移動，這龐大而緩慢的車流告訴我：北市區“候鳥回歸”的時刻到了。99世博會以后，北市區被定為為昆明的副中心，房地產的開發如火如荼，北市區目前近50個居住社區，有一半是在2000年以后建成入住的，有30萬左右的常住人口，幾乎相當于一個縣級市，社會配套遠遠不夠，30萬人的出行、購物、教育、運動、娛樂成了一個大問題，面對巨大的生活配套的缺乏，甚至有人說，北市區將成為一個“臥城”，只適合晚上回家睡覺，其他活動只有在其他地方進行，早出晚歸，像“鐘擺”一樣準時。
在市場需求的推動下，北市顯示了非凡的自我造血能力：昆明成建股份正式啟動集購物、商貿、娛樂、休閑、辦公、酒店為一體的“財富中心”，該項目將部分解決北市區商務、生活的配套缺乏問題，在城建等開發商的推動下，北市鳳凰城一帶將成為北市區新的商業中心。
西市區：“產業區”科技居住
若從地產版塊上來說，西市區和高新區界限不明，特點也容易混淆，這個地區的居住價值更多的是解決本區內居住的需要，西市區產業集中，數十萬工廠職工和科技工作者消化著這里的房地產住宅開發量。這個區域的二次置業數目驚人，高新區居住人口密度較小，街道寬敞，教育資源非常豐富。
10年來的發展，西山區已無大規模集中使用地，加之政府對高新開發區房地產的限制，西市區作為傳統的工業區和科技園區，房地產開發始終是一個居住配套，而不能成為城市擴張的中堅力量。
南市區：“富人區”的度假地產
這里的南市區專指滇池路板塊，是旅游地產和別墅項目最為集中的地區，該區的房價與其他區域比較都屬于中上。滇池片區是開發規模最大最集中、水平最高、密度最低的別墅類項目的聚集地，是昆明的“富人區”。
目前，環滇池片區房地產項目已經停止審批，從2000年第一批別墅項目開建以來，環滇池片區的房價一路走高。10年前是沼澤地，后圍湖造成農田，有村落駐扎，住宅以民房為主，現主要作為低密度開發，住宅以別墅、花園洋房為主，居住品質全面提升，由于匯集了昆明最好的溫泉、療養院、海洋基地公園、高爾夫球場等，這里是休閑旅游地產的最佳地。
東南區：崛起的新城
東南城區是通往新城的要沖，一個“繼往開來”的地帶，更重要的是，它擁有其他市區所缺乏的資源：土地。東南板塊擁有其他市區所缺乏的土地資源，并且積累了其他市區10多年來發展的經驗和教訓，在這個基礎上，將更合理地規劃和使用東城的資源優勢，使其發展成為未來昆明城的核心區。
通往新的東南片區，引來眾多國內一流地產商（順馳、萬達、世紀金源、冠獎、云錫、銀海、云銅、金馬源、云天化、大朝、俊發等）搶灘，都參與了改造東城區房地產市場的運動，迅速激活了東城樓市。有如此多的地產開發商同時關注便投入到一塊片區，在昆明的城市發展史上是從來沒有過的。東南的熱，不僅體現在體的地理位置、資源優勢，更重要的還是一種集大眾之城的戰略眼光，也是昆明人對未來的大膽想象。
如此大規模的集中土地開發，昆明市政府及一些企事業機關集中搬遷至此，在昆明以往的城市發展歷程中，是沒有先例的。新東城的發展將無疑改變整個昆明城市格局，也將為昆明人帶來更多優越的住房選擇，帶動各行業的發展。
在基礎配套設施的建設方面，菊花村立交橋、大樹營立交橋、福得立交橋、官南立交橋、福海立交橋、廣衛立交橋縱橫交錯，昆玉高速公路、昆洛路、廣福路、官南路、十里長街貫穿其中，新機場、國際機場、新南站近在咫尺。同時開發商攜手政府帶來了全新的城市化發展理念，主動在東城區做大型基礎配套設施，這是昆明以往城市建設中所沒有的。
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